Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 674

Договор (коммерческого) найма жилого помещения оформляется в простой письменной форме (см. ст. 161 ГК). Несоблюдение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см.

ст. 167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Право приводить другие доказательства сохраняется (см. ст. 162 ГК). Отсутствие письменного договора, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст. 677), ставит этих лиц (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст. 679 (см. коммент. к ней).

Несоблюдение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт (см. коммент. к ст. 672), которому стороны и правоприменительные органы на практике неосновательно придавали значение документа, заменяющего письменную форму договора. Признание договора (коммерческого) найма недействительным в этих правоотношениях не связано с признанием недействительным административного акта, как это имеет место применительно к договору социального найма жилого помещения.

Правила комментируемой статьи распространяются и на договор социального найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672, а также ст. 63 ЖК).

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Комментарий к статье 675

Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к п. 3 ст. 672) при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.

Статья 676.

Обязанности наймодателя жилого помещения

Комментарий к статье 676

1. Статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается, во-первых, свободным, во-вторых, в техническом, санитарном состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст. 673).

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий лиц, самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

2. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также предоставление проживающим коммунальных услуг (ст. 161 ЖК). Это не значит, что наймодатель обязан выполнять данные требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора (коммерческого) найма жилого помещения (см. коммент. к ст. 671), у него есть выбор способа управления жилым помещением, жилым домом.

<< | >>

↑

Источник: О.Н. Садиков. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй Постатейный. 5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно- арбитражной практики. КОНТРАКТ, ИНФРА-М.. 2006

Еще по теме Статья 674. Форма договора найма жилого помещения:

- Гражданское право России - Диссертации по гражданскому праву - Цивільне право України -