Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Употребляемое в комментируемой статье, равно как и в других статьях главы, понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее однопорядковые понятия: "квартира", "жилой дом" и, соответственно, их части, т.е.

Жилой дом - индивидуально-определенная разновидность родового понятия "здание" (см. коммент. к ст. 650), особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости (см. ст. 130 ГК). Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, часть целого, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом; к тому же оно имеет индивидуально- определенные особенности, которые должны найти отражение в предмете договора (коммерческого) найма жилья: его планировка, техническое и санитарное состояние. Однако не говоря о том, что принимается во внимание одноквартирный жилой дом, создается впечатление, что количество квартир вообще не имеет значения. Придавать же значение целого его части неосновательно, становится алогичным в том случае, когда под жилым помещением понимается многоквартирный дом.

Пригодность жилого помещения к постоянному проживанию определяется в соответствии с порядком признания помещения жилым и требованиями к жилому помещению, установленными Правительством РФ, которые должны соответствовать ЖК (ст. 15) и другим федеральным законам. Именно этим функциональным назначением отличается жилье как место жительства от места пребывания (см. Закон РФ от 25.06.93 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст. 1227)). Например, постоянная пригодность к проживанию в течение всех сезонов года (его всепогодность), а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от сезонного, дачного, капитальное от временного строения (например, от барака).

ЖК называет обязательный минимум требований к жилому помещению - недвижимость, изолированность (ст.

В многоквартирном жилом доме все наниматели и лица, совместно с ними приживающие, вправе пользоваться общим имуществом дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений. К нему относятся общие помещения (технические этажи, чердаки, лестницы, общее домовое оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одного помещения в данном доме, - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления, лифты, лифтовые и иные шахты), придомовой земельный участок и другое имущество, названное в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК.