§ 2. Договор имущественного найма (аренды)

По юридической природе данный договор относится к числу консенсуальных, возмездных и взаимных (двусторонних). Законодательство предусматривает для него простую письменную форму, за исключением случаев краткосрочного найма имущества между гражданами (на срок менее года) для потребительских, бытовых целей, когда договор может быть оформлен и устно.

В качестве наймодателей (арендодателей) могут выступать как собственники имущества, так и уполномоченные ими органы и организации (например, фонды и комитеты по управлению государственным имуществом), а также юридические лица субъекты прав полного хозяйственного ведения* или оперативного управления имуществом собственником.

Так, государственные организации в рамках своих уставных задач распоряжаются находящимся у них имуществом, в частности путем сдачи его во временное пользование (аренду) другим организациям и гражданам. Землю в аренду сдают местные Советы народных депутатов и граждане собственники земельных участков. Арендодателями могут быть также иностранные юридические лица и граждане.

В качестве нанимателей (арендаторов) выступают как дееспособные граждане, так и различные юридические лица. Законодательство об иностранных инвестициях предусматривает широкие возможности участия в арендных отношениях иностранных инвесторов — физических и юридических лиц, иностранных государств и международных организаций, а также лиц без гражданства и граждан нашей страны, имеющих постоянное место жительства за границей.

Предмет договора имущественного найма составляют индивидуальноопределенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату по оконча

* Государственные и муниципальные предприятия вправе сдавать в аренду движимое имущество на срок не более года.

нии его срока действия. В этом качестве могут выступать здания и отдельные помещения в них, земельные участки, сооружения и иные виды недвижимостей. В аренду может сдаваться и движимое имущество, в том числе различные предметы потребления, культурнобытового назначения (предметы домашней обстановки и обихода, спортивный инвентарь, музыкальные инструменты и т.п.)*.

Передача другим лицам прав на использование результатов творческой деятельности (патентов, ноухау и т.п.) опосредуется иными (лицензионными) договорами, не относящимися к разновидностям имущественного найма (поскольку, в частности, их предметом являются не вещи, а нематериальные блага).

Цель договора имущественного найма самостоятельное использование имущества нанимателем (арендатором) для предпринимательских или потребительских нужд (ср. п. 1 ст. 85 Основ). Иными словами, наниматель самостоятельно и в этом смысле независимо от собственника или иного наймодателя использует переданное ему имущество.

Вместе с тем наниматель обязан использовать его в соответствии с условиями договора и целевым назначением вещи. Например, он не вправе переоборудовать взятое в аренду нежилое помещение в жилое и наоборот, если эта возможность прямо не предусмотрена в заключенном договоре. Ведь тем самым меняются характер и назначение временно используемого им чужого имущества.

Имущество в рассматриваемом договоре поступает в пользование нанимателя. В некоторых случаях этого бывает достаточно для удовлетворения его потребностей и достижения целей договора.

Однако в большинстве случаев пользование имуществом невозможно без его передачи во владение нанимателю. Это относится к найму основной массы движимых и недвижимых вещей. Здесь наниматель становится и субъектом правомочия владения, титулом (основанием) которого служит заключенный им с наймодателем договор. В качестве титульного владельца вещи наниматель (арендатор) пользуется абсолютным правом на ее защиту. Он может потребовать возврата арендованного имущества из любого незаконного владения, устранения препятствий в пользовании им, возмещения ущерба, причиненного имуществу всеми лицами, включая арендодателя (п. 1 ст. 15 Основ законодательства об аренде).

• По законодательству некоторых стран предметом данного договора могут являться также определенные имущественные права, например вещные права сервитутного типа осуществления собственникомарендодателем капитального ремонта своего имущества, и части прибыли (дохода) от его использования в виде арендного процента (п. 1 ст. 8 Основ законодательства об аренде). Размеры амортизационных отчислений и арендного процента устанавливаются договором с учетом распределения между сторонами обязанностей по ремонту арендованного имущества**. При аренде некоторых видов государственного имущества могут централизованно устанавливаться предельные ставки арендной платы.

• В соответствии с п.

•* В настоящее время республиканское законодательство об аренде обычно не предусматривает деления арендной платы на указанные две части.

131

Арендная плата может быть как денежной, так и натуральной (например, в виде части продукции, произведенной на арендованном имуществе или выращенной на арендованной земле), а также смешанной. Условия и сроки ее перечисления определяются договором сторон. Это означает, что стороны сами определяют периодичность платежей. Последние могут быть установлены договором и в виде единократно уплачиваемой суммы (например, при аренде воздушных или морских судов на один рейс). Арендная плата взыскивается независимо от фактического использования имущества арендатором (за исключением случаев невозможности использования имущества не по его вине).

Другую важнейшую обязанность нанимателя составляет использование имущества в точном соответствии с договором и его назначением, не допуская необоснованного ухудшения. Речь идет прежде всего о необходимости заботы о сохранности имущества. Ухудшение имущества по вине нанимателя является основанием для досрочного расторжения договора наймодателем. Последний, будучи собственником, несет риск случайной гибели или порчи своего имущества, однако одновременно презюмируется вина нанимателя в ухудшении нанятого им имущества (ст. 292 ГК). Что касается хозяйственной деятельности по использованию нанятого имущества, то арендатор (наниматель) сам определяет ее направления без какого бы то ни было вмешательства наймодателя (ст.

По общему правилу, наниматель обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт нанятого имущества, поддерживая его в исправном состоянии. Здесь речь идет о систематическом и своевременном проведении работ по сохранению имущества от преждевременного износа и по устранению мелких повреждений и неисправностей, что в первую очередь служит интересам самого нанимателя.

Так, в арендуемых помещениях текущий ремонт включает их побелку, окраску, ремонт электропроводки и т.п. Разграничение работ, относящихся к капитальному и к текущему ремонту, определяется различной нормативнотехнической документацией, устанавливающей оптимальный режим эксплуатации соответствующего имущества, либо прямо оговаривается сторонами соответствующего договора. Законодательством или договором могут быть определены случаи, когда наймодатель осуществляет как капитальный, так и текущий ремонт вещи (например, в договорах проката).

Наниматель обязан нести и иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной эксплуатацией (например, по охране, оплате коммунальных услуг), необходимостью внесения платежей по обязательному страхованию, налогам и т.п., если иное не предусмотрено договором или законодательством.

По окончании договора наниматель обязан возвратить наймодателю его имущество в состоянии, соответствующем нормальному износу или иным условиям договора (ср. п. 3 ст. 85 Основ, ст. 291 ГК). Размер износа определяется в соответствии с нормативнотехнической документацией, характером и целями использования имущества, а также с указаниями договора и обычно предъявляемыми требованиями.

Особенности исполнения и прекращения договора имущественного найма (аренды). В ходе использования нанятого имущества арендатор

132

(наниматель) с обязательного согласия арендодателя может сдать имущество полностью или частично в субаренду (поднаем), т.е. по сути сам выступить в роли его наймодателя (п. 3 ст. 85 Основ гражданского законодательства, ст.

При этом наниматель все равно остается полностью ответственным за исполнение своих обязанностей перед наймодателем, который не вступает ни в какие правоотношения с поднанимателем (субарендатором). Последний находится в правоотношениях только с нанимателем. Иначе говоря, поднаниматель становится третьим лицом в обязательстве, возникшем между наймодателем и нанимателем (п. 3 ст. 62, Основ, ст. 223 ГК,ст.223ГК).

Такое многостороннее правоотношение достаточно четко отличается от перенайма, при котором происходит замена нанимателя другим лицом, т.е. перевод долга. Он тоже допускается лишь с согласия кредиторанаймодателя (п. 2 ст. 69 Основ, ст. 215 ГК). Законодательством или договором могут устанавливаться случаи запрета сдачи арендованного имущества в поднаем.

По взаимному соглашению сторон возможно изменение или дополнение условий договора аренды, например пересмотр размера арендной платы при изменении централизованно установленных цен и тарифов. Такой пересмотр допускается и по требованию одной из сторон. В случаях, прямо предусмотренных законодательными актами, изменение или досрочное прекращение договора аренды по требованию одной из сторон может быть произведено судом или арбитражным судом (п. 1 ст. 86 Основ гражданского законодательства). Изменение условий аренды по соглашению сторон возможно также при продлении ими своего договора на новый срок.

Наниматель (арендатор), надлежащим образом исполнявший обязанности по договору, после истечения его срока получает преимущественное право на возобновление договора с арендодателем (п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства, ст. 280 ГК). Такое право, в частности, приобретают члены семьи арендаторагражданина, совместно с ним использовавшие арендованное им имущество*.

В ряде случаев аренда не прекращается с истечением срока договора. Если арендатор продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (п. 4 ст. 86 Основ).

Важную особенность исполнения рассматриваемых обязательств составляет необходимость расчетов сторон при возврате арендованного имущества с улучшениями, произведенными арендатором в ходе его использования. Решение вопроса зависит, вопервых, от характера самих улучшений; вовторых, от наличия предварительного согласия наймодателясобственника на такие улучшения его имущества.

• См. п. 5 ст. 13 Основ законодательства об аренде. Кроме того, в случае смерти такого арендатора его права по договору переходят к одному из работавших с ним членов семьи. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на срок, оставшийся по действующему договору (если только заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора).

133

Произведенные арендатором улучшения имущества, отделимые от него без вреда для назначения и целостности вещи (например, различные дополнительные приспособления, улучшающие ее эксплуатацию или создающие особые удобства в пользовании), признаются собственностью арендатора и должны быть оставлены у него. Что касается аналогичных улучшений, неотделимых без вреда для арендованного имущества, то их судьба зависит от согласия арендодателя на их производство. Если такое согласие имелось, то по окончании договора арендатор вправе требовать соответствующей компенсации их стоимости. При отсутствии согласия стоимость неотделимых улучшений компенсации не подлежит (ср. п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, ст. 293 ГК).

Законом или договором может быть предусмотрен и иной порядок. Так, отделимые и неотделимые улучшения за счет амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества во всех случаях считаются собственностью арендодателя и компенсации не подлежат (п. 3 ст. 9 Основ законодательства об аренде).

Важно подчеркнуть, что продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (п. 1 ст. 85 Основ гражданского законодательства, п. 1 ст. 9 Основ законодательства об аренде). Лишь часть этой продукции или доходов он может передавать арендодателю в качестве арендной платы.

При возврате арендованного имущества по окончании срока действия договора в состоянии хуже предусмотренного арендатор обязан возместить арендодателю убытки.

При нарушении сторонами договора своих обязанностей допускается его досрочное расторжение по требованию заинтересованной стороны в судебном или арбитражном порядке (ст. ст. 289, 290 ГК).

Договор проката. Разновидностью имущественного найма является прокат. Он представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями. В силу этого наймодатель обычно сам несет все расходы как по капитальному, так и по текущему ремонту нанятого имущества, а также запрещает сдачу его в поднаем третьим лицам. В качестве наймодателей в договоре проката выступают специализированные коммерческие организации.

В свою очередь договор проката имеет две основных разновидности прокат технических средств (называемый также "оперативным лизингом") и бытовой прокат. Различие этих видов проката заключается, вопервых, в предметах (объектах) договоров; вовторых, в их субъектном составе. При прокате технических средств объектом договора выступают приборы, машины, оборудование и другие средства производства, используемые для хозяйственных (предпринимательских) нужд. Предметом бытового проката выступают вещи культурнобытового, а не хозяйственного назначения, призванные удовлетворять индивидуальные потребности граждан. Соответственно этому в прокате технических средств в качестве нанимателей участвуют предприниматели, главным образом производственные (коммерческие) организации. В бытовом прокате в

134

этой роли всегда выступают гражданепотребители, а сам он является одной из правовых форм бытового обслуживания населения.

Прокат технических средств осуществляется специализированными предприятиями и организациями, главным образом государственными (находившимися в системе территориальных снабженческосбытовых организаций)Они сдают производственным предприятиям и организациям на срок не более одногодвух лет различные приборы, контрольноизмерительную аппаратуру, дорожностроительные машины и механизмы и тому подобное имущество, подлежащее безусловному возврату по истечении установленного договором срока (и обычно передаваемого затем другим пользователям). Наймодатель технически обслуживает и ремонтирует сданное напрокат оборудование, а также консультирует нанимателязаказчика по вопросам использования этих технических средств и может оказывать ему другие дополнительные услуги. Обычно нанимателизаказчики заключают еще и предварительный (долгосрочный) договор на обслуживание с организацией проката, имеющий организационный характер*.

В бытовом прокате наймодателями традиционно выступают специализированные государственные организации (комбинаты бытового обслуживания, автотранспортные предприятия и т.п.), хотя возможно создание кооперативных и иных негосударственных организаций проката. Наниматели всегда отдельные граждане (клиенты).

Бытовой прокат регламентирован республиканскими подзаконными нормативными актами**, хотя закон предусматривает издание для этой цели типовых договоров по отдельным видам бытового проката, утверждаемых правительствами республик (ст. 294 ГК).

Договор бытового проката заключается в письменной форме путем заполнения документа установленного образца (при стоимости предмета проката до 300 руб. обязательстваквитанции, а свыше 300 руб. типовой формы договора). От гражданина требуется обязательное предъявление паспорта с отметкой о прописке в данной местности.

Срок проката определяется желанием заказчика и характером самих отношений (часы, сутки, месяцы), но не может быть более одного года.

Цена договора определяется по утвержденному прейскуранту, а не соглашением сторон. При этом наниматель обязан сразу внести наемную плату за весь срок проката. Только при длительном сроке проката (квартал и более) допускается помесячная оплата.

Наряду с обычными для участников арендных обязательств правами и обязанностями стороны договора бытового проката несут и некоторые особые обязанности, свидетельствующие о специфике этого договора. Так, наймодатель обязан проверить исправность предмета проката в присутствии заказчика и ознакомить его с правилами технической эксплуа

• См.: Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств СССР. 1987. № 3. С. 2131; Евстратов А., Голощапов В. Прокат против дефицита.Материальнотехническое снабжение. 1989.N9 1. С. 5457.

•* В настоящее время в России действуют ведомственные Правила предоставления во временное пользование гражданам предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря и другого имущества личного пользования от 10 июня 1983г.

135

тации этого предмета. Он же во всех случаях выполняет и все виды ремонта предмета проката.

Наниматель не вправе сдавать предмет проката в поднаем и в залог, т.е. лишен всяких возможностей распоряжения. Кроме того, ему запрещается ремонтировать взятое напрокат имущество.

Наниматель может в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор проката и возвратить его предмет наймодателю. Последний обязан при этом произвести перерасчет с соответствующим уменьшением наемной платы. Наймодатель же может требовать досрочного расторжения договора только в предусмотренных законодательством случаях (при использовании предмета проката в противоречии с условиями договора и назначением имущества, при виновном ухудшении его состояния, а также при невнесении наемной платы в течение месяца после наступления срока ее платежа).

Пользование предметом проката по соглашению сторон может быть возобновлено на новый срок путем продления действия договора. Тогда предшествующий срок проката суммируется с этим новым сроком и плата за прокат исчисляется за весь суммарный срок, т.е. по более льготному тарифу.

За нарушение условий проката нанимателем в ряде случаев установлена повышенная ответственность. Например, при отсутствии у него предмета проката взыскиваются убытки и сверх того штраф в размере стоимости такого предмета, а при отказе от возврата отдельных частей и деталей взятого напрокат имущества взыскивается их полуторная стоимость*. Задолженность по оплате проката взыскивается с нанимателя в бесспорном порядке (по исполнительной надписи нотариальной конторы)**.

Аренда земли и других природных ресурсов. Краткосрочная аренда земельных участков как разновидность договора аренды имеет и ряд существенных особенностей. В качестве арендодателей в этих отношениях могут выступать местные Советы народных депутатов либо индивидуальные собственники земли. Однако последним аренда разрешена лишь в случаях временной нетрудоспособности, призыва на военную службу, поступления на учебу, а также при несовершеннолетии наследника земельного участка. Арендаторами могут стать как отдельные граждане, так и юридические лица, в том числе государственные организации, а также иностранные инвесторы.

