3 Организация процедуры передачи домов в управление собственникам или уполномоченным ими лицам

После того как собственники помещений любым способом на законном основании выбрали способ управления МКД и определили лицо, которое будет управлять общим имуществом, должен быть решен вопрос передачи объекта управления от прежнего управляющего вновь выбранному.

S никакой документации на МКД у собственников не имеется, она может находится у прежней УО или иных организаций, которым органы местного самоуправления делегировали часть полномочий по управлению;

S коммунальные предприятия не заключают с собственниками договор энергоснабжения, т.к. договор заключен с другой УО;

S МКД включен в договор управления между

муниципальным образованием и муниципальной УО;

S в реестре муниципальной собственности может вестись учет МКД как объекта муниципального имущества;

S необходимость зафиксировать состояние общего имущества дома на момент принятия дома в управление и одновременно определить обязательства органа местного

самоуправления по капитальному ремонту дома в соответствии со

ст. 16 Закона РФ от 4 июля 2001 г. № 1341 -1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Процедура передачи МКД в управление позволяет разрешить эти проблемы и дает возможность:

S зафиксировать факт передачи объекта и связанных с ним документов в управление лицу, получившему полномочия управления МКД;

S зафиксировать техническое состояние общего имущества, передаваемого в управление;

S запустить механизм расторжения договоров прежней УО в отношении передаваемого в управление объекта;

S привести в соответствие с действительностью учет объекта управления в реестре муниципальной собственности.

Процедура передачи МКД в управление не предусматривает передачи объекта на баланс УО или ТСЖ, а, следовательно, составления актов приема-передачи (письмо Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г.

Передаче подлежит техническая документация. Правила передачи технической документации на МКД разъясняются в письме Минрегионразвития РФ от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07. Согласно этому письму УО, ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с этим домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений МКД. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 08.2006 г. № 491 к технической документации на МКД относят:

S документы технического учета жилфонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

S документы (акты) о приемке результатов работ;

S акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения, конструктивных частей МКД на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

S инструкция по эксплуатации МКД по установленной в законном порядке форме. Эта инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

К иным документам, связанным с управлением МКД относятся:

✓ копия кадастрового плана (карты) земельного участка удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

✓ заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

✓ выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом;

✓ документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

✓ проектная документация на МКД в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция);

✓ иные, связанные с управлением МКД документы, перечень которых утвержден решением общего собрания собственников помещений.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать (Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома", Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45, зарегистрировано в Минюсте РФ 17.10.2007 N 10348), хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом

Имеющаяся в наличии информация должна передаваться безвозмездно за 30 дней до прекращения предыдущего договора управления (согласно ст.

ЖК (иному специализированному потребительскому кооперативу) либо (при непосредственном управлении) одному собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления МКД (если такой собственник не указан - любому собственнику помещения в этом доме).

Подготовка и подписание акта состояния общего имущества МКД. Акт состояния общего имущества (приложение Д):

S детально описывает все элементы передаваемого имущества;

S может служить базой оценки результатов деятельности организации, управляющей МКД до момента составления акта;

S используется при планировании деятельности по управлению общим имуществом собственников МКД.

Форма акта о состоянии общего имущества при проведении конкурса по отбору УО установлена Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75, во всех остальных случаях эта форма не является обязательной: ее можно изменять, дополнять по усмотрению сторон (приложение Д).

Акт состояния первоначально основывается на данных технической инвентаризации, проведенной при подготовке технического паспорта дома. Кроме того, в акте описываются материалы конструкций и элементов здания, определяется оценка их технического состояния:

S «отлично» - если у элементов здания нет дефектов, повреждений;

S «хорошо» - если у элементов наблюдаются

незначительные повреждения;

S «удовлетворительно» - если дефекты и повреждения значительны и требуют ремонта;

S «неудовлетворительно» - если элементы и конструкции не могут использоваться без срочного ремонта.

Вопросы о методах осмотра состояния передаваемого общего имущества специально в законодательстве не урегулированы. Поэтому при проведении данной процедуры следует руководствоваться постановлением Г осстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а также техническими и санитарными нормами, содержащими критерии безопасности жилых зданий.

В конце акта состояния делаются общие выводы о состоянии общего имущества МКД, о необходимости различного вида ремонтов.

Акт состояния общего имущества МКД подписывается уполномоченными представителями организации, осуществлявшей управление МКД и уполномоченными представителями УО, которой предстоит управлять МКД.