<<
>>

2.3. ДОГОВОРЫ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ

В условиях перехода к рыночным отношениям договор, прежде всего, гражданско-правовой, становится основным регулятором общественных отно­шений во всех сферах жизни общества, включая жилищную сферу.

Исследуя проблемы, касающиеся его роли как регулятора жилищных отношений, мы ис­ходим из общепринятого понятия договора как соглашения двух или несколь­ких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских, в том чис-

IOO

ле жилищных, прав и обязанностей. Нельзя согласиться с теми, кто полагает, что договор может быть лишь правообразующим юридическим фактом, т.е. может лишь породить правоотношения, поскольку он может быть направлен лишь на установление гражданских прав и обязанностей[71]. Поэтому, как и про­чие юридические факты, в зависимости от того, какие правовые последствия имеют в виду стороны, заключая договор, можно говорить о правообразующих (правопорождающих), правоизменяющих и в какой-то мере даже о правопре­кращающих договорах. К числу правопрекращающих договоров можно отнести договор о приватизации, потому что они прекращают не только правоотноше­ния собственности государства или муниципального образования, но договор социального найма жилого помещения.

Типичными правоизменяющими договорами в жилищной сфере являются договоры о разделе или об объединении жилых помещений, поскольку недос­таточно лишь заключить соглашение между членами семьи; необходимо изме­нение правоотношений путём заключения с наймодателем либо отдельных (с каждым из выделяющихся членов семьи) либо общего договора жилищного найма. На практике договоры о разделе жилого помещения или об объединении жилых помещений принято называть либо соглашениями либо изменением до­говора найма путём открытия отдельного финансово-лицевого счёта. Однако нам представляется, что в данном случае речь идёт не о простом соглашении об уточнении условий договора, о чём будет более подробно упомянуто далее, но о заключении полноценного в правовом отношении договора с определением его предмета, объёма прав и обязанностей сторон, с приданием этому договору требуемой законом письменной формы и т.д.

Определяя договор как соглашение, законодатель употребляет эти два термина как слова-синонимы (ст. 420 ГК). Действительно, по значению эти

IOl

слова весьма близки, однако полностью не совпадают прежде всего по объёму понятий, определяемых этими терминами. В правовой литературе отмечается, что в гражданском праве некоторые договоры регулируются с помощью не только диспозитивных, но и императивных норм, тогда как соглашение может лишь изменить или прекратить существующее правоотношение, но не создать новое1. Типичным примером такого императивного регулирования является де­тальная регламентация с помощью императивных норм, содержащихся в ЖК РСФСР и в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» догово­ра найма жилых помещений, который в главе 35 ГК назван договором социаль­ного найма и регулируется с помощью отсылочных, но также императивных норм, без каких-либо оговорок о свободном усмотрении сторон. Понятие «со­глашение» - категория двойственная. По отношению ко всякого рода догово­рённостям эта категория более широкая, чем договор. Но как акт реализации права она менее значима по сравнению с договором. Однако, не вызывает со­мнения тот факт, что соглашение в принципе имеет договорную природу, хотя и не является договором в строгом значении этого слова. В жилищном законо­дательстве эта категория применяется чрезвычайно широко. Письменное со­глашение между нанимателем и членами его семьи и членов семьи между со­бой о порядке пользования жилым помещением учитывается при признании лица членом семьи нанимателя, о разделе жилого помещения и т.д. Близко к понятию «соглашение» или «письменное соглашение» примыкает понятие «со­гласие» или «письменное согласие», о чём уже отчасти говорилось ранее. По существу согласие наймодателя на вселение нанимателем других лиц в качест­ве членов семьи (там, где оно требуется), на вселение временных жильцов, на сдачу жилого помещения в поднаём, на переустройство и перепланировку квартиры и т.п. есть не что иное, как договорённость сторон об уточнении не­которых условий проживания в жилом помещении нанимателя и членов его се­мьи, а также иных лиц.

В отличие от договора в точном его значении закон не

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. — M.: Статут, 1998. С. 118-119.

102 предъявляет к соглашению жёстких требований о форме, хотя в некоторых слу­чаях имеется указание на письменную форму такого соглашения; нет необхо­димости особо выделять существенные условия соглашения, момент вступле­ния в силу и т.д. - словом, то, что является обязательными атрибутами любого договора.

Следует отметить расширение не только договорных начал, о чём будет говориться далее, но и роли соглашений, сферы их действия в вышеупомянутом проекте ЖК РФ. Так, в ст. 38 проекта предлагается признавать по закону чле­нами семьи собственника жилого помещения постоянно проживающих совме­стно с ним супруга (супругу), несовершеннолетних детей и нетрудоспособных иждивенцев (π. 1). Родители, совершеннолетние дети, образовавшие самостоя­тельную семью, и иные лица могут быть признаны членами его семьи при ус­ловии постоянного совместного проживания и при наличии взаимного пись­менного соглашения (п. 2). При переходе лиц, указанных в π. 1, в категорию лиц, указанных в п. 2, их правовой статус сохраняется независимо от согласия на это собственника при условии постоянного совместного проживания с ним. В ст. 39 проекта письменное соглашение, зарегистрированное в органах мест­ного самоуправления, способно устанавливать порядок пользования жилым помещением; при его отсутствии все члены семьи имеют равные права пользо­вания им.

Однако, в некоторых случаях в жилищном законодательстве термин «со­глашение» явно подменяет собой термин «договор», что не способствует по­вышению уровня правового регулирования соответствующих отношений и тре­бовательности со стороны закона к их оформлению и условиям. Речь идёт, в частности, о правовом регулировании обмена жилых помещений в тех случаях, когда ни одно из обмениваемых помещений не принадлежит участнику отно­шений по обмену на праве собственности, т.е. когда применяются нормы не о договоре мены, а об обмене жилых помещений, предусмотренные жилищным законодательством (ст.

ст. 67- 74 ЖК и ст. 20 Закона РФ «Об основах федераль­ной жилищной политики»). Этот вопрос заслуживает более детального анализа

103 и будет рассмотрен ниже. В данном разделе необходимо уделить внимание ещё некоторым аспектам, относящимся ко всем договорам в жилищной сфере. Здесь уместно остановиться на анализе некоторых значений термина «договор».

Общеизвестно, что этот термин употребляется в трёх основных значениях: как юридический факт, как документ и как обязательство, возникающее из дан­ного договора (в последнем случае можно говорить о жилищных обязательст­вах, или о жилищных правоотношениях). Понятно, что в соответствии с про­блематикой настоящей работы договоры в жилищной сфере будут рассматри­ваться в основном в значении юридических фактов. В этом смысле все догово­ры, так или иначе влияющие на жилищные правоотношения, являются разно­видностью двухсторонних или многосторонних сделок, что подробнее будет показано при рассмотрении отдельных видов договоров. Однако нельзя игно­рировать тесную связь между всеми значениями термина «договор». Договор как юридический факт лишь тогда способен породить определённые юридиче­ские последствия, когда он как документ оформлен в соответствии с требова­ниями закона или с волей сторон. Будучи облечённым в требуемую законом или избранную сторонами форму, договор как документ содержит определён­ную информацию о предмете, цене, сроках действия, сроках наступления соот­ветствующих юридических последствий и т.п. В случае недостоверности такой информации договор как документ может либо оказаться ничтожным либо быть оспорен судом, т.е. признан недействительным. Но в таком случае он при­знаётся не существующим и как юридический факт, а значит, не способен по­влиять соответствующим образом на правоотношение. В договоре содержится документированная информация о правах и обязанностях сторон применитель­но к каждому его условию, а права и обязанности сторон - это и есть правоот­ношение, возникающее из договора, т.е. договорное обязательство.

Вот почему в законодательстве эти три значения термина «договор» настолько тесно взаи­мосвязаны, что вычленение каждого из них всегда является условным.

Поскольку в договоре как в документе содержатся положения, обязатель­ные не только для самих его участников, но и для правоприменителей, возника-

104

ет вопрос, может ли договор быть источником права, о чём уже на протяжении многих лет ведётся дискуссия как в общей теории права, так и в отраслевых науках. Так, некоторые авторы отмечают, что, поскольку в последнее время наметился отход от теории юридического позитивизма во взглядах на определе­ние права, в него наряду с объективным всё чаще включается субъективное право, что даёт основание относить к числу источников права договор как ин­дивидуальный акт1. C таким мнением трудно согласиться. Эта идея безусловно имеет право на существование, если субъективные права и юридические обя­занности, являющиеся содержанием правоотношения, включать в содержание права. Но с другой стороны, источник права - это форма права. Договор как ис­точник права может рассматриваться лишь применительно его внешней форме, так как источник права — это форма выражения права. C учётом сказанного представляется, что индивидуальный договор не может быть источником права, поскольку он лишён нормативного содержания. Будучи правовым явлением, он в то же время не есть право ни с точки зрения его сущности, ни с точки зрения формы. Это акт реализации права. Это целиком относится к договорам в жи­лищной сфере, поскольку в них конкретизирован прежде всего предмет, а так­же круг их участников.

Иное дело - договоры с нормативным содержанием. Их относят к числу источников права потому, что они представляют собой своеобразный «резерву­ар для норм права, форму объективного выражения, закрепления обязанно- стей» . В развитом гражданском обществе договоры долговременного характе­ра создают систему правоотношений, позволяющих максимально учитывать интересы субъектов и обеспечивающих относительно бесконфликтное сущест­вование гражданского общества.

Такие договоры, даже если они в конечном итоге способны породить конкретные правоотношения, являются источниками права потому, что в них содержатся общие правила. К числу источников права [72][73]

105

относятся примерные договоры или примерные условия договоров, если они соответствуют требованиям, установленным ст. 427 ГК. Примером могут слу­жить типовые формы договоров найма и аренды жилых помещений, являющие­ся приложениями к Положению о порядке и условиях найма и аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города Москвы, утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 года1. Однако всё ещё действуют типовые договоры, хотя в других сферах правового регулирования там, где это только возможно, их действие

* »

давно прекращено. Причиной отказа от правового регулирования обществен­ных отношений с помощью типовых договоров явилось практически импера­тивное закрепление прав и обязанностей участников договора, которые никак не индивидуализировались, кроме внесения в бланк типового договора сведе­ний об участниках договора, конкретизации его предмета и даты заключения и вступления в силу. Нередко стороны попросту подписывали бланк такого дого­вора.

Так, договор найма жилого помещения заключался на основе типового до­говора найма жилого помещения, утверждённого Постановлением Совета ми- нистров РСФСР от 25 сентября 1985 г. Более того, в области правового регу­лирования отношений по найму жилого помещения в настоящее время сущест­вует «Типовой договор социального найма жилого помещения в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда», утверждённый департа­ментом ЖКХ Министерства строительства РФ от 10 марта 1997 года №17. Во­прос о том, имеет ли этот договор юридическую силу, весьма спорен. C одной стороны, он помещён в сборник нормативных документов[74][75][76]. Некоторые авторы

106 рассматривают его именно как нормативный правовой акт, не подвергая сомне­нию его нормативный характер1. C другой стороны, он не опубликован, а пото­му его действие как нормативного акта противоречило бы ст. 15 Конституции, согласно которой на территории РФ действуют лишь опубликованные норма­тивные правовые акты. Придание ему юридической силы противоречило бы также п. 5 ст. 3 ГК.

Кроме того, возникает вопрос, как соотносятся между собой указанные до­говоры найма? Если считать, что отношения по социальному найму регулиру­ются Типовым договором социального найма 1997 г., то непонятно, какие от­ношения регулирует Типовой договора от 25 сентября 1985 г. В данном случае нельзя руководствоваться правилом о том, что более поздняя норма отменяет более раннюю, ввиду явного несоответствия уровней, на которых эти договоры утверждены. Вряд ли возможно также предположить, что Типовой договор найма жилого помещения от 25 сентября 1985 г. действует применительно к отношениям коммерческого найма. Это было бы некорректно во всех отн­ошениях, так как содержание имеющихся в нём норм таково, что не допускает никакой возможности регулировать эти отношения путём заключения индиви­дуального договора, что характерно для рыночных отношений. Не лишне доба­вить, что если общественные отношения в одной из важнейших социально зна­чимых сфер будут регулироваться отдельным департаментом отдельного мини­стерства, то вряд ли в обозримом будущем удастся сформировать правовую систему, отвечающую цели построения правового государства. Поэтому пола­гаем, что названный Типовой договор социального найма не имеет юридиче­ской силы и не обязателен к применению, а имеет силу примерных условий до­говора в соответствии со смыслом ст. 427 ГК.

Если принять во внимание текст Типового договора от 25 сентября 1985 года, а также то, что вместе с ним были утверждены Правила пользования жи­лым помещением, то можно сделать вывод, что важнейшей целью принятия этих нормативных актов являлось намерение государства прежде всего опреде- 1Улетова Г.Д. Указ. соч. С. 160.

107

лить круг обязанностей не столько наймодателя, сколько нанимателя жилого помещения. Типовой договор придал правовому регулированию отношений по найму жилого помещения настолько формальный характер, что постепенно до­говоры вообще не стали заключаться даже путём подписания заранее заготов­ленных бланков. Во многом такому положению способствовало весьма распро­странённое мнение о том, что ордер на жилое помещение является единствен­ным основанием для вселения; лицо, указанное в нём, приобретает право тре­бовать предоставления помещения, указанного в ордере. После его предостав­ления между нанимателем и наймодателем возникают права и обязанности по пользованию жилым помещением независимо от заключения договора найма[77].

В настоящее время ГК РФ не предполагает распространения типовых до­говоров, имеющих к тому же явно выраженное нормативное содержание, как инструмента правового регулирования рыночных отношений, в том числе от­ношений на рынке жилья. Это противоречило бы принципу автономии воли, предпринимательской самостоятельности и инициативы, а также сковывало бы возможности потребителя как более слабой в экономическом отношении сто­роны принимать непосредственное участие в разработке условий договоров. В сфере услуг в отношении публичных договоров ст. 426 ГК предусматривает право Правительства утверждать всевозможные типовые документы: правила, расценки, тарифы и т.п. Этим обеспечивается равенство прав всех потребителей на рынке всякого рода услуг. Детальная регламентация прав и обязанностей сторон, тем более обязанностей потребителя, при этом не предполагается. Од­нако разработчики упоминаемого выше последнего проекта ЖК по-прежнему видят цель типовых договоров в конкретизации прав и обязанностей сторон. В проекте ЖК заложена база для принятия Правительством РФ двух типовых до­говоров: социального найма (п. 5 ст. 84) и найма (п. 3 ст. 93) жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В части регу-

108

лирования отношений по социальному найму на типовой договор предполага­ется возложение такой же правовой нагрузки, что и на действующий типовой договор от 25 сентября 1985 г. Что касается типового договора найма, то он, по замыслу разработчиков проекта, должен быть разработан отдельно для каждой категории граждан, с которыми может быть заключён такой договор. В соот­ветствии со ст. 92 проекта договор найма жилого помещения в домах госу­дарственного и муниципального жилищного фонда может быть заключён с ли­цами: а) нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоявшими на учёте для получения жилого помещения; б) которые по характеру трудовых от­ношений должны проживать в непосредственной близости от места работы; в) занимающими выборные должности и работающими по контрактам или по срочным трудовым договорам; г) отдельными категориями военнослужащих и иных лиц по характеру их работы в случаях, предусмотренных законодательст­вом РФ и субъектов РФ; д) отдельными категориями граждан, выселяемых из занимаемых ими заложенных жилых помещений вследствие невыполнения ими обязательств по возврату кредитных средств, полученных на приобретение жи­лья, при условии принятия соответствующих обязательств Правительством РФ, субъектом РФ или органами местного самоуправления; е) с иными гражданами в случаях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ. Для каж­дой из указанных категорий граждан типовые договоры утверждаются: Прави­тельством РФ для государственного жилого фонда, находящегося в собствен­ности РФ; органом государственной власти субъекта РФ (видимо, имеется в ви­ду орган исполнительной власти) для государственного жилого фонда, находя­щегося в собственности субъекта РФ; органом местного самоуправления для муниципального жилищного фонда. В типовых договорах социального найма и найма жилого помещения устанавливаются права и обязанности сторон и дру­гие условия, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством.

C таким подходом можно согласиться лишь частично. Во-первых, жилые помещения, которые могут быть предоставлены по договору найма категориям граждан, указанным в ст. 92 проекта, могут быть собственностью РФ, субъек-

109

тов РФ и муниципальных образований. Возникает вопрос, имеет ли смысл раз­личным субъектам нормотворческой деятельности разрабатывать и утверждать различные по содержанию типовые договоры при наличии идентичных условий предоставления жилых помещений по договору найма? Не лучше ли было бы в отношении каждой из указанных категорий разработать и утвердить на уровне Правительства РФ единые типовые модели договоров? Это в большей мере обеспечивало бы равенство всех граждан указанных категорий на предоставле­ние жилых помещений независимо от места жительства. Если в каком-либо субъекте РФ или муниципальном образовании с учётом их финансовых воз­можностей могут быть установлены более льготные по сравнению с типовыми условия предоставления жилого помещения и пользования им, это может найти отражение в индивидуальных договорах или в дополнениях к типовым догово­рам, утверждаемым Правительством РФ. Во-вторых, на наш взгляд, было бы более предпочтительным утвердить на уровне Правительства РФ типовые фор­мы или примерные условия договоров на предоставление жилых помещений и на предоставление коммунальных услуг по договору найма жилого помещения, но лишь для того, чтобы оградить нанимателя по этому договору от произвола наймодателя и установить недопустимость ухудшения его положения по усло­виям индивидуального договора по сравнению с законодательством и типовы­ми формами или примерными условиями; в противном случае должно приме­няться законодательство и типовые условия. При этом важно оговорить, что ес­ли типовые условия ухудшают положение нанимателя по сравнению с законом, должен применяться закон. Справедливости ради следует отметить, что в ст. 99 проекта подобные положения предусмотрены, но почему-то лишь в отношении договора найма, а не социального найма жилого помещения в домах государст­венного и муниципального жилого фонда. Очевидно, разработчики проекта ис­ходили из презумпции невозможности уменьшения на уровне Правительства гарантий, предоставляемых гражданам в соответствии с законами. К сожале­нию, практика нормотворческой деятельности Правительства даёт очень мало оснований для такого предположения.

по

Что касается третьего значения термина «договор», то следует прийти к выводу, что, во-первых, не все жилищные правоотношения возникают на осно­вании договоров; так, например, жилищные правоотношения между членом жилищного или жилищно-строительного кооператива и самим кооперативом возникают только на основании членства в кооперативе. Это касается как пра­воотношений по предоставлению жилого помещения, так и по пользованию им. Во-вторых, не всегда жилищное правоотношение по своему содержанию сов­падает с содержанием договора. Иными словами, жилищное правоотношение не всегда «поглощает» договор, или напротив, договор в жилищной сфере не всегда «умирает» в жилищном правоотношении. В соответствии с действую­щим законодательством это происходит лишь в отношении договоров коммер­ческого найма и аренды жилых помещений, а также договоров, которые могут быть заключены лишь в процессе пользования жилым помещением, например, при его обмене. Что касается договора социального найма, то в содержание жи­лищного правоотношения входят, кроме содержания договора также статусные субъективные права и юридические обязанности, так же, как и в трудовом пра­ве и в других социально-ориентированных сферах, где частно-правовые начала в чистом виде отсутствуют и находятся в неразрывной связи с публично­правовыми.

Переходя к вопросу о характере влияния конкретных договоров на жи­лищные правоотношения, необходимо сразу оговориться, что в масштабах на­стоящей работы невозможно и нецелесообразно подробно характеризовать все элементы каждого договора, его структуру и содержание. Гораздо более конст­руктивным представляется анализ соотношения договоров, составляющих группу правообразующих юридических фактов (правообразующих договоров). Это представляется особенно важным в связи с активизацией кодификацион­ных работ в области жилищного права, нескольких проектов ЖК, из которых особенно интересным является проект, к которому мы уже неоднократно обра-

Ill щались и ещё не раз будем обращаться. В отличие от первого проекта ЖК1, в котором вклад в разработку договоров как инструментов, регулирующих жи­лищные отношения, является не столь конструктивным, в этом последнем про­екте обнаруживается хотя в некоторых отношениях спорный2, но всё же доста­точно оригинальный подход. Особо будет проанализирован также договор об­мена жилых помещений, которому в правовой литературе уделено явно недос­таточно внимания, хотя, как показало изучение судебной практики, примерно 34% всех рассматриваемых судами жилищных дел связано с обменом1.

В связи с переходом российской экономики к рыночным отношениям удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, за счёт общественных фондов потребления постепенно вытесняется решением данной проблемы за счёт собственных средств граждан. Появляются отношения, которых не было и не могло быть при социалистической системе хозяйствования. Как уже отмечалось ранее, существенно изменилось содержа­ние права граждан на жилище, количественные и качественные характеристики его гарантий. Естественно, всё это потребовало изменения правового ре­гулирования отношений в жилищной сфере. Закон РФ «Об основах фе­деральной жилищной политики» предусмотрел наряду с договором найма жи­лого помещения, который ранее был единственным договором в жилищной сфере, во многом носившим лишь формальный характер, договор аренды, су­щественно сузив при этом сферу действия договора жилищного найма. Даль­нейшее развитие правового регулирования жилищных отношений привело к количественному увеличению и качественному изменению договоров как осно­ваний возникновения жилищных правоотношений. В главе 35 ГК, как известно,

1 Российская газета, 1994, 8 октября. Недостатки этого проекта уже отмечались в литературе (см., например: Литовкин В.Н. Новый Жилищный кодекс РФ необходим равно как и измене­ние действующего // Жилищное право, 1998, №2. С. 3-6).

2 О спорных положениях нового проекта ЖК см. подр.: НІешко Г.Ф. Проект ЖК. Дискусси­онные положения //Жилищное право, 2003, №1. С. 14-23.

112 названы уже не два, а три договора: договор социального найма, договор ком­мерческого найма и договор аренды жилых помещений. В связи с этим в право­вой литературе сделан вывод о том, что с принятием ч. 2 ГК аренда в жилищ­ной сфере утратила своё значение и полностью заменена договором коммерче­ского найма[78][79].

C таким суждением нельзя полностью согласиться. Одной из причин для такого вывода явилась неудачная редакция ст. 17 Закона РФ «Об основах феде­ральной жилищной политики», в которой говорится об аренде лишь жилых по­мещений, в то время как в ст. 1 этого Закона говорится об аренде не только соб­ственно жилых помещений, но и недвижимости в жилищной сфере, под кото­рой понимаются также нежилые помещения, оборудование, коммуникации и т.п. Ещё более суженным оказалось понятие договора аренды в жилищной сфе­ре, данное в ст. 678 ГК. Согласно этой норме участниками договора аренды мо­гут быть только юридические лица, которые в свою очередь должны использо­вать арендованные жилые помещения для проживания граждан. В качестве предмета договора аренды названа не недвижимость в жилищной сфере, а жи­лые дома (квартиры) или части жилых домов (квартир). Такой подход законо­дателя к определению понятия и сферы действия договора аренды в жилищной сферы вряд ли можно считать оправданным. Бесспорно, что на практике аренд­ная плата взимается с учётом использования не только жилых помещений, но и всей недвижимости в жилищной сфере, а также инженерного, санитарно­технического и иного оборудования. Более того, в нее включаются также рас­ходы по содержанию придомовой территории. Справедливость такого подхода к начислению арендной платы не вызывает сомнения. В настоящее время это закреплено в нормативных правовых актах некоторых субъектов РФ. Так, По-

113

ложением о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в го­сударственной и муниципальной собственности г. Москвы (пункт 20)’ в соот­ветствии со ст. 141 ЖК РФ предусмотрено, что хотя содержание подъездов, мест общего пользования и придомовой территории является обязанностью наймодателя (арендодателя), арендатор обязан принимать в этих расходах до­левое участие. Таким образом, более правильным представляется определение предмета договора аренды, которое было дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики». C учётом всего изложенного следует со­гласиться с теми, кто считает, что, несмотря на явно урезанное правовое регу­лирование отношений по аренде жилых помещений, договор коммерческого найма не заменил собой договор аренды хотя бы потому, что последний имеет иной предмет2.

Сужение в ст. 678 ГК субъектного состава участников договора аренды противоречит сложившейся под влиянием того же ГК потребности в более ши­роком применении, более чётком регулировании отношений по аренде жилых помещений. Во-первых, аренда может оказаться необходимой индивидуально­му предпринимателю для проживания работников, поскольку он вправе при­влекать их труд в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Во-вторых, нормы ГК, регламентирующие договор о пожизненном содержании с иждивением, предусматривают в качестве одной из основных обязанностей плательщика ренты предоставить получателю жилище. Понятно, что в по­давляющем большинстве случаев получатель ренты остаётся проживать в том жилом помещении, которое передано плательщику ренты. Однако это вовсе не обязательно. Плательщик ренты может предоставить получателю другое жильё,

1 Утверждено Постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. №46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муници­пальной собственности г. Москвы» И Вестник Мэрии Москвы, 1997, №9.

2 Толстой Ю. К. Жилищное право. - M., 1996, с. 32; Потяркин Д. Договор найма жилого по­мещения И Российская юстиция, 1998, №1. С. 35-37; №2. С. 37-39. он же. Аренда жилого по-

114

заключив с его владельцем договор аренды, а сам может переселиться в полу­ченное по договору жилое помещение, сдать его в наём, в аренду или иным об­разом распорядиться им, насколько позволяют нормы, гарантирующие получа­телю обеспечение исполнение договора и в установленных законом случаях - его возврат.

Поскольку в настоящее время арендаторами жилых помещений могут быть лишь юридические лица, то как быть физическим лицам, которым жилое по­мещение необходимо не для личного проживания? Строго говоря, они не могут заключить договор коммерческого найма, так как согласно ст. 678 ГК нанима­тель по любому договору обязан использовать жилое помещение в соответст­вии с его назначением, т.е. для личного проживания и для проживания членов своей семьи и (или) иных проживающих совместно с ним лиц. Возникает пара­доксальная ситуация: чтобы вселить в жилое помещение своего работника, ин­дивидуальный предприниматель должен вселиться в него сам и отвечать перед наймодателем как за собственные действия, так и за действия своих работни­ков. То же самое можно сказать в отношении наймодателя, получателя и пла­тельщика ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением. Вряд ли имеет смысл доказывать абсурдность такой ситуации при наличии у нанима­теля собственного жилого помещения. Можно поступить иначе: заключить до­говор коммерческого найма, а работников, получателей ренты или иных лиц вселять в него в порядке поднайма. Однако у нанимателя по договору коммер­ческого найма отсутствует безусловное право сдавать жилое помещение в под­наём и оспорить в судебном порядке отказ наймодателя в даче такого согласия.

Единственно верным решением в указанных и иных подобных случаях яв­ляется расширение сферы действия договора аренды, для чего необходимо из­менить положение ст. 678 ГК и указать, что договор аренды жилого помещения могут заключать также физические лица, которым жилое помещение необхо­димо не для личного проживания. Вопрос о том, какие правоотношения скла- мещения // Журнал российского права, 1999, № 7/8. С. 78-82; Литовкин В.Н. Концепция жи­лищного законодательства // Журнал российского права, 2000, №5/6. С. 66-75 и др.

115

дываются между арендатором и лицами, которым он предоставляет арендован­ное жилое помещение, предельно ясен: между ними возникают отношения по найму жилого помещения, точно так же, как и юридические лица, заключившие договор аренды не одного помещения, а целого дома или нескольких квартир, предоставляют его своим работникам или иным лицам по договору найма, а не субаренды, как считают некоторые авторы1 и как указано в проекте ЖК (ст. ст. 51, 121-127). Справедливо отмечая, что в подобных случаях не может заклю­чаться договор субаренды, Е.С. Селиванова исходит из того, что договор суб­аренды жилых помещений может быть заключён только с юридическими лица­ми, так как только с ними возможно по действующему законодательству за­ключение основного договора аренды2. В принципе с таким доводом следует согласиться, но не это главное. Дело в том, что договор субаренды, заключае­мый с гражданином юридическим лицом — арендатором жилого помещения существенно сужает объём гарантий реализации и защиты прав субарендатора на жилище по сравнению с правами нанимателя по договору жилищного найма, даже коммерческого, не говоря уже о том, что, как отмечает Е.С. Селиванова, в том случае, когда арендатором является государственное или муниципальное унитарное предприятие, оно может заключить с работниками, относящимися к категории лиц, указанных в ч. 3 ст. 40 Конституции, договор социального най­ма3. Но даже по договору коммерческого найма наниматель обладает целым рядом гарантированных законом прав, в то время как субарендатор ими вовсе не обладает; объём его прав зависит не только от усмотрения арендатора по до­говору субаренды, но и от объёма прав последнего по основному договору аренды, ибо, как известно, «никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам». Но особенно парадоксальным в свете сказанного выглядит право нанимателя сдавать жилое помещение в поднаём, если фигуру нанимателя за­менить фигурой субарендатора. C позиций договора аренды весьма спорной

1 Потяркин Д. Аренда жилого помещения // Журнал российского права, 1999, №7/8. С. 78-82.

2 Селиванова Е.С. Указ. соч. С. 46.

Селиванова Е.С. Указ. соч. С. 46.

116 представляется возможность субарендатора сдавать имущество в субаренду «второй степени», так как в таком случае даже основной арендатор, не говоря уже об арендодателе, утрачивает реальную возможность контроля за использо­ванием этого имущества по назначению и за исполнением иных обязанностей по договору аренды.

Итак, по нашему глубокому убеждению, в договоре найма, основанном на договоре аренды, наймодателями являются арендаторы, а не арендодатели. По­следние не вправе требовать от арендаторов сведений о количестве проживаю­щих в жилых помещениях лиц, а от жильцов - сообщения об изменении состава семьи при заключении договора на новый срок. В случае порчи или разрушения жилого помещения либо использования его не по назначению жильцами или нарушения ими прав и интересов соседей арендодатель вправе требовать от арендатора досрочного прекращения договора аренды по основаниям, преду­смотренным ст. 619 ГК, а не ст. 687 ГК. В конце концов арендодателю должно быть юридически безразлично, наступили ли указанные последствия в резуль­тате неправомерного поведения жильцов или по иным обстоятельствам, за ко­торые отвечает арендатор.

Наймодатель-арендатор жилого помещения вправе требовать досрочного расторжения договора найма и выселения нанимателей со всеми проживающи­ми совместно с ним лицами по указанным основаниям независимо от того, предъявил ли арендодатель к нему требования о досрочном расторжении дого­вора аренды или нет.

Таким образом, в принципе нельзя признать удачным решение о соотно­шении договоров найма и аренды жилого помещения, как содержащееся в дей­ствующем законодательстве, так и предлагаемое разработчиками проекта ЖК. При разработке нового ЖК необходимо учитывать следующие рекомендации, касающиеся соотношения договоров найма и аренды жилых помещений:

1. Если предметом договора найма является отдельное жилое помещение, то предметом договора аренды — не только отдельное помещение, но и прихо­дящаяся на него часть недвижимости в жилищной сфере. Поэтому на нанима-

117

теля могут быть возложены обязанности по содержанию и ремонту лишь того, что находится внутри данного помещения, а в коммунальной квартире — также мест общего пользования и подсобных помещений внутри квартиры, но не за её пределами. В то же время на арендатора могут быть возложены расходы по со­держанию части всей недвижимости, в том числе того, что находится за преде­лами арендуемого помещения.

2. Как уже отмечалось, договор найма заключается для личного прожива­ния нанимателя и иных вселённых им в жилое помещение лиц, тогда как дого­вор аренды — для последующего предоставления помещения для проживания другим лицам по договору найма или безвозмездного пользования.

3. Договор аренды недвижимости в жилищной сфере является предметом совместного регулирования нормами гражданского (параграф 4 главы 34 ГК) и жилищного законодательства, которое применяется к данному договору лишь постольку, поскольку это необходимо для учёта специфики жилого помещения как основной части предмета договора.

4. Вполне оправданным является учёт в законодательстве специфики дого­вора аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда, что в принципе и сделано в проекте ЖК. Однако вряд ли можно считать удачной конструкцию, при которой нормы о договорах найма и аренды разъяты по фондам и далеко отстоят друг от друга, что существенно затрудняет их вос­приятие и ведёт к неизбежным повторам. Помимо трудностей в выделении «общего» и «особенного» в регулировании этих отношений это отнюдь не спо­собствует экономии юридико-технических средств и делает закон без необхо­димости громоздким.

Далее необходимо обратиться к проблемам соотношения между собой раз­личных договоров найма. Если в действующем законодательстве их два (соци­альный и коммерческий), то в проекте ЖК таких договоров, как отмечалось, три. Поэтому сравнение этих договоров следует провести в трёх направлениях: определить соотношение договора социального и коммерческого найма по дей­ствующему законодательству; сравнить договор найма жилых помещений в ча-

118

CTHOM жилом фонде, с одной стороны, и в государственном и муниципальном, - с другой; наконец, провести сравнение договоров социального найма и найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, поскольку в проекте ЖК сделана попытка их дифференциации.

Договоры найма и аренды жилых помещений могут заключаться как в ча­стном, так и в государственном и муниципальном жилищном фонде. В соответ­ствии со ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» РФ, субъекты РФ и муниципальные образования вправе при введении в эксплуата­цию новых жилых домов определять доли жилых помещений, предназначае­мых для предоставления в порядке социального найма, аренды (коммерческого найма и для продажи). Данная норма в литературе с самого момента ее издания подвергалась критике1. В настоящее время по этому поводу уже возникают су­дебные споры[80][81]. Очевидно, назрела необходимость предусмотреть на уровне Правительства РФ минимальные квоты от вводимых в эксплуатацию жилых помещений, которые должны соблюдаться всеми субъектами РФ. Однако, если не ссылаться на слабую экономику государства, на отсутствие в бюджетах го­сударства и муниципальных образований необходимых средств на жилищное строительство и т.п., если не руководствоваться соображениями экономической целесообразности, а исходить строго из смысла ст. 7 Конституции РФ, то сле­дует прийти к единственно возможному решению о том, что при наличии ост­рой жилищной проблемы, при необеспеченности жильём всех лиц, нуждаю­щихся в жилище, прежде всего, социально опекаемых граждан, РФ как соци­альное государство не должно выделять жилое помещение для предоставления его юридическим лицам по договору аренды. Бюджетных средств на жилищное строительство должно ежегодно выделяться столько, чтобы выполнить наме­ченную на соответствующий год программу обеспечения жилыми помещения­ми граждан, нуждающихся в жилище и не могущих приобрести его в собствен-

119

ность. Другое дело, что условия предоставления жилья и в частности, плата за пользование жилым помещением, должны дифференцироваться в зависимости от того, предоставляется ли жилое помещение по договору социального найма лицам, указанным в ч. 3 ст. 40 Конституции РФ, или по договору найма (на­именование договора взято из последнего проекта ЖК). Во всяком случае, наём жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда не должен быть коммерческим в собственном смысле этого слова; в про­тивном случае следует признать за государством право осуществлять ком­мерческую деятельность, что не соответствует духу ст. 7 Конституции.

В связи с высказанным суждением вряд ли можно согласиться с утвержде­нием о том, что договор жилищного найма в настоящее время выполняет две функции: потребительскую и коммерческую; именно это и позволило выделить в главе 35 ГК два вида этого договора: договор социального найма и договор коммерческого найма1. В связи с этим в правовой литературе высказано пред­ложение, принципиально заслуживающее всяческого одобрения. В частности, предлагается отказаться от регулирования жилищных отношений двумя нор­мативными системами: гражданским и жилищным законодательством, по­скольку это неизбежно приводит к разного рода недоразумениям и противоре­чиям. Поэтому предлагается оставить в ГК лишь базовые понятия, прежде все­го, определение понятия договора найма жилого помещения. Детальное регу­лирование жилищных отношений должно осуществляться обновлённым жи­лищным законодательством. По мнению авторов, новый Жилищный кодекс должен вобрать в себя новеллы, содержащиеся в ГК. В нём должна найти отра­жение новая концепция реформирования жилищных отношений с ориентацией на рыночные отношения при оказании жилищных услуг[82][83].

120

Несколько настораживает последнее суждение авторов об ориентации но­вого ЖК на рыночные отношения. На наш взгляд, не следует преувеличивать коммерческие начала в договоре коммерческого найма жилого помещения. Оба эти договора выполняют потребительскую функцию и направлены на удовле­творение потребностей граждан в жилье1. Если бы договор найма жилого по­мещения выполнял коммерческую функцию, законодателю не было бы необ­ходимости устанавливать цель предоставления жилого помещения, в том числе по договору коммерческого найма: использования его для личного проживания самого нанимателя и членов своей семьи (договор социального найма) или со­вместно проживающих с ним лиц (договор коммерческого найма). Действи­тельно «коммерческим» является договор аренды жилого помещения, несмотря на конечную цель использования жилого помещения как объекта гражданских правоотношений: использования жилого помещения только для проживания граждан.

Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно найти какую- либо работу, посвящённую вопросам правового регулирования жилищных от­ношений, написанную после введения в действие ГК РФ, в которой бы в той или иной степени не разрабатывались эти проблемы. Имеется достаточно много работ, специально посвящённых либо договору найма жилого помещения[84][85], ли­бо соотношению этих двух договоров[86], либо детальному анализу содержания

121 этих договоров[87]. Поэтому имеет смысл высказать собственные суждения по спорным вопросам, касающимся отдельных элементов этих договоров, рас­сматривая их как юридические факты, порождающие соответствующие жи­лищные правоотношения.

Нет сомнения в том, что как договор социального найма, так и договор коммерческого найма являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения, независиммо от того, заключается ли он с социально опе­каемыми гражданами или с другими нанимателями для удовлетворения их по­требностей в жилище, а также от того, заключаются ли такие договоры в домах государственного, муниципального или частного жилищного фонда. Не следует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» - в договоре социального найма. Термин «коммерческий наём» пришёл в законодательство случайно, из обыденной речи, в целях отличия от договора социального найма. Лишь незначительная часть договоров коммерче­ского найма заключаются в коммерческих целях, т.е. для извлечения доходов. Эти обстоятельства учтены разработчиками последнего проекта ЖК, в связи с чем термин «договор коммерческого найма» в нём уже не употребляется, что следует признать правильным.

Что касается предмета сравниваемых договоров то в нем больше сходства, чем различий: прежде всего, предоставляемое по договору найма жилое поме­щение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему (речь идёт прежде всего о пригодности помещения для постоянного прожива­ния). Изолированность жилого помещения также является общим требованием, хотя и не всегда обязательным. При этом в новом ЖК более правильно назы­вать жилое помещение именно предметом, а не объектом договора, как это сде­лано в новом проекте ЖК (статья 36), поскольку объектом правоотношения в

122 данном случае является более общее понятие жилище как товар и как социаль­ное благо.

Дискуссионным в науке жилищного права является вопрос о субъектном составе участников жилищного правоотношения, прежде всего, о том, кто мо­жет выступать в роли наймодателя. Нам представляется, что им может быть не только собственник жилого фонда, но и управомоченное им лицо[88].

Представляется необходимым высказать ещё ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения в целом, независимо от его разновидности и принадлежности жилого помещения. Во-первых, существуют такие договоры, которые в строгом смысле слова не могут быть отнесены ни к договору соци­ального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идёт о договорах найма служебных жилых помещений, жилых помещений, находящихся в об­щежитиях и иных специализированных фондах, которые могут быть как госу­дарственными или муниципальными, так и частными. Таким образом, они ос­тались за рамками договоров, предусмотренных главой 35 ГК, в то время как в этой главе в императивном порядке названы только два договора: социального и коммерческого найма. О каких-либо иных договорах, исключая договор арен­ды, речь не ведётся даже в порядке отсылки к жилищному законодательству.

Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме, если иное не предусмотрено зако­ном.

123

В-третьих, обязательным элементом договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, должен быть срок. Представляется, что идея бессрочности правоотношений по социальному найму, прежде всего, бес­срочности договора социального найма, явно не соответствует самой цели ус­тановления этого института. Предоставление жилого помещения по договору социального найма и пользование им на льготных условиях оправдано в глазах общества лишь в отношении лиц, нуждающихся в этом не только в момент предоставления жилого помещения, но и на протяжении всего времени пользо­вания им. При предоставлении жилого помещения в бессрочное пользование, когда договор социального найма либо вообще не заключается, либо заключа­ется единственный раз, при вселении лица, указанного в ордере, и членов его семьи, не учитываются возможные изменения в имущественном положении лиц, проживающих в этом помещении. Типичны случаи, когда после смерти лица, которому было предоставлено жилое помещение как малоимущему, а также членов его семьи, включённых в ордер, путём замены нанимателей сме­няется несколько поколений жильцов, ничего общего не имеющих с теми, кому такое помещение должно быть предоставлено. Установление в законодательст­ве оптимального - на наш взгляд, пятилетнего - срока договора найма жилого помещения, в том числе договора социального найма, позволило бы наймода­телю отслеживать изменения в имущественном положении лиц, проживающих в данном помещении. Лицам, которые со временем утратили право пользования жилым помещением в порядке социального найма, после окончания срока до­говора наймодатель мог бы предложить заключить договор найма на иных ус­ловиях, а в случае отказа — расторгнуть договор и предоставить жилое помеще­ние в порядке социального найма иным лицам, которые в этом нуждаются и имеют по закону право на его предоставление.

Что касается содержания договора жилищного найма, то в нем также мож­но обнаружить больше сходства, чем различия. Из всего перечня прав, предос­тавленных сторонам по договору найма в принципе каждое из них в том или ином объёме, при наличии тех или иных условий может принадлежать нанима-

124

телю по договору найма жилого помещения как социального, так и коммерче­ского. Разница заключается лишь в степени свободы усмотрения наймодателя при осуществлении нанимателем этих прав. Речь идёт о правах нанимателя на вселение других лиц в нанятое им помещение, на сдачу жилого помещения в поднаём, на его обмен или реконструкцию, на заключение отдельного договора найма жилого помещения с кем-либо из лиц, проживающих совместно с нани­мателем, и т.п. Пожалуй, специфичным для договора социального найма жило­го помещения является только право нанимателя на переселение в квартиру меньшего размера, а при невыполнении наймодателем обязанности предоста­вить такую квартиру - право на оплату жилья и коммунальных услуг в преде­лах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммуналь­ных услуг.

Применение метода системного анализа не только в научно-исс­ледовательской, но и в нормотворческой деятельности предполагает выявление и учёт при сравнении различных предметов, явлений, понятий и категорий в первую очередь их общих черт, свойств и закономерностей и лишь затем — спе­цифики каждого из них. При разработке норм ГК РФ, регламентирующих раз­личные отношения по найму жилых помещений, была не только необходи­мость, но и возможность учёта и выделения «общего» и «особенного» в регу­лировании жилищных отношений. Однако этого не было сделано, что породило не только трудности в применении норм гражданского и жилищного зако­нодательства, но и всякого рода противоречия и разночтения в толковании от­дельных его положений.

Разработчики проекта ЖК, подготовленного Госстроем РФ, учли неко­торые просчёты, допущенные в главе 35 ГК, однако предложили чрезвычайно сложный и далеко не лучший вариант правового регулирования отношений по найму жилых помещений. Во-первых, главным фактором, положенным в осно­ву систематизации норм, регулирующих эти отношения, является не характер соответствующих правоотношений, а отнесение жилых помещений к опреде­лённому жилому фонду, т.е. принадлежность их к той или иной форме собст-

125 венности, хотя в основе определения видов жилого фонда традиционно лежит не только форма собственности, но и правовой режим жилых помещений. Во- вторых, так же, как и в главе 35 ГК РФ, в проекте отсутствуют общие положе­ния о найме жилых помещений, относящиеся ко всем видам договоров найма и ко всем видам жилищного фонда.

Из смысла проекта ЖК следует, что его разработчики не считают возмож­ным дальнейшее сохранение получения жилых помещений в наём или в аренду из государственного и муниципального жилищного фонда на началах чисто рыночных. По замыслу разработчиков проекта договор найма жилых помеще­ний должен заключаться на основании такого же фактического состава, что и договор социального найма, т.е. с лицами, нуждающимися в предоставлении жилища, по основаниям практически совпадающим с теми, которые в настоя­щее время предусмотрены в ст. 29 ЖК. Для получения жилых помещений по договору найма, как и по договору социального найма, необходима постановка на учёт. Соответствующие нормы практически не претерпели изменений. Пре­дусматриваются категории лиц, имеющих право на первоочередное и вне­очередное предоставление жилых помещений. Как и прежде, предполагается выдача ордера, хотя подчёркивается, что право на жилище в домах государст­венного и муниципального жилищного фонда возникает на основании догово­ров найма или социального найма, предметом которых является помещение, указанное в ордере. Практически одинаковыми являются размер жилого поме­щения и требования, предъявляемые к нему. Жилые помещения, как указано в проекте, предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры, исходя из социальных норм площади жилья, которые, как и в настоящее время, учи­тываются также при предоставлении субсидий на приобретение или строитель­ство жилья и при его оплате.

Несмотря на большое сходство договоров найма и социального найма ме­жду ними имеется некоторая разница. В чём же она заключатся? Опять-таки лишь в определении круга социально опекаемых лиц и в установлении порядка предоставления жилых помещений. Три статьи посвящены ордеру на жилое

126 помещение, что представляется явно излишним. Выделив некоторые особенно­сти пользования жилыми помещениями по договору социального найма, кото­рые, на наш взгляд, могут быть присущи любому договору найма, разработчики проекта невольно пошли по пути объединения двух договоров: социального найма и найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в части регламентрации оснований и порядка сдачи помеще­ний в поднаём, вселения временных жильцов, изменения и расторжения этих договоров.

Неконструктивность такого подхода очевидна. На наш взгляд, при разра­ботке в новом ЖК положений, регламентирующих пользование жилыми поме­щениями, следует выделить для этого специальный раздел, посвящённый дого­ворам аренды и найма, предоставив участникам правоотношений возможность заключения также иных договоров, например, договора о безвозмездном поль­зовании, соглашения об ограниченном пользовании и др. Главы о договорах аренды и найма жилого помещения должны быть построены по модели слож­ных глав ГК, таких, как глава 30, 33, 34, 37, 42, 47. Основное внимание следует уделить общим положениям о договорах найма и аренды и в отдельных пара­графах, а возможно, и в отдельных статьях учесть специфику каждого вида до­говора, используя самые разные критерии их систематизации. Такая модель прошла апробацию уж в течение 8 лет, полностью оправдала себя как весьма удобная в правоприменительной деятельности, лишённая всякого рода излиш­них отсылок, повторов и т.п.

Особый интерес представляет вопрос о юридической природе акта обмена жилых помещений как о юридическом факте, создающем определённые право­вые последствия для жилищных правоотношений, и как о правоотношении, ко­торое само возникает и прекращается при наличии совокупности определённых юридических фактов. Как справедливо замечено в правовой литературе, про­блема правовой природы обмена выпала из поля зрения исследователей, по­скольку, по мнению автора, обмен выполняет в жилищном правоотношении

127 вспомогательную функцию1. Вопрос о правовой природе обмена жилых поме­щений недостаточно разработан прежде всего в теоретическом аспекте, хотя по этой проблеме и было защищено в 80-х годах прошлого века две кандидатских диссертации . Во многом это объясняется упрощённым подходом законодателя к регулированию отношений по обмену жилых помещений.

На законодательном уровне (ст. 67-74 ЖК, ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики») не формулируется договорная природа об­мена. Порядок оформления сделок по обмену регулируется законодательством лишь на его последней стадии: выдача обменных ордеров органами местного самоуправления. Своего рода разрешительный порядок обмена был установлен ведомственной инструкцией1, в которой ничего не сказано о заключении дого­вора обмена вообще и о его договорной природе. Заявление об обмене жилого помещения, подписанное лицами, заинтересованными в обмене (контрагентами по договору), должно в разрешительном порядке подписываться наймодателем и органами местного самоуправления. Понятно, что заявление об обмене жи­лых помещений отнюдь не играет роли проекта договора ни по содержанию, ни по форме, так как никакой характеристики предмета договора в нём не даётся. И если лиц, чьи помещения обмениваются, вполне можно назвать контрагента­ми договора обмена, то трудно понять, в качестве кого с позиций гражданского права ставят свои подписи на заявлении наймодатель и органы местного само­управления? C одной стороны, они выглядят как своеобразные властные струк­туры, от воли которых целиком зависит, «быть или не быть» обмену; они как бы находятся «над договором». В то же время их воля вовсе не так свободна, как может показаться. Волеформирующими фактами в данном случае являются

1 Чубаров В.В. Указ. соч. С. 37

2

Гетман Е.С. Правовые вопросы обмена и замены жилых помещений в домах государствен­ного и общественного жилищного фонда. Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. M., 1989; Де­сятник В.А. Право обмена жилыми помещениями. Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. Киев, 1989.

