Право на обмен жилыми помещениями.

Обмен жилыми помещениями является одним из субъективных прав нанимателя и членов его семьи в рамках правоотношений, возникающих из договора социального найма. Как и многие другие институты жилищного права, договор обмена жилыми помещениями также обладает рядом специфических черт качественно отличающих его, скажем, от договора мены.

Как справедливо отмечает Корнеев C.M., в прежнем правопорядке, когда жилищные потребности подавляющего большинства горожан удовлетворялись путем бесплатного предоставления им государственного жилья по договору жилищного найма, обмен представлял собой важный дополнительный способ улучшения жилищных условий граждан. Однако в настоящее время роль обмена жильем, находящимся в договорном пользовании граждан, значительно сократилась. C одной стороны, нанимателями по договору социального найма теперь могут стать, как правило, лишь малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. C другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобретения в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене. Bce это не только существенно снижает привлекательность обмена жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам, но и вынуждает государство сократить сферу его применения[46].

В действующем ЖК РФ вопросу обмена жилыми помещениями посвящено четыре статьи, в которых раскрываются непосредственно право на обмен жилыми помещениями (ст. 72 ЖК РФ), условия, при которых не допускается обмен (ст.72 ЖК РФ), порядок оформления (ст.73 ЖК РФ) и признания договора обмена жилыми помещениями недействительным (ст.74 ЖК РФ).

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Цели подобного обмена могут быть различными, начиная от необходимости переезда в другую местность, в связи со сменой работы, возникновение противоречий семейных и др.

Участниками обмена могут быть только граждане. Под соглашением сторон в договоре обмена понимается волеизъявление нанимателей с указанием конкретных вариантов обмена. По смыслу ст. 72 ЖК РФ возможен обмен только конкретными жилыми помещениями, которые занимают участники обмена, а не помещениями, которые предполагается получить в будущем, например после осуществления строительства дома[47].

По смыслу действующего законодательства обмен жилыми помещениями допускается исключительно в пределах фонда социального использования, соответственно оборот частной жилой собственности оформляется традиционными гражданско-правовыми сделками.

Необходимо обратить внимание на то, что согласно Постановлению Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 действующим законодательством не допускаются:

Рис. 8

1.2.