Договор аренды как правовой институт: понятие, субинституты, субъектный состав, содержание правоотношений.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.

606 ГК). Владение и (или) пользование имуществом является временным. Именно временным характером владения и пользования прежде всего и отличается ДА от других возмездных Д по передаче имущества: от Д купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность. Данные Д следует отграничивать и по предмету. Предметом А могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. Основной особенностью, отличающей ДА от Д по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. ДА является консенсуальным, возмездным и взаимным. К видам ДА ГК РФ отнесены Д: проката, А транспортных средств, А здания или сооружения, А предприятия, финансовой А. Помимо специальных видов А в ГК РФ и других законах выделяются ДА отдельных видов имущества (земельных участков, участков лесного фонда и т.д.). Стороны ДА именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в А. Правом сдачи имущества в А наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. К иным лицам, которые могут быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного упр-я; учреждение в отношении имущ-ва, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами.

При этом гос-е или муниципальные унитарные пр-я, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает в А с согласия собственника, т.е. с согласия РФ, субъекта РФ или муниципального образования (ст.608 ГК). Арендаторами по ДА по общему правилу выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо; при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей. Форма ДА может быть письменной и устной. В письменной форме должен совершаться ДА юридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами письменная форма установлена только в отношении сделок, заключаемых на срок более года. Сумма сделки при этом значения не имеет. В письм. форме заключаются ДА недвижимого имущества. Кроме того, соблюдение письм. формы требуется в случаях, когда такая форма для сделок предписана законом. Так, в письм. форме должны совершаться Д проката, ДА транспортных средств (ст.609 ГК). Для ДА зданий и сооружений, ДА предприятия допустима лишь письм. форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Заключение Д путем обмена документами посредством почтовой или иной связи либо акцепта оферты путем совершения конклюдентных действий в этом случае недопустимо. ДА, предусматривающие в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. ДА зданий и сооружений, ДА предприятий подлежат государственной регистрации.

Порядок заключения ДА регулируется общими положениями заключения договоров. Одна из особенностей заключения ДА состоит в широком распространении в предпринимательской деят-ти практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. ДА при этом заключается с лицом, выигравшим торги. Важную особенность порядка заключения ДА составляет преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Предметом ДА являются вещи и иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. При этом предмет ДА должен считаться установленным, если содержание Д позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта А. С этой целью в Д непременно должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При А земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2)установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг; 4)передачи арендатором арендодателю обусловленной Д вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных Д затрат на улучшение арендованного имущества (ст.614 ГК). Срок - одно из основных условий ДА. ДА может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. А. на срок до одного года считается краткосрочной. Если ДА заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. Для отдельных видов аренды, а также для А отдельных видов имущества ГК и иными законами устанавливаются максимальные сроки Д (ст.610 ГК).

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного Д имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям ДА и назначению имущества. Имущество сдается в А вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) (ст.611 ГК). Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям Д, а если таковые в Д не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хоз.товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по Д перед арендодателем остается арендатор (ст.615 ГК). Ответственность сторон по ДА является полной и строится по общим правилам.

<< | >>

↑

Источник: Вопросы для подготовки к экзамену по Гражданскому праву России. 2016

Еще по теме Договор аренды как правовой институт: понятие, субинституты, субъектный состав, содержание правоотношений.:

- Гражданское право России - Диссертации по гражданскому праву - Цивільне право України -