<<
>>

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. Жилищный фонд социального использования сосуществует в государственном и муниципальном жилищном фонде с площадью коммерческого использования. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает приоритет жилищного законодательства перед гражданским в регулировании условий пользования жилищного фонда социального использования. Во исполнение комментируемой статьи ЖК урегулировал социальный наем жилого помещения (разд. III).

Жилищный фонд социального использования образован в составе государственного и муниципального жилищных фондов для социально незащищенных слоев населения.

В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам и гражданам, такого образования закон не предусматривает (ст. 19 ЖК).

В соответствии с ранее действовавшим Законом о жилищной политике (ст. 12) в него входили жилые помещения и жилые дома, ранее заселенные на условиях прежнего договора найма, жилые помещения, вновь предоставленные по установленным нормативам очередникам, нуждающимся в жилье или в улучшении жилищных условий, в публичных жилищных фондах по основаниям, указанным в законе, а также жилые дома и жилые помещения т. н. специализированного жилищного фонда. К его объектам относились не только коммунальные квартиры, жилые помещения, заселенные по прежнему договору найма в порядке его изменения, но и специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. - разд. IV ЖК). ЖК не включил специализированные жилые помещения в состав жилищного фонда социального использования. Совокупность предоставляемых жилых помещений (по правилам разд. IV ЖК) государственного и муниципального жилищных фондов образует в настоящее время самостоятельный специализированный жилищный фонд (ст. 19 ЖК). Жилые помещения в этом фонде предоставляются по специальному договору найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК).

Остальная часть государственного и муниципального жилищных фондов является площадью коммерческого использования (ст. 19 ЖК), где функционирует договор (коммерческого) найма, предусмотренный комментируемой главой ГК. Собственник самостоятельно определяет пропорцию между этими разновидностями в составе соответственно федерального жилищного фонда, жилищного фонда субъекта РФ и муниципального жилищного фонда, если иное не установлено законом. При этом государственный жилищный фонд подразделяется по формам собственности: на федеральный жилищный фонд и жилищный фонд субъектов РФ, в т.ч. переданный соответственно в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или оперативное управление казенных предприятий либо государственных учреждений.

К муниципальному жилищному фонду относятся жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности муниципальных образований, в т. ч. переданные в хозяйственное ведение муниципальных унитарных предприятий или оперативное управление муниципальных учреждений.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет по ЖК (ст. 64) расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения.

Хозяйственные общества и товарищества с любым объемом государственного (муниципального) капитала, в т.ч. со стопроцентным, не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма; им вообще не могут принадлежать жилые дома, жилые помещения социального использования.

Жилые дома, жилые помещения могут находиться в общей собственности различных субъектов права собственности.

Объекты жилищного фонда включаются в его состав после государственного учета и государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость (см. ст. 131 ГК) в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.

Основанием заключения договора социального найма служит решение о предоставлении жилого помещения (п. 4 ст. 57 ЖК) - административный акт, что ограничивает стороны в свободе договора социального найма в отличие от договора (коммерческого) найма жилого помещения. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (п. 2 ст. 60 ЖК), что также отличает его от договора (коммерческого) найма. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 (СЗ РФ, 2005, N 22, ст. 2126), исходит из того, что согласно этой норме закона жилое помещение передается во владение и пользование нанимателю бессрочно. Однако запись об указании срока действия договора означает не бессрочность его действия, а то, что он может быть прекращен каждой из сторон в любое время. Договор определяет жилищные права нанимателя и членов его семьи, а также лиц, прекративших семейные связи, но продолжающих проживать по этому договору (разведенные супруги).

Без наличия административного акта договор социального найма не может быть заключен, он считается ничтожным (см. ст. 168 ГК). Принятие управленческого решения в установленном порядке завершает административный процесс признания граждан нуждающимися в жилом помещении и предоставления его им. Кроме того, согласно административному акту жилье предоставляется гражданам, выселяемым по гражданско- правовым основаниям, названным в законе. 2.

В комментируемой статье сохраняется - как принцип договора социального найма - равенство жилищных прав и обязанностей между всеми совместно постоянно проживающими и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение является общей нормой и для договора (коммерческого) найма (см. коммент. к ст. 677). Социальный наем жилого помещения также заимствовал у договора найма норму о персональном указании в тексте письменного договора всех совместно проживающих. Однако в отличие от договора (коммерческого) найма в нем сохраняется понятие "члены семьи нанимателя" (в договоре (коммерческого) найма вместо "члены семьи нанимателя" дано "граждане, постоянно проживающие с ним"). Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении (ст. 69 ЖК). 3.

Пункт 3 статьи отсылает к нормам жилищного законодательства, имеющим приоритет в регулировании этих отношений. ЖК урегулировал договорные отношения социального найма жилого помещения (разд. III) с учетом применения правил, исчерпывающим образом названных в п. 3 ст. 672 и потому являющихся нормами общего характера как для договора (коммерческого) найма жилого помещения, так и для договора социального найма. Комментируемая статья специально распространила на договор социального найма ряд норм о (коммерческом) найме: письменная форма договора (ст. 674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст. 675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК), ремонт помещения (ст. 681 ГК), вселение поднанимателей (п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК). Таким образом, эти нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма и адекватно отражены в ЖК - ст. ст. 63, 64, 67, 76 - 78.

Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исключена ссылка на правила ст. 680 ГК об условиях и порядке вселения временных жильцов в связи с тем, что по договору социального найма для вселения таких жильцов в отдельную квартиру требуется не менее учетной нормы (ст. 50 ЖК), а в коммунальную квартиру - не менее нормы предоставления, тогда как по договору найма жилого помещения - не менее нормы общей площади жилого помещения (см. коммент. к ст. 680). Вместе с тем такая разница в требованиях о соблюдении нормативов площади при вселении поднанимателей не помешала сохранить нормы ст. 685 ГК как общие правила, подлежащие применению к отношениям договора социального найма жилого помещения.

Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы ГК, в т.ч. и комментируемой главы, действуют, но при условии, если иное не предусмотрено ЖК. Следовательно, приоритет отдается специальным нормам.

<< | >>
Источник: О.Н. Садиков. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй Постатейный. 5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно- арбитражной практики. КОНТРАКТ, ИНФРА-М.. 2006

Еще по теме Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования:

  1. 1. Право граждан на предоставление жилого помещения в фонде социального использования. Условия предоставления
  2. 1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений
  3. 1. Основные положения договора социального найма жилого помещения
  4. 2. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
  5. 1. Основные положения договора найма жилого помещения
  6. 4.1. Договор наймажилого помещения
  7. § 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
  8. § 3. Договор найма жилого помещения
  9. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  10. ГОНГАЛО Б.М., КРАШЕНИННИКОВ П.В. РАЗВИТИЕ КОДИФИКАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
  11. Статья 671. Договор найма жилого помещения
  12. Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -