§ 3. Понятие хилищного правоотношения найма (аренды). Договор найма хилого помещения

• См.: М а с л о в В.ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 220.

*• См. п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (с изменениями и дополнениями от 29 августа 1989 г.). В: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985.№3; 1989. №11.

159

ность внесения платы за пользование помещением, неразрывно связаны с названным субъективным правом.

Жилищное правоотношение найма (аренды) полностью соответствует модели гражданскоправового обязательства и входит в группу обязательств, возникающих из договоров. Вместе с тем оно несколько шире договорного обязательства найма (аренды), ибо им охватываются также правовые отношения, возникшие вследствие вселения после заключения договора в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя как основного пользователя. Юридическим фактом, повлекшим возникновение у них права пользования помещением, является не договор найма, а факт вселения в качестве члена семьи и включение в ранее возникшее жилищное правоотношение найма (аренды).

Соотношение понятий "наем" и "аренда" жилых помещений. Жилые помещения могут быть сданы внаем или в аренду для использования в разных целях. Если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое предприятие и т.п., то подобные отношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественного найма).

Применительно к регулированию отношений по предоставлению жилых помещений в пользование для целей удовлетворения жилищной потребности наши гражданское и жилищное законодательства всегда употребляли понятие "наем". В 1991 году в Жилищный кодекс РСФСР были внесены изменения*, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, возможно "по договору найма или аренды" (ч. 1 ст. 10 ЖК, см. также ст. ст. 131, 132, 133, 135, 136 ЖК).

Анализ указанных изменений, внесенных в ЖК, позволяет сделать следующие выводы. Понятия "наем" и "аренда" жилых помещений очень близки по содержанию. Вместе с тем между ними обнаруживаются и важные различия.

Если гражданин получает в пользование жилое помещение на основании договора найма в доме госудаоственного или муниципального жилищного фонда, то на возникшие отношения распространяются нормы жилищного законодательства, предусматривающие права нанимателя и членов его семьи по этому договору. В частности, для нанимателей в домах государственного и муниципального фондов предусматривается право на вселение в помещение новых членов семьи, право на обмен, на сдачу помещений в поднаем, право на предоставление другого помещения в случае капитального ремонта, на раздел жилой площади и многие другие права. Наряду с этим для нанимателя предусмотрены разнообразные гарантии, действующие в случае расторжения договора и выселения, например предоставление другого жилого помещения, фактически отно

* См. Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР". В: Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963.

160

шения между участниками договора найма регулируются не столько их соглашением, сколько нормами жилищного законодательства.

В отличие от этого отношения между участниками договора аренды жилого помещения регулируются главным образом их соглашением, что характерно для рыночной экономики*.

Договоры аренды жилых помещений еще не получили распространения. Но можно с достаточной уверенностью утверждать, что права и интересы граждан при найме обеспечиваются и гарантируются значительно полнее и надежнее, чем при заключении договора аренды. Поэтому представляется справедливым и гуманным правило ст. 9 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", согласно которому для наименее социально защищенных категорий граждан, независимо от проводимой приватизации жилья, "сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма". Следовательно, законодатель исключил для данного случая применение аренды.

Наиболее широкие возможности применения аренды (наряду с наймом) ЖК предусмотрел для сдачи в пользование помещения (дома, квартиры), принадлежащего на праве собственности гражданину. В этом случае форма договора, а также срок, на который он заключается, и другие условия определяются соглашением сторон (ч. 1 ст. 131 ЖК).

Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" провозглашает право граждан, ставших собственниками жилых помещений в результате их приватизации, "продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения" (ст. 3). О найме здесь даже не упоминается.

Поскольку, как было отмечено, аренда жилых помещений для целей удовлетворения жилищной потребности граждан пока практически не применяется, в дальнейшем изложении будут рассматриваться только отношения найма и их правовая регламентация.

Понятие договора найма жилого помещения.

* См. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики",— Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993 № 3. Ст. 99.

641 ^

тарную плату). Следовательно, данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

Приведенное определение договора найма жилого помещения, содержащееся в ст. 89 Основ, универсально в том смысле, что содержит самые общие его признаки и поэтому применимо к найму в домах всех фондов. Вместе с тем конкретное содержание этого договора и основанные на нем права и обязанности сторон могут уточняться с учетом принадлежности дома к тому или иному фонду.

Заключение договора найма хилого помещения. Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается на основании выданного гражданину ордера. Ордер легитимирует участников договора. Жилищноэксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Если вселение в жилое помещение произошло без ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным.

В домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, собственник сам решает, с кем заключить договор найма; ордер для заключения договора в данном случае не требуется. Точно так же и юридическое лицо собственник дома или член жилищного (жилищностроительного) кооператива сами выбирают нанимателя, если сдают внаем квартиру или часть ее.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается на основе Типового договора*, который определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

Соотношение ордера и договора найма жилого помещения.

Если договор найма жилого помещения заключается с собственником жилого дома (гражданином, организацией), то, несомненно, право нанимателя на пользование жилым помещением и другие права и обязанности, характерные для найма, возникают только из заключенного догово

* См. Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 СП РСФСР. 1986. № 2. Ст. 10 (в дальнейшем "Типовой договор"). Действует в редакции постановления Совета Министров РФ от 18 января 1992 г. № 34 (СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31). Представляется, что в настоящее время данный Типовой договор может применяться при заключении конкретных договоров найма в домах общественного фонда лишь при согласии на это собственника жилья (соответствующего юридического лица).

** Анализ высказанных мнений см. в работах: Б а с и н Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. АлмаАта, 1963; Толстой Ю.К. Развитие и совершенствование жилищного законодательства в СССР.— Правоведение. 1973. № 1. 162

pa, поскольку ордера здесь нет. Сложнее обстоит дело в случаях, когда договор заключается на основе ордера.

Высказывалось мнение, что право пользования жилым помещением возникает только из ордера, а договор лишь оформляет возникшее право*, что "ордер... является непосредственным основанием возникновения отношений пользования жилым помещением"**. Эта точка зрения означает крайнее принижение роли договора найма жилого помещения, что противоречит законодательству и практике.

Широкое распространение получил взгляд, согласно которому право пользования жилым помещением возникает из сложного фактического состава, включающего и административный акт (ордер), и заключенный на его основе договор найма жилого помещения***. Некоторые авторы включают в этот состав и другие юридические факты.

Авторы изложенной точки зрения, как нам представляется, допускают ошибку, когда считают, что перечисленные юридические факты в совокупности порождают жилищное правоотношение. В действительности возникает множество жилищных правоотношений*****, а не постепенное формирование и развитие одного правоотношения и права на жилую площадь.

Жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданинаордеродержателя нет права пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т.д. Он приобретает права и обязанности нанимателя только с момента заключения договора. Это относится как к случаям, когда жилое помещение предоставляется по решению органа исполнительной власти или совместному решению администрации предприятия, организации и профсоюзного комитета, оформленному ордером, так и к случаям заключения договора без ордера (с собственником жилого дома или жилого помещения).

Ордер порождение жилищной нужды. Формирование рынка жилья приведет к тому, что ордер будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Договор найма жилища будет заключаться чаще всего с тем гражданином, который пожелает нанять

•См.: Советское гражданское право. Ч. 2.М., 1938. С. 29; Аскназий С.И. Советское жилищное право. М., 1940. С. 62.

**См.:Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М., 1983. С. 123.

*•* См.: Аскназий С.И.,Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 113114; Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. С. 2537; его жеПраво на жилище. Харьков, 1986. С. 221.

*•** См.: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 61. См. также:

Толстой Ю.К. Советское жилищное законодательство. Л., 1974. С. 27;

Прокопченко И.П. Жилищное и жилищностроительное законодательство. Справочное пособие. М., 1986. С. 180.

***** См.: М е х т и е в Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда. Вестник МГУ. Серия 11. Право. 1986. №6.

163

понравившееся ему жилое помещение, а собственник (владелец) жилья согласится сдать этому гражданину жилье внаем (или аренду).

Форма договора найма жилого помещения. Для данного договора, если он заключается на помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, законом предусмотрена письменная форма (ст. 51 ЖК). Однако с несоблюдением письменной формы закон не связывает недействительность договора.

Согласно гражданскому законодательству такое последствие несоблюдения формы наступает только в случаях, прямо указанных в законе (ст. 45 ГК). На практике договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов чаще всего заключается в устной форме: гражданин сдает жилищноэксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры (комнаты) и занимает ее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что касается прав и обязанностей сторон, в том числе и обязанности внесения квартирной платы, то они предусмотрены законодательством и Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения в жилое помещение. Правоотношение найма в подобной ситуации возникает в момент заключения договора.

При найме жилого помещения, принадлежащего на праве собственности гражданину или другому собственнику, договор может быть заключен в устной или письменной форме в соответствии с 'соглашением сторон (Ч.1СТ.131ЖК).

Срок договора. Договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов заключается без указания срока, т.е. содержит условие о бессрочном пользовании жилым помещением (см. п. 1 Типового договора). В домах, относящихся к другим фондам, договор может быть заключен либо без указания срока, либо на определенный срок, определяемый соглашением сторон.

Для нанимателя жилого помещения в доме, принадлежащем гражданину на праве собственности, закон предусматривает право на возобновление договора, срок действия которого истек. Представляется, что такое право следует признать и за нанимателем квартиры или комнаты, принадлежащих гражданину на праве собственности в доме государственного или муниципального жилищных фондов, а также в доме жилищного или жилищностроительного кооператива.

Право на возобновление договора имеет установленные законом пределы. Согласно ст. 135 ЖК, наниматель не вправе требовать возобновление договора: 1) если он был заключен на срок не свыше года и предусматривал обязательство нанимателя освободить помещение по истечении этого срока; 2) если судом будет установлено, что занимаемое нанимателем помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи.