Право аренды земли

Аренда земли - это основанное на договоре временное возмездное пользование земельным участком. В аренду могут быть переданы земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Аренда земли является разновидностью срочного землепользования. Это единственный вид временного пользования землей, основанный на гражданско-правовом договоре. По этому признаку аренда земли относится к обязательственным правам на землю.

Договор аренды - двухсторонний, возмездный, заключаемый на началах добровольности и равноправия сторон кроме тех случаев, когда заключение договора аренды является обязательным в соответствии с законодательством - например, вместе со зданием, находящемся на участке (ст.ст. 627, 623 ГК). Поэтому условия аренды участка определяются по соглашению сторон (ст. 46 Кодекса о земле).

Арендодателем может быть собственник земельного участка - государство, юридическое лицо или гражданин РБ, а также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать участок в аренду (ст. 579 ГК). При аренде земель государственной собственности арендодателями выступают сельские, городские или районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции. При аренде земель, находящихся в частной собственности, арендодателями являются граждане и юридические лица РБ - собственники участков (ст. 44 Кодекса о земле).

Арендаторами могут быть юридические и физические лица РБ, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст. 43 Кодекса о земле). Иностранные субъекты могут получить землю только в аренду, кроме предприятий с иностранными инвестициями и иностранных государств в тех случаях, когда им предоставляется право собственности.

Предметом договора аренды земли является индивидуальноопределенный участок, в отношении которого должны быть указаны цель использования, местоположение, размер и качественная характеристика.

Срок аренды земельного участка определяется договором. Законодательством установлено ограничение срока аренды земли. Для всех видов аренды максимальный срок составляет 99 лет; для аренды земель, используемых в сельскохозяйственных целях, дополнительно установлен минимальный срок - не менее 5 лет.

Законодательством предусмотрены некоторые особенности аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан РБ (ст. 47 Кодекса о земле). В частности, указывается на необходимость сохранения целевого назначения участка, возможность передачи строений только вместе с участком. На арендованных гражданами землях не допускается строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений. Несовершеннолетним гражданам (через опекуна) разрешается сдавать землю в аренду до достижения дееспособного возраста.

Аренда земель, находящихся в государственной собственности, по целям использования и видам земель не ограничивается. В аренду могут сдаваться участки из любых категорий земель, но при передаче государственные органы определяют их целевое назначение.

Для договора аренды большое значение имеет установление арендной платы, которая может быть определена в целом за земельный участок или за каждый контур отдельно; в виде платежей, вносимых периодически или единовременно. В качестве арендной платы возможно засчитывать определенный объем услуг арендатора арендодателю или обусловленную договором вещь в собственность или аренду, возложить на него затраты по улучшению земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования земли.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Содержание договора аренды закреплено в Гражданском кодексе, а также в ст. 8 Закона об аренде.

Среди основных обязанностей арендодателя отмечены следующие: своевременно предоставить арендатору земельный участок, указав все имеющиеся ограничения пользования; осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земли, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора; возмещать убытки, причиненные неисполнением договора или ограничением прав арендатора; осуществлять экономическое стимулирование арендатора к сохранению и воспроизводству плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности (виды такого стимулирования установлены ст. 138 КЗ). При этом арендодатель имеет право: требовать арендную плату; получать возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора; консультировать арендатора по вопросам экологии и др.

К основным обязанностям арендатора относятся следующие: обеспечить эффективное и целевое использование предоставленного ему земельного участка; соблюдать условия договора; своевременно вносить арендную плату; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; не нарушать права других землевладельцев, собственников и пользователей земли. В права арендатора входят: использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления; использовать имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты; возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; быть собственником посевов и сельскохозяйственной продукции; с согласия арендодателя сдавать землю в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать ее в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды.

В договоре аренды земли могут быть предусмотрены и другие, не противоречащие законодательству об аренде, права и обязанности сторон (ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ, на проведение капитальных мелиоративных работ, условия досрочного расторжения договора и др.).

Договор аренды или субаренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в соответствующем исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения арендуемого земельного участка.

Договор аренды земельного участка расторгается по основаниям, предусмотренным гражданским или земельным законодательством Республики Беларусь или договором. Прекращение действия договора аренды возможно по истечении срока, на который он был заключен. Далее сторонам предоставляется возможность продлить его действие.

Досрочное расторжение договора аренды допускается по волеизъявлению сторон. Арендодатель может требовать в суде расторжения договора аренды досрочно в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по другим основаниям.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 590 ГК).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в указанный срок, а если в договоре он не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.ст. 581, 592 ГК). Размеры арендуемых участков, как правило, законодательством не ограничиваются. Исключением является норма, в соответствии с которой гражданам, проживающим в сельских населенных пунктах и поселках городского типа, разрешено передавать в аренду земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в размере до 3 га (ст. 70 Кодекса о земле).

4.4.