128 указанные в ст. 73 ЖК и в упомянутой Инструкции своеобразные правопрепят­ствующие факты: условия недопустимости обмена, о которых частично уже го­ворилось. Своё отрицательное волеизъявление в отношении сделки по обмену эти лица могут выразить лишь при наличии этих условий.

Как закон, так и инструкция содержат столько условий недопустимости обмена и ограничений в зависимости от местности, в которой находятся эти помещения или одно из них, что складывается впечатление о принципиально отрицательном отношении законодателя к реализации права на обмен. Возмож­но, в этом заключалось проявление отрицательного отношения советского го­сударства к миграции населения. Конечно, некоторые из наиболее одиозных, препятствующих обмену фактов, перестали быть юридически значимыми, т.е. перестали действовать нормы, в гипотезы которых они были включены. В ча­стности, утратили значение юридических фактов такие обстоятельства, как ко­рыстный или спекулятивный характер обмена, состояние в трудовых отноше­ниях лица, желающего обменять помещение, с владельцем соответствующего жилого фонда; перестали действовать некоторые ограничения в обмене, обу­словленные нахождением помещения в определённой местности и установлен­ные инструкцией. Тем не менее, таких условий ещё достаточно много. Не во всех случаях закрепление этих обстоятельств в законе оправдано, на что обра­щено внимание в литературе[89][90].

Справедливости ради следует отметить, что многие ограничения и запреты достаточно успешно нейтрализуются судебной практикой. Так, например, в п. ст. 73 ЖК предусмотрен запрет на обмен, если к нанимателю предъявлен иск об изменении или расторжении договора найма жилого помещения. Означает ли

129

это, что суды не должны рассматривать встречные иски об обмене, предъяв­ленные нанимателем или к нанимателю членом семьи? Думается, что нет. Если иск об изменении или расторжении договора найма полежит удовлетворению, во встречном иске об обмене должно быть отказано и наоборот. Удов­летворению подлежит иск об обмене служебного жилого помещения, если оно предоставлено с нарушением условий и порядка, установленных для предос­тавления служебного помещения и лицо, которому это помещение предостав­лено, не может быть выселено из него. По-разному подходила судебная практи­ка к вопросу о возможности обмена жилых помещений, находящихся в семей­ных общежитиях, так называемых комнат гостиничного типа1.

Однако некоторые условия недопустимости обмена так до сих пор и оста­ются неустранимыми и, как нам представляется, практически ничем не оправ­данными препятствиями к обмену. Об одном из них, в частности, о недопусти­мости обмена в связи с тем, что в результате обмена лицо будет нуждаться в улучшении жилищных условий, уже говорилось. Трудно также объяснить, по­чему не допускается обмен в тех случаях, когда одно из обменивающихся жи­лых помещений подлежит сносу или переоборудованию в нежилое помещение. К сожалению, указанные препятствия к обмену вновь предлагается закрепить в будущем ЖК, как это следует из текста ст. 109 проекта. Нет никакой разницы в том, кому следует предоставлять взамен сносимого или переоборудуемого по­мещение другое жилое помещение: прежнему или новому нанимателю. Пока наниматель проживает в данной квартире, его право пользования жилым поме­щением, в том числе право на обмен, не должно ущемляться только из-за того, что лицу, которому отведён земельный участок для государственных или муни­ципальных нужд или лицу, решившему переоборудовать жилое помещение, может быть невыгодным вселение нового нанимателя, которому придётся пре­доставлять большее по размеру или по числу комнат жилое помещение.

Подробно об этом см.: Кузьмина И.Д. Правовое регулирование жилищных отношений. — Кемерово, 1993. С. 87-98; Литовкин В.Н. Рассмотрение судами дел об обмене жилыми по­мещениями HЖилищное право, 2001, №4. С. 15-19.

130

C другой стороны, если бы наймодатели или жилищные либо жилищно­строительные кооперативы были равноправными участниками многосторонних договоров по обмену жилых помещений, они бы могли сформулировать иные обстоятельства, препятствующие обмену в конкретном случае. Актуальной в этом отношении является проблема обмена жилых помещений, находящихся в специализированных жилых домах. В своё время А.М. Рабец отмечала, что раз­решение обмена жилых помещений, принадлежащих общественным организа­циям инвалидов, построенных за счёт их собственных средств, заработанных путем огромных волевых усилий больных людей, влечёт, во-первых, огосу­дарствление собственности общественных организаций, своеобразную завуали­рованную национализацию. Во-вторых, эти дома, как правило, специализиро­ванные. Они находятся в зоне лёгкой транспортной доступности, вблизи оста­новок, иных социальных инфраструктур, вблизи предприятий, принадлежав­ших этим общественным организациям[91].

В настоящее время проблемы, связанные с использованием специализиро­ванных жилых помещений или жилых помещений, находящихся в специализи­рованных жилых домах, в том числе их обмена, стали ещё более актуальными, так как о специализированных жилых домах и жилых помещениях, в которых могут находиться квартиры, предоставляемые по договору социального найма, входящие в состав жилищных фондов социального использования, говорится в ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», хотя опреде­ление понятия специализированных жилых домов и жилых помещений в нём отсутствует. В связи с этим представляются весьма своевременными и интерес­ными положения, содержащиеся в проекте ЖК. В частности, в ст. 129 проекта

131

ЖК даётся понятие специализированных жилых помещений, под которыми по­нимаются жилые помещения независимо от формы собственности, имеющие специальное назначение. К ним относятся служебные жилые помещения, об­щежития, жилые помещения, предназначенные для временного поселения (ма­невренный жилой фонд), дома-интернаты для престарелых и инвалидов, жилые помещения системы социальной защиты, помещения, предназначенные для временного проживания беженцев и вынужденных переселенцев и иные поме­щения специального назначения. В ст. 109 проекта ЖК, регламентирующей условия недопустимости обмена жилых помещений, названо нахождение жилого помещения в специализированном доме или отнесение самого этого помещения к числу специализированных независимо от формы собственности.

Таким образом, анализ действующего законодательства об обмене жилых помещений не является достаточной эмпирической базой для выявления право­вой природы обмена. О ней можно судить лишь при сопоставлении жилищного законодательства с другими законодательными актами, так или иначе регла­ментирующими правовой режим жилых помещений. Юридическая природа обмена жилых помещений, на наш взгляд, определяется принадлежностью предмета обмена, т.е. жилого помещения, к определённому виду собственно­сти, а также первоначальными правами на это помещение участников обмена. Не вызывает сомнения то, что обмен жилых помещений между гражданами, ес­ли помещения им обоим принадлежат на праве собственности, есть не что иное, как договор мены. Если обмениваемые помещения являются собственностью жилищного или жилищно-строительного кооператива, поскольку обе стороны не выплатили полностью пай, то обмен жилых помещений прежде всего со­пряжен с переуступкой прав, связанных с членством в данном кооперативе, а при обмене жилых помещений, которые являются собственностью разных коо­перативов, - со взаимной переуступкой этого права.

Что касается правовой природы обмена жилых помещений между двумя нанимателями, то она более или менее чётко определена в ст. 67 ЖК, в соответ­ствии с которой обмен жилых помещений определяется как взаимная передача

132

всех прав и обязанностей по договору найма жилого помещения. Также опре­деляется обмен жилого помещения в ст. 109 проекта ЖК. Анализ некоторых дел, рассмотренных судами, свидетельствует о том, что в практике такой взгляд на правовую природу обмена жилых помещений находит понимание. Так, по иску УЖКХ производственного объединения «Прокопьевскуголь» к М. о взы­скании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за 2 года, суд указал в решении, что M., вселившись в порядке обмена в жилое помещение, ранее занимаемое Ж., принял на себя все права и обязанности по договору най­ма жилого помещения после Ж. и передал Ж. все свои права и обязанности по договору найма жилого помещения, в которое по обмену вселился Ж.1.

Если считать обмен взаимной передачей всех прав и обязанностей, то по законам формальной логики получается, что обмен в данном случае можно расценить как двусторонний перенаём жилых помещений, а следовательно, участниками договора должны быть оба нанимателя и оба наймодателя2. Одна­ко, в таком случае данное правоотношение, как отмечает А.В. Чубаров, должно было бы называться не обменом жилых помещений, а обменом прав и обязан- ностей . Как отмечалось, по нашему мнению предметом обмена является кон­кретное жилое помещение, а не права и обязанности. А.Ю. Кабалкин справед­ливо отмечает, что «передачу жилой площади не следует отождествлять с пере­дачей прав на неё»1. Действительно, в ряде случаев наниматель жилого поме­щения обладает такими правами и обязанностями, которые не подлежат пере­даче в силу их юридической природы, в частности, право на дополнительную жилую площадь, льготы по оплате жилья и коммунальных услуг и т.п. А.В. Чу­баров также отмечает, что в процессе существования жилищного правоотноше-

1 Архив Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области, дело №2-112- 99.

2

Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук - Л., 1967. С. 16.

Чубаров А. В. Правопрекращающие юридические факты в советском жилищном праве. Дисс.... канд. юрид. наук. Свердловск: 1985. С. 39-40.

133

ния у нанимателя могут возникнуть такие права и обязанности, передача кото­рых в порядке обмена противоречит его сущности, прежде всего, обязанность по погашению задолженности по квартирной плате2.

В связи с этим предлагается следующим образом сформулировать опреде­ление договора обмена жилых помещений: «По договору обмена жилыми по­мещениями каждая из сторон обязуется освободить жилое помещение, право на вселение в которое получит другая сторона по договору»3.

Из этого определения с очевидностью вытекает договорная природа обме­на жилых помещений. Известную сложность представляет вопрос о моменте возникновения у сторон указанных взаимных прав и обязанностей по договору обмена. В правовой литературе указывалось, что договор считается заключен­ным с момента выезда4, и что стороны даже после получения обменных орде­ров могут продолжать проживание в прежних жилых помещениях1. C этой по­зицией невозможно согласиться. Нередко возникают ситуации, когда одна сто­рона готова освободить жилое помещение и переселиться в другое, а другая сторона желает остаться в прежнем жилом помещении. В таких случаях, сразу же обнаруживаются консенсуальная природа этого договора. Сторона, тре­бующая освобождения жилого помещения, может предъявить иск об отобрании индивидуально-определенное вещи (ст. 398 ГК). Однако, действующее законо­дательство в известной мере затушевывает консенсуальный характер договора, устанавливая что обмен считается совершенным с момента получения обмен­ных ордеров. Опять-таки налицо проявление административной разрешитель­ной концепции обмена, которая при разработке нового жилищного законода­тельства должна быть заменена договорной.

1 Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. - M.: 1980. С. 132.

2 Чубаров А.В. Указ. соч. С. 39.

3 Чубаров А.В. Указ. соч. С. 39.

4 Улетова Г.Д. Указ. соч. С. 180.

134

В данном разделе работы подвергнуты анализу лишь основные, наиболее типичные юридические акты, совершаемые участниками будущих правоотно­шений в целях его возникновения, изменения и прекращения. Несомненно, в жилищном праве существуют и другие сделки, в основном, договоры, юриди­ческая природа которых либо ясна и не представляет никакой сложности (к примеру, договоры о безвозмездном пользовании жилым помещением, воз­можность заключения которых отнюдь не исключается) либо договоры, порож­дённые новыми общественными отношениями, юридическая природа которых практически не исследовалась. Так, В.Н. Литовкин обращает внимание на дого­воры, опосредующие отношения пользования жилым помещением, переданным плательщику ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением, ко­гда получатель ренты пожелает остаться проживать в своём жилом помеще­нии[92][93].

По нашему мнению, решение вопроса о характере отношений по пользо­ванию рентополучателем жилым помещением, переданным в собственность плательщику ренты, зависит от того, в чьей собственности оно находилось и кто заключил договор о пожизненном содержании с иждивением. Согласно ст. 601 ГК, в которой содержится определение понятия договора пожизненной ренты и договора о пожизненном содержании с иждивением, собственником жилого помещения может быть как сам получатель ренты, так и другое лицо. В последнем случае договор ренты является разновидностью договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК). В этом договоре кредитор (лицо, передающее жилое помещение в собственность плательщику ренты) выговаривает для третьего лица право пожизненного пользования этим жилым помещением во исполне­ние обязанности плательщика ренты предоставить её получателю жилище. Ta-

135

ким образом, в этом случае основанием возникновения правоотношений по пользованию жилым помещением является сам договор ренты.

Если собственником жилого помещения является рентополучатель, то пра­воотношения по пользованию жилым помещением основано, по нашему мне­нию, на праве залога этого помещения в обеспечение исполнения договора. В силу ст. 346 ГК залогодержатель, у которого находится предмет залога, в слу­чаях, предусмотренных договором, вправе пользоваться им. Чтобы исключить возможность лишения рентополучателя права пожизненного пользования жи­лым помещением, принадлежавшим ему прежде на праве собственности, нота­риусы должны разъяснять сторонам договора ренты наличие оснований у рен­тополучателя пользоваться этим помещением и чётко формулировать в догово­ре ренты или в прилагаемом к нему договоре о залоге условие о характере пре­доставляемого жилого помещения: будет ли это помещение, в котором прожи­вает получатель ренты, или иное жилое помещение. Разумеется, в процессе ис­полнения договора стороны могут заключить соглашение об изменении усло­вия о предоставлении жилища, если новый собственник — плательщик ренты — предоставит рентополучателю подходящее жилое помещение. Такое соглаше­ние должно быть заключено в письменной форме и нотариально удостоверено. Разумеется, в новом жилищном законодательстве должны быть отражены все юридические акты договорного характера, которые могут быть основаниями возникновения или изменения жилищных правоотношений.

ВЫВОДЫ

В механизме правового регулирования жилищных отношений договоры выполняют функцию индивидуального регулирования и являются способом реализации жилищных прав и исполнения обязанностей. Такими актами явля­ются договоры найма, аренды, обмена жилых помещений и др. В новом ЖК РФ следует чётко отражать характер каждого акта реализации жилищных прав, его договорную природу, для чего следует давать легальное определение каждого жилищно-правового договора. Следует свести к минимуму употребление таких

136

понятий, как «соглашение» и «согласие» и не подменять ими термина «дого­вор» там, где это возможно.

Следует расширить сферу действия договора аренды жилых помещений, предоставив возможность его заключения не только юридическим, но и физи­ческим лицам, которым необходимо предоставить жилое помещение для про­живания других лиц. При этом арендаторы жилых помещений должны иметь возможность заключать договор найма жилого помещения с лицами, которым оно предоставлено для проживания. При разработке нового ЖК РФ рекоменду­ется выделять общие положения о договорах найма и аренды жилых помеще­ний в отдельный параграф соответствующей главы ЖК, как это сделано в ряде глав ГК, что позволит максимально учесть и закрепить в последующих па­раграфах специфику предоставления жилых помещений и пользования ими в зависимости от вида жилого фонда и иных факторов и будет способствовать максимальной экономии юридико-технических средств.

Следует отказаться от оформления обмена жилых помещений обменными ордерами, заменив их надлежащим образом оформленными договорами обмена жилых помещений, подлежащими государственной регистрации. Заключению договора обмена должны предшествовать определённые юридические условия: достижение внутрисемейного соглашения об обмене, которое выражается в форме письменного согласия на обмен всех совершеннолетних членов семьи.

<< | >>
Источник: Бакирова Елена Юрьевна. ЮРИДИЧЕСКИЕ ФАКТЫ В ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЯХ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Белгород - 2003. 2003

Еще по теме 2.3. ДОГОВОРЫ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ:

  1. 1. Понятие жилищного права, его предмет и метод
  2. 2. Принципы жилищного права
  3. 1. Сущность и гарантии жилищных прав военнослужащих и членов их семей
  4. 1. Защита жилищных прав
  5. Примерный перечень вопросов к экзамену (зачету) по курсу "Жилищное право"
  6. Рекомендуемая литература по курсу "Жилищное право"
  7. 1. Предмет жилищного права
  8. 2. Место жилищного права в системе российского права
  9. 3. Основные принципы (начала) жилищного права
  10. 2. Основания возникновения жилищных прав
  11. 3. Условия осуществления жилищных прав
  12. 4. Возможность ограничения жилищных прав
  13. 5. Защита жилищных прав граждан
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -