22.3. Наем жилого помещения 22.3.1. Договор социального найма

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст.
671 ГК РФ).

В ГК РФ предусмотрены две разновидности найма жилого помещения: договор социального найма и договор коммерческого найма.

Договор социального найма жилого помещения. Этот договор регулируется как жилищным законодательством (гл. 8 р. III Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами ГК РФ (гл. 35). К такому договору применяются правила ст. 674 ГК РФ (форма договора), 675 ГК РФ (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение), 678 ГК РФ (обязанности нанимателя), 680 ГК РФ (временные жильцы) и п. 1—3 ст. 685 ГК РФ (поднаем).

Несколько дополнив общее определение договора найма, данное ГК РФ, можно определить договор социального найма как соглашение, по которому наймодатель предоставляет во владение и пользование или только в пользование из состава фонда социального использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги160.

Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Договор социального найма также можно назвать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма одна сторона — наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне — нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор заключается без установления срока его действия.

Заключение договора социального найма невозможно без наличия жилищного фонда социального использования — совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищным кодексом определяются такие понятия, как норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541161 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина.

Учетной нормой площади жилого помещения (далее — учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В законодательстве четко указаны лица, имеющие право на получение жилого помещения из фонда социального использования.

Во внеочередном порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.

Предоставление жилых помещений остальным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, происходит в общем порядке исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

Статья 52 ЖК РФ определяет условия признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий про- исходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.

Одним из главнейших оснований для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления субъекта РФ и не должна превышать установленной законом данного субъекта РФ социальной нормы. Конкретную социальную норму площади жилья (эквивалентную минимальному размеру предоставляемой жилой площади) определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности. Отдельные категории граждан имеют право на получение жилой площади сверх установленной нормы.

Среди требований к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма, кроме размера, можно назвать благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта, соответствие установленным санитарным и техническим требованиям.

Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные требования к местонахождению жилого помещения. Однако исходя из норм ст. 89 ЖК РФ, регламентирующей предоставление благоустроенного жилого помещения при выселении из ранее занимаемого, можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта.

Важной гарантией прав граждан является учет их интересов при предоставлении жилого помещения. Так, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Кроме того, при предоставлении жилого помещения учитывается состояние здоровья граждан и другие обстоятельства.

Заселение в жилое помещение осуществляется в предусмотренном законодательством порядке. Собственник соответствующего жилого фонда принимает решение о предоставлении гражданину помещения. На основании решения собственника о предоставлении жилого помещения по договору найма в домах государственного, муниципального жилищных фондов с гражданином заключается договор социального найма, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Субъектами Федерации могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 № 315162 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма закрепляет сведения о конкретном помещении, предоставленном гражданину, правах и обязанностях гражданина и наймодателя, ответственность сторон.

При получении жилья по договору социального найма граждане обязаны освободить ранее занимаемое ими помещение.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1)

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2)

обеспечивать сохранность жилого помещения; 3)

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4)

проводить текущий ремонт жилого помещения; 5)

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6)

информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законом.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон либо по инициативе нанимателя с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1)

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2)

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3)

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4)

использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в

связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст. 83 ЖК РФ).

<< | >>
Источник: Суханов Е.А.. Гражданское право, 4-е издание, учебник. 2010

Еще по теме 22.3. Наем жилого помещения 22.3.1. Договор социального найма:

  1. 9.18. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  2. 1. Коммерческий наем жилых помещений
  3. 2. Назначение жилого помещения
  4. 1. Основные положения договора социального найма жилого помещения
  5. 6.1. Изменение договора социального найма жилого помещения
  6. 1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма и найма жилого помещения
  7. § 3. Договор найма жилого помещения
  8. 2.1. Дела о праве пользования жилыми помещениями по договору социального найма 2.1.1. Дела о признании права пользования жилыми помещениями
  9. 2.2. Дела, связанные с приватизацией жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального использования 2.2.1. Дела об отказе в приватизации жилых помещений
  10. 22.3. Наем жилого помещения 22.3.1. Договор социального найма
  11. Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  12. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
  13. § 5. Договор социального найма жилого помещения
  14. Основные положения договора социального найма жилого помещения 
  15. предоставление жилого помещения по договору социального найма
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -