§ 11. Изменение правоотношения найма жилого помещения

Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них или члена семьи нанимателя, административному акту.

Возможность изменения жилищного правоотношения найма имеет важное социальное значение, поскольку позволяет обеспечить удовлетворение насущных жилищных интересов семьи (например, путем раздела жилых помещений, заключения одного договора вместо нескольких, перепланировки жилого помещения и т.п.).

По общему правилу, содержащемуся в ст. 85 ЖК, договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. В виде исключения наниматель и члены его семьи в определенных случаях вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Конкретные случаи изменения договора найма жилого помещения предусмотрены в ст. ст. 8688 ЖК. Изменение этого правоотношения происходит и в других случаях, например при переустройстве и перепланировке жилого помещения (ст.

Раздел жилых помещений. К числу наиболее распространенных случаев изменения договора найма жилого помещения следует отнести раздел жилой площади. Согласно ст. 86 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное помещение. Раздела жилплощади может потребовать, очевидно, и сам наниматель.

При разделе жилых помещений изменяются предмет, а также субъектный состав правоотношения найма, поскольку появляется новый наниматель. Изменяется и условие о квартирной плате.

* См.: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. С. 209.

182

Самостоятельный договор с выселяющимся членом семьи может быть заключен при следующих условиях, указанных в ст. 86 ЖК: согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и возможность выделения (в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением) отдельной изолированной комнаты для него, причем эта комната не обязательно должна быть по размеру не менее жилищной нормы в РФ 12 кв. м*.

Если один из членов семьи, имеющий право на дополнительную площадь, фактически пользовался отдельной изолированной комнатой в квартире, а другие члены семьи этой комнатой не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу**.

Некоторые особенности раздела жилой площади в ведомственных домах, которые предусмотрены ч. 2 ст. 86 ЖК, следует считать утратившими значение в связи с отменой п. 1 ч. 1 ст. 95 ЖК***. В домах индивидуального фонда раздел жилой площади по требованию члена семьи нанимателя возможен только с согласия наймодателя собственника дома. Раздел служебных жилых помещений не допускается (см. ч. 2 ст.ЮбЖК).

Отказ наймодателя (кроме собственника) заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке.

Заключение одного договора вместо нескольких. Изменение договора найма жилого помещения, согласно ст. 87 ЖК, возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кемлибо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение лицевых счетов), т.е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Изложенные правила не распространяются на нанимателей служебных жилых помещений (см. ч. 2 ст. 106 ЖК). В домах и квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, подобное изменение договора возможно лишь с согласия собственника дома (квартиры), поскольку иное решение вопроса означало бы ограничение его прав.

Замена нанимателя одним из членов его семьи. Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения догово

* См. п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984г.

•• См. п. 12 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.

••• См. Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР". Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 28. Ст. 963.

183

pa требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Иногда возникает необходимость замены нанимателя в силу объективных причин: его смерти, выбытия на другое постоянное место жительства и т.д.

Особенности применения правил о замене нанимателя членом семьи, которые предусматривались для найма жилых помещений в ведомственных домах (см. ч. 2 ст. 88 ЖК), нужно признать утратившими силу в связи с отменой п. 1 ч. 1 ст. 95 ЖК*.

Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако если наниматель умер или выбыл, может измениться размер квартирной платы.

Переустройство и перепланировка жилого помещения. Правоотношение найма в домах государственного и муниципального фондов может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения и подсобных помещений по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя. Согласно ст. 84 ЖК, переустройство и перепланировка возможны только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполкома местного Совета народных депутатов. Если такое разрешение имеется, но ктото препятствует проведению благоустройства или перепланировки, спор разрешается в судебном порядке. Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние.

В домах индивидуального фонда переустройство или перепланировка нанятых помещений возможны только по соглашению сторон.

Другие случаи изменения правоотношения найма жилого помещения. Изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей происходит при вселении в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в случае выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Предмет данного правоотношения меняется, если наниматель присоединяет к своему помещению освободившуюся в квартире комнату, не изолированную от занимаемого им жилого помещения (ч. 1 ст. 46 ЖК), либо изолированное жилое помещение (ч. 2 ст. 46 ЖК). При этом меняются и условия оплаты жилого помещения, обязанности по ремонту и т.п.

Изменение жилищного правоотношения найма может быть связано с передачей жилого дома в результате сделки, административного акта или в порядке наследования из одного жилищного фонда в другой. Договор найма в таких случаях сохраняет силу (ч. 3 ст. 51 ЖК и ст. 288 ГК). Однако меняется один из субъектов наймодатель. Существенные изменения в связи с неодинаковым режимом жилых домов разных фондов происходят также в правах и обязанностях сторон.

* См. Закон РСФСР от 6 июля 1991 г. "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР".

184