2.2. Существенные условия договора. Предмет договора. Цена.

Как известно, всякий гражданско - правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.

Основным признаком, позволяющим выделить этот тип договора, является его объект – недвижимое имущество. Выше уже говорилось о том, что можно отнести к недвижимому имуществу (в соответствии со ст. 130 ГК РФ).

По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре он считается не заключенным (статья 554 ГКРФ).

Если, например, предметом договора является здание, сооружение или земельный участок, в договоре обычно указывается его адрес, месторасположение, назначение и другие характеристики, а также кадастровый номер. Это – "уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже также считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

Положения о цене как существенном условии договора купли-продажи недвижимости, значительно отличается от общих положений о договорах (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, в силу п. 1 ст. 555 ГК РФ к договорам купли-продажи недвижимости не применяются общие правила определения цены, предусмотренные ст. 424 и 485 ГК РФ, согласно которым если в договоре не определена цена, имущество должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, с. 555 ГК РФ устанавливает, что цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, включает и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка (если он находится в собственности продавца) или права на нее (например, права аренды). Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.