Местные Советы вправе сдавать земельные участки в аренду на срок до пяти лет (для пастьбы скота, огородничества, сенокошения и тому подобных краткосрочных нужд) либо в долгосрочную аренду до 50 лет (но в этом случае речь уже должна идти о хозяйственной аренде земли, влеку

* Поскольку кратное исчисление стоимости невозвращенного предмета проката предусмотрено не законодательным, а ведомственным актом, суды обоснованно признают это положение недействительным как противоречащее закону (ст. ст. 219, 294 ПО (см.:

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 12. С. 9).

** См. пп. 2,79,25 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1989 г. "О выполнении судами РСФСР постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 3 сентября 1974 г. № 5 "О некоторых вопросах в практике судов РСФСР по гражданским делам, связанным с обслуживанием населения". Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990.№3.

136

щей появление вещного права землепользователя). Индивидуальные собственники могут передавать свои земельные участки только в краткосрочную аренду (до 5 лет). Арендная плата определяется договором сторон, но не должна превышать суммы земельного налога с арендуемого участка.

Соглашение сторон об условиях такой аренды закрепляется в письменном договоре по типовой форме, утвержденной республиканским законодательством. Договор подлежит обязательной регистрации в соответствующем Совете народных депутатов (ч. 9 ст. 13 Земельного кодекса). Гражданинарендатор вправе обжаловать в суде отказ местного Совета в предоставлении ему земельного участка в аренду (ст. 33 ЗК), т.е. по сути требовать принудительного заключения с ним договора аренды земли.

Правомочия арендатора носят обязательственноправовой характер. Он обязан использовать землю строго по целевому назначению и наиболее эффективным способом, не допуская ухудшения экологической обстановки в результате своей деятельности. В противном случае договор аренды может быть досрочно расторгнут в порядке, предусмотренном ст. 44 Земельного кодекса.

С согласия арендодателя допускается субаренда земель для краткосрочных нужд (в ст. 14 ЗК она именуется "временным пользованием"). Такой договор, по общему правилу, допускается на срок не более трех лет. Он также подлежит обязательной регистрации в местном Совете. Если в качестве арендатора выступает юридическое лицо, а субарендатором хочет стать его работник, то последний вправе даже обжаловать в местный Совет отказ организации в предоставлении ему земли, т.е. в заключении с ним такого договора (ст. 34 ЗК). На период субаренды арендатор освобождается от платы за земельный участок, поскольку соответствующие суммы арендодателю теперь должен перечислять субарендатор (ч. 4 ст. 14 ЗК).

Концессия представляет собой разрешение государства (правительства) частному предпринимателю эксплуатировать имущественный комплекс или иной крупный имущественный объект (обычно недвижимость), монополизированный (или обособленный) государством. При этом на пользователяконцессионера обычно возлагаются некоторые обязанности общественного (публичного) характера. Одновременно ему предоставляются и льготы в изъятие из действующего правопорядка*.

Концессия устанавливается по договору частного предпринимателя с государством, а составляющее ее объект имущество подлежит возвращению по окончании ее срока. В период действия концессии пользователь лишается права распоряжения этим имуществом, в том числе сдачи его в залог или в субаренду. Использовавшиеся у нас в 20е годы концессии предоставлялись иностранным предпринимателям, поскольку необходимый для них крупный национальный частный капитал отсутствовал.

В настоящее время концессионные договоры по традиции регламентируют условия предоставления и осуществления прав иностранных инвесторов на разработку и освоение природных ресурсов (или проведение хозяйственной деятельности по использованию иных объектов государственной собственности). Концессионные договоры могут содержать ус

* См. ст. 40 Закона РСФСР об иностранных инвестициях.

137

ловия, отличающиеся от положений национального законодательства, т.е. составляющие изъятие из общего правового режима деятельности иностранных инвесторов на территории России (в том числе дополнительныельготы и преимущества экспортноимпортного, таможенного, валютного, налогового и аналогичного характера). Эти договоры не могут быть изменены или оспорены в одностороннем порядке (если иное прямо не установлено в самом договоре).