<<
>>

Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма является одним из центральных институтов жилищного права, в действующем ЖК РФ ему отведена целая глава (Глава 8). Традиционно, анализ любой договорной конструкции начинается с определения дефиниции.

Как уже отмечалось, в рамках предыдущей темы, с учетом того, что договор социального найма регулируется преимущественно нормами жилищного законодательства, его понятие представлено в ст. 60 ЖК РФ, в соответствии с которой:

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом

Форма договора социального найма письменная, типовая форма закреплена в Постановлении Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315. Предметом должно быть изолированное жилое помещение. В основании заключения договора социального найма заложен административный акт, решение о предоставлении жилого помещения.

Отличительной чертой договора социального найма является его бессрочный характер. За гражданами, проживающими в домах

государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Кроме того, социальный наем, также как коммерческий, как-бы обременяет недвижимость, поскольку согласно ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Особенностью стороны наймодателя является то, что на его стороне выступают органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда.

В отличие от договора коммерческого найма, в котором указываются лица, проживающие совместно с нанимателем, ЖК РФ, применительно к социальному найму, использует категорию членов семьи нанимателя, которые должны быть указаны в договоре. По аналогии с членами семьи собственника, в соответствии со ст.69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

В отличие от лиц, проживающих совместно с нанимателем, в отношениях коммерческого найма, дееспособные члены семьи нанимателя автоматически несут солидарную ответственность перед наймодателем. В случае прекращения семейных отношений с нанимателем, за бывшим членом семьи нанимателя сохраняется право пользования жилым помещения, при условии, если он продолжает проживать в занимаемом жилом помещении.

______________ Проблема (1)______________ ______________ Проблема (2)______________
Законодатель не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры при распаде семьи.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от

В качестве одной из проблем, в литературе также указывается на вопрос о том, что законодателем не урегулирован порядок пользования жилым помещением по договору социального найма.
В п. 26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя. Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные

нанимателя.

Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров,

возникающих в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между

46

сторонами по его содержанию .____________

нормами жилищного и гражданского законодательства. Как указывает Д.М. Харитонова, такое положение не отражает справедливый баланс правовых

возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма.

В отличие от договора коммерческого найма, содержание прав и обязанностей сторон в отношениях по социальному найму, с точки зрения законодательной техники, более удачно сконструировано в ЖК РФ. К примеру, в ст. 67 ЖК РФ в общем виде представлены основные права и обязанности нанимателя по договору социального найма.

Механизм реализации права нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи закреплен ст. 70 ЖК РФ. Для вселения супруга, своих детей и родителей достаточно наличие согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. В случае же с вселением иных лиц, в качестве членов семьи, дополнительно необходимо согласие наймодателя.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной норм.

Однако, отказ наймодателя, в отличие от отказа членов семьи нанимателя, может быть оспорен в суд.

На практике часто возникают споры, связанные с временным отсутствием нанимателя, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан. По общему правилу, в соответствии со ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие указанных граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Вместе с тем, согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, возникает проблема разграничения категорий «временного отсутствия» и «выезда». [45]

Рис. 7

Относительно права нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, то реализация данного правомочия связана с заключением договора поднайма, по которому наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК, ч. 1 ст. 76 ЖК).

Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи

1.2.

<< | >>
Источник: Агашин В. М. и др.. Жилищное право: электронный конспект лекций. Казань: К(П)ФУ,2013. - 71 с.. 2013

Еще по теме Понятие и особенности договора социального найма жилого помещения.:

  1. 2. Строительство жилых помещений
  2. 1. Коммерческий наем жилых помещений
  3. 5. Предоставление жилых помещений в специализированном жилищном фонде
  4. 2. Право военнослужащих на получение жилых помещений в жилищном фонде социального использования
  5. 4. Особенности обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями. Жилищный договор
  6. 2.4. Особенности рассмотрения споров о возмещении морального вреда
  7. 4.1. Договор наймажилого помещения
  8. § 1. Обеспечение потребности граждан в жилище. Понятие и виды жилищных фондов
  9. § 2. Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения
  10. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  11. Тема 6. Договор найма жилого помещения
  12. 6. Система гражданско-правовых договоров
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -