§ 6 Накладення та зняття заборони відчуження нерухомого майна

На нинішньому етапі розвитку суспільства об'єкти нерухомого майна забезпечують повноцінне існування і життєдіяльність фізичних та юридичних осіб. Чинне законодавство України передбачає, що до нерухомого майна відносяться: земельні ділянки; житлові будинки; квартири; не- житлові будинки; нежитлові приміщення.

Іноді в процесі експлуатації цих об'єктів виникають суперечки між співвласниками, які вирішують в судовому порядку, а іноді - на підставі вироків суду, і внаслідок цього об'єкти нерухомого майна підлягають конфіскації, або стають забезпеченням повернення боргу.

Для збереження прав власності на такі об'єкти за фізичними та юридичними особами, які є сторонами у вирішенні проблемних питань володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомого майна, накладаються арешти та заборони на їх відчуження.

Відповідно до ЦКУ від 16 січня 2003 року, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, статей 73, 74 ЗУ "Про нотаріат" від 02.09.1 993 р. (надалі -Закон), пунктів 250-252 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (надалі - Інструкція), затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. за № 20/5 та зареєстрованої в Мін'юсті 03.03.2004 р. за № 283/8882 у випадках передбачених чинним законодавством накладається заборона на відчуження нерухомого майна, а саме, під час нотаріального посвідчення ряду правочинів і видачі свідоцтв, наприклад, таких як:

договорів застави, ренти житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, нежитлових приміщень, іншого нерухомого майна, якщо це передбачено договором; при посвідченні договору довічного утримання (догляду); при посвідченні договору дарування з обов'язком передати майно в майбутньому, якщо це передбачено договором; при видачі свідоцтва про право на спадщину спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою (строком на п'ять років); при посвідченні спадкового договору.

ВРАХУЙТЕ. Право на арешт або накладання заборони на відчуження об'єктів нерухомого майна мають лише визначені законодавством органи та їх посадові особи:

1. Відповідно до вимог глави 4-А Цивільного процесуального кодексу України (ЦПКУ) від 18.07.1963 р. передбачені запобіжні заходи, яких вживають судді в місцевих судах.

2. Посадові особи слідчих органів.

3. Посадові особи виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради.

4. Державні та приватні нотаріуси.

5. Органи ДВС.

Документи, які мають характер розпорядження, щодо накладення заборони залежать від того, який орган виносить таке розпорядження відносно нерухомого майна.

Відповідно до глави 4-А ЦПКУ передбачено, що коли особа, яка має підстави вважати, що її права порушені або існує реальна загроза їх порушення, має право звернутися до суду з заявою про вжиття запобіжних заходів до пред'явлення позову. Про вжиття запобіжних заходів суд постановляє ухвалу, в якій зазначає обрані запобіжні заходи, накладає арешт на майно, що належить особі, щодо якої вжито запобіжні заходи, і знаходиться в неї.

Під час розслідування справ, пов'язаних з поверненням боргу, відшкодуванням заподіяної шкоди, несплатою податків, посадові особи слідчих органів виносять постанову про арешт нерухомого майна. Посадові особи виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради ухвалюють рішення про накладання заборони на відчуження земельних ділянок і будівель при відчуженні земельних ділянок під будівництво визначених об'єктів, якщо на цих ділянках розташовані житлові будинки, які належать особам на праві приватної власності.

Державні та приватні нотаріуси при посвідченні правочинів, якими передбачено накладання заборони на примірниках цих правочинів провадять посвідчувальний напис про заборону.

УВАГА. ДВС після винесення постанови про арешт майна боржника надсилає реєстратору повідомлення за встановленим зразком про накладену заборону або арешт об'єктів нерухомого майна.

Відповідно до Положення про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, затвердженого Наказом Мін'юсту від

09.06.1 999 р.

31.08.1 999 р. № 53/5, від 09.08.2000 р. № 33/5, від 21.09.2000 р. № 46/5, від 07.02.2002 р. № 7/5 та згідно з Інструкцією про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, накладання заборони реєструється державними та приватними нотаріусами в реєстрі для реєстрації заборон. У цьому ж реєстрі реєструються повідомлення судових і слідчих органів про накладання арешту на нерухоме майно. Про накладені заборони та арешти робиться запис у алфавітній книзі заборон відчуження і арештів нерухомого майна.

Накладені заборони та арешти підлягають обов'язковій реєстрації у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна в порядку, визначеному Положенням про Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.

Єдиний реєстр - це комп'ютерна база даних, яка містить відомості про таке: накладені заборони та арешти; зняття заборон та арештів; видані довідки про відсутність або наявність заборон та арештів.

Держатель Єдиного реєстру - Міністерство юстиції України. Воно забезпечує функціонування Єдиного реєстру.

Адміністратор Єдиного реєстру - державне підприємство "Інформаційний центр" Мін'юсту.

Реєстратори Єдиного реєстру - державні нотаріальні контори, державні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, що уклали відповідні угоди з Адміністратором і мають повний прямий доступ до Єдиного реєстру через комп'ютерну мережу. Реєстратори приймають повідомлення про накладені (зняті) заборони та арешти від інших державних нотаріальних контор та приватних нотаріусів, які не є реєстраторами; посадових осіб виконавчих комітетів сільських, селищних, міських рад; судових та слідчих органів; органів державної виконавчої служби і вносять записи до Єдиного реєстру про накладені (зняті) заборони або арешти.

Відповідно до п. 47 Інструкції договори про відчуження або заставу майна посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру.

Для правочинів, згідно з якими нерухоме майно відчужується або передається в заставу, з Єдиного реєстру реєстратори видають довідки про відсутність або наявність заборони чи арешту, щодо вчинюваних нотаріальних дій за письмовим запитом.

Ст. 73 ЗУ "Про нотаріат" і п. 2 50 Інструкції передбачено, що нотаріус за місцезнаходженням нерухомого майна чи за місцем знаходження земельної ділянки, а також у випадках, передбачених законодавством, за місцем реєстрації рухомого майна, накладає заборону їх відчуження (окрім раніше наведених випадків):

за повідомленням банку (фінансової установи, іншої юридичної особи про видачу фізичній особі позики на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю житлового будинку, квартири; при одержанні повідомлення про набрання чинності рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;

за повідомленням державного виконавця про винесення постанови про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження;

в усіх інших випадках, передбачених законом.

При цьому в ухвалах суду, постановах слідчих органів, повідомленнях встановленого зразка, на підставі яких реєструється заборона, має бути зазначено таке:

відомості про орган або посадову особу, про нотаріуса, який наклав заборону відчуження або арешт об'єкта нерухомого майна; дата та час накладення заборони відчуження або арешту; відомості про документ, на підставі якого накладена заборона відчуження або арешт (найменування документа, номер та дата документа, видавець документа);

відомості про об'єкт, на який накладена заборона відчуження або арешт (назва об'єкта, адреса розташування об'єкта, розмір частки, площа);

відомості про власника майна, щодо якого накладена заборона відчуження або арешт;

для фізичних осіб: прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання; серія, номер та дата видача паспорта; ідентифікаційний номер; для юридичних осіб: найменування, юридична адреса, ідентифікаційний номер (див. Додаток і).

Реєстрація накладання заборони проводиться шляхом вчинення напису про це на повідомленні установи банку, іншої юридичної особи про видачу позики на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю житлового будинку, квартири та на повідомленні про набрання чинності рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав. Один примірник повідомлення з написом нотаріуса про надходження заборони надсилається відповідній установі банку або іншій юридичній особі, що видала позику, відповідному органу опіки і піклування, за місцем проживання дитини, а другий - залишається у справах нотаріуса.

Накладення заборони за спадковим договором, договором ренти, довічного утримання (догляду), застави нерухомого майна, проводиться шляхом відповідного напису про це на договорі або свідоцтві про право на спадщину.

За місцем відкриття спадщини одного із подружжя, які склали спільний заповіт щодо майна, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, при одержанні повідомлення про смерть одного з них, відповідно до вимог ст. 1 243 ЦКУ нотаріус накладає заборону.

Про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження державним виконавцем виноситься постанова і не пізніше наступного дня надсилається повідомлення за спеціальним зразком нотаріальному органу за місцем знаходження нерухомого майна. Після відповідної реєстрації такого арешту на адресу ДВС нотаріальний орган надсилає лист-повідомлення про занесення такої заборони до Єдиного реєстру (див. Додатки 2, 3).

УВАГА. Оскільки спеціальним повідомленням, яке надсилається нотаріальному органу-реєстратору, передбачено накладання арешту на "все" або "окреме" майно, слід мати на увазі, що коли в Єдиний реєстр буде внесено тип заборони "все майно", то в майбутньому реалізація будь-якого нерухомого майна, що належить боржникові, неможлива без попередньої конкретизації нерухомого майна, яке передбачалось арештувати до погашення боргу боржнику.

ПОРАДА. Державні виконавці, надсилаючи повідомлення про арешт конкретного нерухомого майна за певною адресою, повинні зазначати літеровку будівлі. Адже при реєстрації об'єктів нерухомого майна, що належать як до житлових, так і нежитлових споруд, кожному з них присвоюється літера алфавіту. Назва нежитлової споруди, приміщень змінюється відповідно до використання їх у виробничому процесі, а літе- рування споруд залишається незмінним. Відповідно до Інструкції "Про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна", затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 1 27 п. 3.1, передбачено, що на кожний об'єкт заводиться окрема інвентаризаційна справа і запроваджується літерування.

Заборона відчуження нерухомого майна триває доти, доки відповідний орган, що накладав заборону, не прийме рішення її зняти.

Після вирішення справи в суді або відмови від позову, коли відпадає потреба у прийнятих запобіжних заходах, суди постановляють ухвалу про зняття арешту або заборони на відчуження нерухомого майна. По закінченні 1 5-денного терміну, який надається для оскарження ухвали, вона з відміткою про те, що ухвала вступила в законну силу, надсилається реєстратору для зняття арешту, заборони.

ВРАХУЙТЕ. Про закінчення виконавчого провадження державний виконавець виносить постанову, на підставі якої надсилає реєстратору повідомлення за спеціальним зразком для зняття арешту та заборони на відчуження нерухомого майна (див. Додаток 4).

ПОРАДА. Слід вказати на те, що в разі часткового зняття заборони, обов'язково треба зазначати конкретні об'єкти, на які накладено заборону, оскільки неможливо зареєструвати зняття арешту з конкретної літери об'єкту, якщо вона раніше не зазначена в повідомленні.

ЗУ "Про виконавче провадження" (ст. 59) передбачено, що в тому випадку, коли особа, яка вважає, що майно, на яке накладений арешт, належить їй, а не боржнику, може звернутися до суду з позовом про визнання права на майно і про звільнення майна з-під арешту.

У цьому випадку суд приймає рішення і надсилає Реєстратору для зняття арешту та заборони на відчуження нерухомого майна, накладені ДВС.

Нотаріус знімає заборону відчуження нерухомого майна при одержанні повідомлення:

банку, іншої юридичної особи про погашення позики; про припинення договору застави;

про припинення договору іпотеки у зв'язку з набуттям іпотекодер- жателем права власності на предмет іпотеки;

про припинення чи розірвання договору ренти, довічного утримання;

про скасування рішення суду про оголошення фізичної особи померлою або закінчення п'ятирічного терміну з часу видачі свідоцтва про право на спадщину на майно особи, оголошеної померлою;

про смерть другого подружжя, що склали спільний заповіт; про скасування рішення суду про позбавлення батьків дитини батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав;

про смерть відчужувана за спадковим договором або смерть другого подружжя, що уклали спадковий договір; про відчуження майна, переданого під виплату ренти; в інших випадках, передбачених законом.

При цьому ч. 1 ст. 537 ЦКУ встановлено, що боржник має право виконати свій обов'язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса у разі: і) відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов'язання; 2) ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; 3) відсутності представника недієздатного кредитора.

Тобто, вказаною статтею ЦКУ встановлено спеціальний спосіб виконання зобов'язань.

Таким чином, у випадках, передбачених ч. 1 ст. 537 ЦКУ, нотаріус може зняти заборону відчуження заставленого нерухомого майна за заявою боржника, якщо цей боржник надасть нотаріусу докази відсутності кредитора (його представника) у місці виконання зобов'язання або ухилення кредитора (його представника) від прийняття виконання чи в разі іншого прострочення з їхнього боку, а також внесе в депозит нотаріусу належні з нього кредиторові гроші або цінні папери.

Боржник надає нотаріусу як докази вищезазначеного ряд документів: копію зобов'язання; копія договору застави; квитанцію про внесення у депозит нотаріуса належних кредиторові грошей або цінних паперів, які засвідчують повне і безумовне виконання зобов'язання, копію повідомлення нотаріуса кредиторові про внесення боргу в депозит, копію заяви боржника, переданої нотаріусом кредиторові, відповідно до ст. 84 ЗУ "Про нотаріат", щодо вчинення цим кредитором необхідних дій по зняттю заборони відчуження. Про зняття заборони відчуження, у зазначених випадках, нотаріус письмово повідомляє кредитора.

Відповідно до чинного законодавства нотаріус є тим органом, який надає інформацію у вигляді довідок про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна з Єдиного реєстру, які є обов'язковим документом при посвідченні визначених правочинів з нерухомим майном.

ЗУ "Про нотаріат" функцію реєстратора заборон надано нотаріусу. Після введення в дію Єдиного реєстру дозвіл на внесення і отримання інформації з єдиної комп'ютерної мережі відносно заборони надано державним і приватним нотаріусам, які визначаються наказом обласного управління юстиції.