2. Общая долевая собственность

За исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество (п. 3 ст. 209 ГК), общая собственность на имущество является долевой.

Возможно установление режима долевой собственности на имущество, на которое по общему правилу возникает совместная собственность. Это может преследовать различные цели. Например, один из супругов желает, осуществляя предпринимательскую деятельность, снизить риск потерь общего имущества вследствие обращения на него взыскания кредиторами, установив режим общей долевой, а не совместной собственности с другим супругом. Либо тот же самый супруг желает того, чтобы после внесения им основного вклада в формирование общего имущества в случае развода он мог беспрепятственно получить нажитое им имущество, что дозволяется сделать путем заключения брачного контракта.

Основанием возникновения долевой собственности может служить решение суда (п.п. 3 ч. 2 ст. 7 ГК). Если имеют место противоречия интересов участников общей собственности, то при недостижении согласия между ними по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность нескольких лиц.

Участникам общей долевой собственности предоставляется возможность определять размер их долей и порядок последующего изменения долей (п. 2 ст. 210 ГК). Как следует из смысла законодательства, размер доли общего собственника не привязан жестко к размеру его вложения в формирование общей собственности.

Таким образом, собственники, по общему правилу, определяют свои доли в общей собственности в зависимости от степени участия каждого в формировании общего имущества. От вкладов в формирование имущества следует отличать то имущество, которое уже принадлежит участнику долевой собственности.

В Медеуском районном суде города Алматы было рассмотрено дело по иску С. к С.А.- его отцу. В деле участвовали третьи лица - брат и сестра истца. Предмет иска составляло требование о признании летней кухни жилым домом, о признании права собственности на данное строение, баню и гараж. В обоснование исковых требований истец указал, что проживает в доме по улице Жамакаева, 204 в г. Алматы со дня своего рождения, вместе с родителями, братом и сестрой. В марте 1985 года он стал сожительствовать с женщиной и вместе с ней стал проживать во времянке, расположенной по вышеуказанному адресу, затем зарегистрировал брак, родились дети. В 1988 году он разобрал времянку и на ее месте с согласия родителей построил сначала баню и одну каркасно-камышитовую комнату, куда перешел жить вместе со своей семьей.

Затем он пристроил еще одну комнату, а также гараж. После смерти матери истца открылось наследство в виде / части всего имущества по улице Жама- каева, 204. Это имущество фактически перешло во владение его отца, брата, сестры и его самого. В настоящее время возникла необходимость определения долей в наследстве. Однако получается, что при разделе имущества оно будет делиться с учетом оценки стоимости всех построек. В связи с этим, поскольку вышеуказанные постройки он строил своими силами на свои средства и на протяжении 15 лет добросовестно пользуется ими, он просит суд признать летнюю кухню (построенные им две комнаты) жилым домом и признать за ним право собственности на нее, гараж и баню.

В судебном заседании достоверно установлено, что строительство истцом летней кухни, бани и гаража производилось с согласия его родителей, являющихся владельцами земельного участка и собственниками основного дома, расположенного на нем, а также силами и за счет истца.

Данное обстоятельство подтверждает сам ответчик.

Доводы третьих лиц о том, что указанные объекты строились за счет общего семейного бюджета, не нашли в суде своего подтверждения. При указанных обстоятельствах суд признает за С. право собственности на летнюю кухню, гараж и баню.

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 210 ГК).

Вопрос о долях сособственников сохраняет свое значение в ходе реализации и всего существования отношений общей собственности. Ст. 211 ГК определяет права участника долевой собственности, связанные с ее улучшением. При этом можно признать сохраняющим свое значение все вышесказанное об определении долей.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Для соблюдения порядка пользования имуществом необходимо, чтобы долевой собственник улучшал часть общего имущества, которое выделено ему в соответствии с его долей, либо имущество, находящееся в пользовании других долевых собственников, но с их согласия. В противном случае, встанет вопрос не о приращении доли собственника, произведшего улучшения, а о праве долевого собственника на компенсацию стоимости произведенных им улучшений.

Производство отделимых улучшений, как правило, не влияет на доли участников общей собственности. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Критерием определения объема возможностей каждого из собственников пользоваться общим имуществом будет служить размер доли каждого из собственников. Каждый из сособственников имеет возможность пользоваться общим имуществом соразмерно своей доле в праве собственности (п.

Могут иметь место некоторые несоответствия размера долей и фактически переданного в пользование долевого собственника имущества. Причиной этого могут служить особенности самого имущества. Например, как бы того ни желали собственники дома, практически невозможно выделить всем в пользование комнаты равной площади и равной степени обустроенности. Неравенство фактического пользования имуществом может быть и следствием реализации распорядительных возможностей самих сособственников. Кто-то из них может не возражать, чтобы тот или иной долевой собственник пользовался общим имуществом в большем объеме, чем это причиталось бы в соответствии с его долей.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый из долевых собственников вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю либо иным образом распорядиться ею. При возникновении споров они также могут быть предметом судебного рассмотрения.

Законодательство соответствующим образом учитывает интересы всех долевых собственников, в том числе и при осуществлении распоряжения общим имуществом. Правомерным будет интерес сособственника в приращении своей собственности путем увеличения своей доли. Вследствие этого при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. П. 1 ст. 216 в части определения обязанности долевого собственника подлежит расширительному толкованию. Обязанность соб- ственника доли обеспечить право преимущественной покупки должна возникать при всякой попытке перевода права собственности на долю на другое лицо по возмездной сделке. В частности, альтернативу договору купли-продажи могут составить: договор имущественного найма с условием дальнейшего перехода права собственности к арендатору.

В силу указания п.

П. 2 ст. 216 ГК предусматривает порядок реализации права преимущественной покупки. Независимо от требований к форме договора купли-продажи продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать (иным образом перевести право собственности) постороннему лицу. В извещении указывается цена и другие условия продажи (передачи по другому возмездному договору) доли.

Право преимущественной покупки может быть реализовано любым из долевых собственников. Обоснованно реализовавшим свое право преимущественной покупки будет признан тот долевой собственник, который первый среди остальных заключил договор с собственником, уступающим свою долю. Он станет полноценным обладателем доли, поскольку доля в праве долевой собственности по общему правилу переходит к приобретателю с момента заключения договора. Иной момент перехода доли может быть определен соглашением сторон. Если договор по распоряжению долей требует государственной регистрации или нотариального удостоверения, то доля считается перешедшей с момента государственной регистрации или нотариального удостоверения такого договора.

По логике вещей суть дела не меняется, если продающий долю долевой собственник, ущемит право одного долевого собственника, не сооб- щив ему о распоряжении долей, вследствие чего, другой долевой собственник получит фактическое преимущество.

Реализация преимущественного права покупки жестко обусловлена пресекательными сроками, продолжительность которых меняется в зависимости от вида имущества. Когда кто-либо из остальных участников долевой собственности не приобретет продаваемую (иным образом уступаемую) долю на недвижимое имущество в течение месяца, а долю на движимое имущество - в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать (уступить) долю третьему лицу. До истечения указанных сроков право кого-либо из долевых собственников может быть прекращено путем отказа от права преимущественной покупки. Это - один из немногих случаев из числа предусмотренных законодательными актами, когда допускается отказ лица от принадлежащего ему права (п. 2 ст. 8 ГК). Распорядительные возможности обладателя права преимущественной покупки ограничиваются отказом от него. Ус - тупка права преимущественной покупки доли не допускается.

В целях обеспечения защиты права на преимущественную покупку доли установлен специальный (сокращенный) срок исковой давности в три месяца. Начало его течения будет определяться моментом, когда долевой собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Кроме того, предусмотрено вспомогательное обеспечительное право долевого собственника, у которого нарушено право преимущественной покупки доли. Такой долевой собственник будет иметь право требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.