<<
>>

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 687 1.

В соответствии со ст. 40 Конституции "никто не может быть произвольно лишен жилища".

Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор (коммерческого) найма в любое время.

Такое решение должно быть единодушным. Если жилое помещение освободят не все, договор продолжает свое действие; утратят жилищные права лишь выбывшие к другому постоянному месту жительства. Выбывающие обязаны информировать наймодателя за 3 месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме. 2.

Устанавливаются основания досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:

а) задолженность по оплате в течение 6 месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Действуют особые сроки, установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683);

б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) либо другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст. ст. 677, 680, 685).

Названные два основания повторены и в отношении договора социального найма (ст. 83 ЖК).

В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему судебным решением предоставляется льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Комментируемая статья предусматривает и возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более чем на год. 3.

В отличие от порчи помещения проживающими п. 3 ст. 687 говорит о возможности расторжения договора из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, которое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующееся в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и другие нарушения правил и норм содержания жилищного фонда).

Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и аварийным состоянием дома, жилого помещения, что также имеется в виду в законе.

Жилые помещения подразделяются на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции и имеющие дефекты, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно. Порядок и основания признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ (ст. 15 ЖК). Такое Положение утверждено Правительством РФ от 04.09.2003 N 552 (СЗ РФ, 2003, N 37, ст. 3586).

Непригодными признаются жилые помещения, жилые дома, находящиеся в ветхом, аварийном состоянии, а также дома, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Впредь до утверждения критериев и технических условий при отнесении жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных действуют критерии, установленные еще Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в Положении от 05.11.85 N 529 по оценке непригодности жилых домов (жилых помещений) государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания.

Критерии аварийности технического состояния дома определяются по степени износа основных конструкций дома, конструктивным дефектам при обнаружении факторов, особо опасных для здоровья и жизни людей, когда расселение проживающих в доме необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокол "обследования строительных конструкций".

Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в договоре.

4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении) (см. ст. 83 ЖК).

Комментируемая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае наймодателя.

Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия на них в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен.

Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд в этом случае, как и в случае порчи жилого помещения (п. 2 комментируемой статьи), может дать годичный испытательный срок и уже по итогам этого года (по повторному требованию наймодателя) принимает решение. По просьбе ответчиков суд может расторгнуть договор с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 688

Норма комментируемой статьи отличается ограниченностью, недосказанностью, т. к. не устанавливает определенных последствий выселения постоянно проживающих в жилом помещении по судебному решению - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не предусматривает решение этого вопроса иными нормами жилищного законодательства.

Статья приводит к выводу о выселении без предоставления другого жилого помещения исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства.

<< | >>
Источник: О.Н. Садиков. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй Постатейный. 5-е издание, исправленное и дополненное с использованием судебно- арбитражной практики. КОНТРАКТ, ИНФРА-М.. 2006

Еще по теме Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения:

  1. 1. Коммерческий наем жилых помещений
  2. 2. Назначение жилого помещения
  3. 1. Основные положения договора найма жилого помещения
  4. 1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения
  5. 4.1. Договор наймажилого помещения
  6. § 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
  7. § 3. Договор найма жилого помещения
  8. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  9. Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
  10. Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
  11. § 4. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения
  12. § 5 Необходимость обеспечения сохранности жилищного фонда, а также необходимость использования жилого помещения по назначению
  13. назначение жилого помещения
  14. Основные положения договора найма жилого помещения
  15. Права нанимателя жилого помещения по договору найма
  16. ОБЯЗАННОСТИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
  17. Выселение без предоставления другого жилого помещения
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -