Общая характеристика договоров найма жилых помещений специализированного фонда (фондов).

Рассмотрение настоящей темы неразрывно связано с определением понятия и содержания специализированного жилищного фонда. Необходимо вспомнить, что под жилищным фондом, согласно ч.1 ст.19 ЖК РФ, понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

Выделение специализированного жилищного фонда в самостоятельную разновидностью связано с целевым назначением использования жилья. Согласно п.2 ч.3 ст.19 ЖК РФ под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Одной из основных специфик специализированного жилищного фонда является, как отмечает , то, что предназначение данного жилищного фонда состоит в удовлетворении достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан в жилье.

Содержание специализированного жилищного фонда (фондов) можно схематически представить в следующем виде:

Рис. 10

Закон жестко регулирует вопрос о том, при каких условиях жилое помещение может быть отнесено к категории специализированного. Во-первых, к категории специализированных могут быть отнесены лишь жилые помещения из государственного и муниципального жилищных фондов; во-вторых, использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением установленных требований.

Таким образом, для отнесения жилья к одной из вышеуказанных категорий необходимо принятия решения уполномоченного органа государственной власти.

В настоящее время Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к

специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»[48] утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду.

Согласно п.3 указанного Постановления Правительства РФ отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается,

если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной

собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.

Применительно к муниципальному образованию г. Казань в настоящее время действует Решение Казанской городской Думы от 1 ноября 2006 г. № 1113 «О порядке предоставления жилых помещений муниципального

специализированного жилищного фонда города Казани»[49]. Согласно п. 1.2. включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда и исключение из него осуществляются на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани с учетом требований названного постановления Правительства РФ.

Уполномоченным органом по предоставлению жилья из

специализированого жилищного фонда муниципального образования г. Казань является Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования г. Казань.

Соответственно с момента отнесения жилого помещения к

специализированному жилищному фонду жилые помещения приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма, представляющим собой самостоятельную разновидность договоров жилищного найма наряду с договорами социального и коммерческого найма жилья[50].

При имеющихся общих чертах, договор найма жилых помещений специализированного фонда представляет собой самостоятельный тип договора. Как и в случае с договором социального найма, предпосылками заключения договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда являются решение собственника (уполномоченного органа государственной власти) и не обеспеченность гражданина жильем в соответствующем населенном пункте. При этом в отличие от социального найма не требуется наличие таких предпосылок, как признания лица малоимущим, нуждаемость, постановка на учет.

Понятие договора закреплено в ч.1 ст.100 ЖК РФ, в соответствии с которой по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину-нанимателю - специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Форма договора письменная - типовая, утверждена названным постановлением Правительства с учетом конкретного вида специального жилого помещения.

Правовая природа в первых трех признаках схожа с ранее изученными договорами коммерческого найма и социального найма.

Существенной спецификой обладает содержание договора найма жилых помещений специализированного фонда. B частности, наниматель по договору найма специализированного жилого помещения существенным образом ограничен в возможности распоряжения жилым посещением, в частности наниматель не вправе обменивать жилое помещения, а также передавать его в поднаем.

1.2.