§2. Вещные права на земельные участки и предприятия как имущественные комплексы

Их правовой режим (включая собственность, аренду и т.п.) устанавливают ГК, Земельный кодекс РФ, Закон от 24 июля 2002 г.

Земельный кодекс (далее - ЗК) был издан 25 октября 2001 г. (№136-ФЗ) и введен в действие с 30 октября 2001 г. (РГ, 30 октября 2001 г.). Его основные положения, касающиеся права собственности и иных вещных прав на землю, сводятся, в частности, к следующему. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. По общему правилу, право собственности на земельный участков распространяется на находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над ним и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Собственник вправе продавать земельный участок, дарить его, отдавать в залог или сдавать в аренду постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота и не ограничены в обороте. Собственник может с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка возводить на земельном участке здания и сооружения, перестраивать и сносить их, разрешать строительство на своем участке другим лицам. При этом в настоящее время нормы части второй ГК, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а также изъятие земельного участка, не используемого в соответствии с его назначением или используемого с грубым нарушением законодательства, определяется ст. 279-282, 284-286 ГК и земельным законодательством.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю».

В Федеральной собственности находятся земельные участки: •

которые признаны таковыми федеральными законами; •

право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; •

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки: •

которые признаны таковыми федеральными законами; •

право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; •

которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В муниципальной собственности находятся земельные участки: •

которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; •

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; •

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается.

Важные разъяснения по этим вопросам содержатся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» («Вестник ВАС», 2005, № 5; «Хозяйство и право», 2005, № 8).

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться публичные сервитуты для: •

прохода или проезда через земельный участок; •

использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; •

размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; •

проведения дренажных работ на земельном участке; •

забора воды и водопоя; •

прогона скота через земельный участок; •

сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; •

использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; •

временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; •

свободного доступа к прибрежной полосе156.

После принятия Земельного кодекса РФ от 30 октября 2001 г. и закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 24 декабря 2001 г. развернулась активная работа по детализации норм о приватизации различных видов публичного имущества, в том числе земельной собственности на правительственном и ведомственном уровнях.

Имеются в виду, в частности, Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденные постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. №576 (РГ, 10 августа 2002 г.), Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808 (РГ, 21 ноября 2002 г.), а также Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 2 сентября 2002 г. №3070-р «Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков» (РГ, 9 октября 2002 г.) и Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденные приказом федеральной службы земельного кадастра России от 2 октября 2002 г. №П / 372, рег. №3911 от 13 ноября 2002 г (РГ, 27 ноября 2002 г.).

Поскольку Земельным кодексом регулируется оборот земельных участков, находящихся в населенных пунктах или хотя бы и входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, но предоставляемых гражданам для индивидуального жилищного, гражданского строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения сугубо предпринимательского характера регулируются на базе Кон- ституции РФ, Земельного кодекса и ГК законом от 24 июля 2002 г.

Данным законом, в частности, установлен принцип сохранения целевого назначения использования земельных участков (п. 3 ст. 1). Согласно ст. 3 иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о земельном устройстве (п. 1 ст. 4).

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации (п. 22 ст. 4).

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 8).

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9). Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9).

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка (п. 4 ст. 10).

К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отличие от земельных участков, которые, будучи важными объектами предпринимательской деятельности, могут использоваться и для иных видов деятельности, а также для достижения непредпринимательских целей, предприятия как имуществен- ные комплексы и объекты вещных прав используются только для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК)157. Владение, пользование и распоряжение данными объектами обладает важными отличительными особенностями. Их выявление и выражение в объективной форме требует не только и не столько юридических, сколько бухгалтерских, оценочных, аудиторских и т.п. знаний. Например, владение совокупностью вещей, входящих в состав предприятия, осуществляется путем их инвентаризации и балансовой оценки. Использование этих вещей происходит в форме их производственного потребления. Право распоряжения осуществляется в соответствии с назначением вещей и под государственным (в том числе налоговым и иным) контролем.

Последняя особенность касается всех, в том числе государственных и муниципальных унитарных предприятий, правовой статут которых регламентируют на базе норм ГК Закон от 14 ноября 2002 г. №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и подзаконные нормативные правовые акты. В частности 10 апреля 2002 г. Правительство РФ приняло постановление №228 «О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий». На его основе утверждено Примерное положение о Комиссии федерального органа исполнительной власти по анализу эффективности деятельности федеральных государственных унитарных предприятий (РГ, 17 июля 2002 г.)

В соответствии с указанным распоряжением комиссия осуществляет следующие функции: •

рассматривает проекты программ деятельности предприятий, технико- экономические обоснования планируемых мероприятий и затрат на их реализацию, представляемые руководителями предприятий в федеральный орган; •

осуществляет анализ представленных проектов программ деятельности государственных унитарных предприятий, технико-экономических обоснований планируемых мероприятий и затрат на их реализацию; •

готовит решения федерального органа об утверждении программ деятельности предприятий; •

рассматривает отчеты о деятельности предприятий за год, а также предложения по уточнению размера части прибыли, принадлежащей перечислению в федеральный бюджет в текущем году, и показателей деятельности предприятия, представляемые руководителями предприятий в федеральный орган; •

осуществляет анализ представленных отчетов о деятельности предприятия за год, а также предложения по уточнению размера части прибыли, подлежащей перечислению в федеральный бюджет в текущем году, и показателей деятельности предприятия; •

готовит решения федерального органа об определении части прибыли предприятия за предыдущий год, подлежащей перечислению в федеральный бюджет в текущем году; •

готовит предложения по повышению эффективности деятельности предприятий.

Для проведения анализа эффективности деятельности предприятий Комиссия по вопросам, входящим в ее компетенцию, имеет право:

а) запрашивать у структурных подразделений федерального органа и руководителей предприятий необходимые для ее деятельности документы, материалы и информацию;

б) устанавливать для структурных подразделений и руководителей предприятий сроки предоставления запрашиваемых документов, материалов и информации;

в) создавать рабочие группы с привлечением экспертов и специалистов;

г) вносить в установленном порядке предложения об ответственности руководителей предприятий.

В заключение следует отметить, что важные разъяснения, касающиеся прав на земельные участки, содержатся в Постановлении № 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. «О некоторые вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ», 2005 г., № 5; Хозяйство и право, 2005 г., № 8; Экономика и жизнь, 2005 г., № 17).