Оренда земель

У спеціальній літературі висловлюється думка про те, що корупціогенним чинним у сфері земельно-орендних відносин є можливість встановлювати ставки орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності у досить широкому діапазоні (від трикратного розміру земельного податку до 12 % від їх нормативної грошової оцінки), внаслідок чого орендна плата дуже часто встановлюється по мінімальній межі [129, с.

Погодитися з викладеними міркуваннями не вбачається можливим.

Перш за все, за загальним правилом, договори оренди земель державної та комунальної власності повинні укладатися на конкурентних засадах. Встановлення орендної плати на найвищому рівні, що запропонований в умовах вільної конкуренції учасниками торгів, повністю знімає проблему. На сьогоднішній момент саме по собі правове регулювання проведення земельних торгів є дуже невдалим [189; 198; 208, с. 52-82], втім, саме з цією проблемою і слід боротися.

Звичайно, існує низка випадків, коли конкурентні засади укладення договорів оренди не застосовуються. Проте і тут вирішення проблеми, на наш погляд, повинне лежати не у площині визначення фіксованого розміру плати, а у ревізії самого переліку випадків неконкурентного укладення договорів оренди землі, передбаченого ч.2 ст.134 ЗКУ (детально відповідна проблематика розглядається нижче при комплексному розгляді інших проблем, пов’язаних із проведення земельних торгів).

Зокрема, практику укладення договорів оренди для обслуговування об’єктів нерухомості, що розміщені на земельних ділянках, слід взагалі визнати хибною і, по можливості, заборонити законодавчо. Адже, як слушно вказує А.М. Мірошниченко, при знаходженні будівлі на чужій земельній ділянці «формальний власник земельної ділянки, по суті, перестав бути таким фактично - можливість володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою перейшла до власника будинку, будівлі або споруди» [187].

Невідповідність фактичного стану справ його юридичному оформленню спричиняє численні проблеми. Здійснювати нормально право власності як на нерухомість, так і на земельну ділянку стає часто неможливим, вони не є повноцінними об’єктами обороту. Добросовісні власники нерухомості, які оформлюють хоча б право оренди на зайняті земельні ділянки, перебувають у менш вигідному становищі, ніж недобросовісні, що цього не роблять - в результаті спотворюється конкуренція. Ті ж власники нерухомості, що бажають отримати земельну ділянку у власність, стикаються із майже нездоланними перешкодами - окрім несення витрат на придбання ділянки, вони змушені витрачати ресурси на подолання бюрократичних та корупційних бар’єрів [187].

Формулювання суті проблеми ясно вказує на шляхи її вирішення. Слід, по-перше, заборонити виникнення ситуацій, коли особа може набути право власності на будівлю, яка розташована на чужій земельній ділянці, а подруге, створити законодавчий механізм поєднання в одній особі власника земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості, причому такий, що не ставився б у залежність від наявності згоди між ними. Відповідний законопроект запропонований А.М. Мірошниченком [187]. Подібне рішення повністю виключає корупційні ризики неконкурентного укладення договорів оренди земельних ділянок під нерухомим майном, оскільки оренда в таких випадках просто не застосовуватиметься.

2.1.4.