1. Предмет жилищного права

Жилищное право — это совокупность правовых норм, регулирующих возникновение, осуществление, изменение и прекращение жилищных отношений.

Жилищные отношения — как некая значительная часть общественных отношений — являются предметом регулирования жилищного права2.

В орбиту жилищных отношений вовлечены также отношения по поводу «ограниченного» распоряжения жилым помещением — в частности, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми помещениями, поскольку содержат элементы распоряжения этим жилым помещением (которое не является собственностью нанимателя).

Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища — отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения.

В юридической литературе нет единого мнения по вопросу некоторых отношений, связанных с реализацией жилищных потребностей граждан, в частности по поводу строительства жилого дома.

Так, одни авторы считают, что строительство и реконструкция жилища отнесены к сфере жилищных правоотношений3.

Другие, в частности Ю.К. Толстой, придерживаются иного мнения. «Жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика»4. Эта точка зрения представляется более правильной. Отношения, связанные со строительством жилого дома, подлежат регламентации, главным образом, нормами градостроительного законодательства, земельного и отчасти гражданского5.

Отношения по найму жилых помещений особо значимы в числе жилищных отношений.

Гражданский кодекс обозначает особую разновидность договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном фондах социального использования — договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК). Таким образом, как отмечено П.И. Седугиным: «ГК РФ не ставит задачу

^ 3

регулировать социальный наем»6.

Отдельные авторы утверждают, что договор найма жилого помещения (регулируемый нормами гл. 35 ГК) и договор социального найма (регулируемый жилищным законодательством) — два разных типа договора7. Однако общие позиции договоров: стороны договора, объект договора, форма его и проч., позволяют сделать вывод, что они являются разновидностями договора жилищного найма8.

Содержащееся в ст. 671 ГК общее определение договора найма жилого помещения свидетельствует о том, что договор является: консенсуальным (содержание договора — «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и двусторонним (наймода- тель-наниматель).