2.2 Кондоминиум

ГК, правовые основы кондоминиума устанавливаются и другими нормами, которые содержатся в ГК, Земельном кодексе, Законе «О жилищных отношениях».

В римском праве сопёоттшт - совместная собственность, собственность нескольких лиц на одну и ту же вещь, на одних и тех же основаниях и в одно и тоже время. Представление о кондоминиуме базировалось на признаваемом существовании составных (сложных) вещей, (а объект кондоминиума и в современных условиях можно оценивать с позиции сложной вещи), которые, по мнению римских юристов, делились на две группы: 1) вещи, сомкнутые в искуственное единство человеческим трудом; 2) вещи, которые были и остались отдельными или собранными, но право считало их едиными из-за целого, которому эти вещи служили (улей, стадо, народ, легион, склад). Общим для обеих групп вещей являлось то, что каждая составная часть сложной вещи разделяет правовую участь целого93 .

Первоначально римское право из-за исключительного характера права собственности исходило из невозможности существования права собственности нескольких лиц на одну и ту же вещь. Признание возможности существования общей собственности было связано с идеей древнего классика римского права Кв. Муция Сцеволы о собственности многих лиц на одну вещь в идеальных долях94.

В кондоминиуме особенно ярко проявляется юридическая и фактическая неделимость его объекта, наличие одинаковых притязаний на собственность у всех собственников.

Новое законодательное регулирование касается определения круга объектов, которые находятся в общей собственности. Также появились нормы, которые посвящены несению бремени содержания общего имущества, детальнее регламентированы вопросы осуществления правомочий собственника на объекты кондоминиума.

В связи с расширением пределов права частной собственности на землю возросло значение земельного законодательства в регулировании отношений кондоминиума. В Земельном кодексе ст. 62 именуется: «Право на земельный участок при доме, в котором находятся несколько квартир и (или) нежилых помещений и в других объектах кондоминиума» В Законе «О жилищных отношениях» кондоминиум регламентируется нормами ст.ст.31-51. В качестве примера подзаконного нормативного акта можно назвать Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 г. «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах».

Кондоминиум как особая форма собственности согласно п.1 ст. 31 Закона «О жилищных отношениях» образуется в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир. «Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т.п.)»95.

Сразу же подчеркнем отличия кондоминиума от традиционного права общей долевой собственности. Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности. Такое законодательное регулирование есть закономерный результат развития частной собственности, которое привело к значительному расширению круга объектов права частной собственности.

Те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные, либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности.

Объект кондоминиума представляет в целом недвижимое имущество.

Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый имущественный комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 32 Закона «О жилищных отношениях»).

На объекты, которые не находятся в раздельной собственности, распространяется право общей долевой собственности. Однако право на такие объекты не является тождественным праву долевой собственности в обычном понимании.

Право долевой собственности на объекты общего назначения предназначено обеспечить не только потребности обладателей отдельных квартир и нежилых помещений, но и их общие потребности, связанные с пользованием имуществом, которое обеспечивает жизнедеятельность многоквартирного дома или иного объекта в целом.

Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение, она не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Проиллюстрируем сказанное примером из судебной практики.

В коллегию по гражданским делам Верховного Суда РК поступила апелляционная жалоба на решение одного из городских судов, которая была подана представителями аппарата акима. Оно было вынесено в связи обжалованием решения акима, касающегося реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях. В процессе, по результатам которого было вынесено судебное решение, аким участвовал в качестве ответчика в особом исковом производстве.

Первоначально в обжалуемом решении Акима был пункт, предусматривающий согласование договора с инвесторами, вкладывающими средства в реконструкцию чердаков и мансард, с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования.

Городской суд в вынесенном решении признал обоснованными требования истцов - участников кондоминиума, права которых нарушил заключенный на основании решения Акима инвестиционный договор о реконструкции чердака в одном из жилых многоквартирных домов (поэтому решение Акима было признано полностью недействительным с момента принятия).

По условиям договора, который был заключен на основе обжалуемого решения, «инвестор» должен был построить мансардный этаж. В дальнейшем эта постройка должна была перейти в собственность инвестора.

Ответчик - Аким в качестве возражений против иска привел довод, что чердак, как таковой, не может быть отнесен к объектам права собственности, в состав общего имущества не входит и не имеет самостоятельного правового режима (говоря по-другому, не является объектом права - прим. автора). В связи с этим, реконструкция чердака может иметь место и без согласования с собственниками квартир, тем более, что объект кондоминиума не зарегистрирован.

Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда РК признала указанный вывод городского суда правильным. Обосновывая правильность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции дополнительно руководствовался нормами ГК, регламентирующими правовой режим сложных вещей.

Следует учесть, что обеспечение пользования имуществом кондоминиума имеет второстепенное значение. В рамках кондоминиума в основном не решается задача обеспечения постоянного, беспрепятственного пользования имуществом каждым из долевых собственников в соответствии с их долями.

В законе части общего имущества именуются частями ограниченного пользования. Собственники помещений вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников, либо решением органа управления объекта кондоминиума.

В кондоминиуме в отношении общего имущества не существует право преимущественной покупки долевых собственников. Речь идёт о ситуациях, когда кто-либо из участников кондоминиума отчуждает имущество, принадлежащее ему в качестве раздельной собственности и вследствие этого, меняется состав участников долевой собственности в кондоминиуме.

Свои особенности, связанные с неразрывностью прав собственника помещения с интересами всех обладателей общего имущества, имеет пользование помещением, находящимся в раздельной собственности. Собственник помещения, пользуясь им, должен соблюдать все предусмотренные законодательством требования. Он не должен нарушать общественный порядок, т.е., обязан соблюдать, так называемые, правила общежития. Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, не должна быть связана с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его.

В случае нарушения указанных требований (при причинении вреда любыми действиями), собственник помещения обязан возместить ущерб, который причинен им части общего имущества или другому помещению.

Основой существования обязанности по содержанию общего имущества является существование доли в общем имуществе. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Если иное не предусмотрено соглашением собственников, размеры расходов на содержание общего имущества устанавливаются соразмерно доле собственника помещения в общем имуществе.

Расходы подразделяются на обязательные и дополнительные. Дополнительные расходы, не относящиеся к разряду обязательных и обеспечивающих необходимую эксплуатацию дома в целом, не могут возлагаться на собственников помещений (квартир) без их согласия.

Отличается несение бремени содержания имущества собственниками нежилых помещений.

Расходы собственников помещений, связанные с индивидуальным использованием предоставленного им всеми сособственниками или органами управления объектом кондоминиума помещений общего имущества ограниченного пользования или земельного участка, покрываются в таком же порядке.

В некоторых случаях обязанность по содержанию объекта кондоминиума может возлагаться на иных лиц, кроме собственников. В соответствии с п. 3 ст. 34 Закона «О жилищных отношениях» проживание собственников в другом месте, а также передача права пользования помещением другим лицам не влекут за собой ограничения прав собственника помещений и не освобождают его от обязанностей, налагаемых на собственника законодательством, соглашением собственников или уставом объединения собственников по управлению объектом кондоминиума. Тем не менее, если отсутствующий собственник помещений в кондоминиуме не исполняет обязанности по содержанию общего имущества, они должны исполняться лицами, проживающими в нанимаемом жилище или арендующими жилые помещения (впоследствии они будут вправе предъявить регрессные требования к собственнику). В некоторых случаях обязанности по содержанию общего имущества возлагаются не на собственников, а на субъектов иных вещных прав (в частности речь идет о государственных юридических лицах, обладающими помещениями в кондоминиуме на праве хозяйственного ведения либо оперативного уп- равления)96 .

Отдельному помещению, принадлежащему нескольким собственникам, соответствует одна доля в общем имуществе. Все указанные собственники будут нести солидарную ответственность по общим обязательствам. Соглашением между собой они могут определить доли, в ко - торых они будут исполнять обязанность по содержанию общего имущества.

Ст. 38 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено еще одно обременение для участников кондоминиума, которое неразрывно связано со спецификой отношений кондоминиума. В какой-то мере складывающиеся при этом отношения схожи с отношениями, которые возникают при реализации сервитутных прав. При получении заблаговременного письменного уведомления собственник помещения или иной его владелец обязаны допустить в него других собственников помещений или представителя органа управления объектом кондоминиума. Причиной этого может стать необходимость проверки состояния общего имущества, ремонта или замены общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

Если будет иметь место авария или иные чрезвычайные обстоятельства, создающие угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без уведомления.