ЗАЩИТА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ЭВАКУИРОВАННЫХ И ЭВАКУИРОВАВШИХСЯ. ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ЭТОЙ ЗАЩИТЫ

За время- войны выявилась новая, ранее неизвестная жилищному праву фигура нанимателя — эвакуированный и эвакуировавшийся. Их жилищноправовой статус имеет существенно важные особенности по сравнению с правовым положением так называемого временно отсутствующего нанимателя.

Для положения эвакуированного нанимателя характерны четыре признака. Первый из них является общим с временно отсутствующим нанимателем: как и всякий временно отсутствующий наниматель, эвакуированный оставлял арендуемую им в месте выезда жилую площадь лишь временно. Второй признак: временное оставление эвакуіуюванным нанимателем арендуемой им площади было (вызвано обстоятельствами военного времени. Именно чрезвычайные обстоятельства войны, а не какие-либо другие причины понуждали нанимателя к временному оставлению им данной местности.' Третий признак вытекает из второго и состоит в том, что обстоятельства военного времени сообщили выезду рабочих, служащих, матерей с детьми и других категорий трудящихся

момент обязательности, обусловленный признанием эвакуации этих лиц актом, продиктованным государственной необходимостью. Отсюда наличие соответствующих постановлений или рекомендаций органов государственной власти, на основе которых производилась эвакуация названных лиц. Наконец, четвертый признак — это надлежащее оформление выезда по эвакуации либо одновременно с ним, либо в последующем порядке.

Если первые три признака относятся к самому содержанию понятия и являются для него признаками субстанциональными, то четвертый из них есть формальный признак, необходимый для того, чтобы удостоверить выезд данного лица как выезд в порядке эвакуации. Это то, что мы назвали бы легитимацией нанимателя в качестве эвакуированного лица.

Опираясь на эти признаки, эвакуированными следует признать, таким образом, всех тех, выезд которых в другую местность являлся временным, был продиктован чрезвычайными военными обстоятельствами, заключал в себе момент обязательности и был надлежаще оформлен либо одновременно с выездом, либо в последующем порядке.

Такова первая появившаяся в ходе войны группа нанимателей.

Вторая, стоявшая как бы рядом с ней фигура, — это эвакуировавшийся в индивидуальном порядке. Очень часто его не отделяли от эвакуированного и даже отождествляли с последним. Между тем, эта категория лиц занимала особое, своеобразное место.

В самом деле, эвакуированных и эвакуировавшихся объединял момент вынужденности выезда: и те и другие действовали под влиянием обстоятельств военного времени. Но эта вынужденность выезда не перерастала для второй категории лиц в признанную государством необходимость и потому не носила для них характера обязательности. Эвакуированных и эвакуировавшихся разъединяла1, следовательно, обязательность выезда для одних и добровольность этого выезда для других.

Эвакуировавшихся и временно отсутствующих, о которых говорит ст. 34 постановления ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г., объединял момент добровольности выезда. Их разъединяли обстоятельства выезда: для первых этот выезд был вынужден обстоятельствами военного времени, для вторых он был продиктован обстоятельствами личного порядка. Таким образом, индивидуально эвакуировавшиеся оказывались по своему положению как бы между эвакуированными и временно отсутствующими, имея черты сходства и с теми, и с другими, но не совпадая ни с теми, ни с другими. Несомненно, однако, что несмотря на особое положение, какое занимали индивидуально эвакуировавшиеся, они стояли ближе к эвакуированным, чем к временно отсутствующим, .ибо добровольность их выезда не снимала основного здесь факта: этот выезд был вынужден чрезвычайными обстоятельствами войны, т. е. по существу был лишен момента добровольности. Вытекающий отсюда вывод как будто ясен: индивидуально эвакуировавшиеся, хотя и образовывали особую группу, отличную от эвакуированных, но должны были быть приравнены в своих жилищных правах к эвакуированным, поскольку законом не было оговорено иное.

В 1942 г. действовал порядок (потом отмененный), согласно которому жилплощадь индивидуально эвакуировавшихся, в отличие от жилплощади эвакуированных, могла быть заселена в Москве по решениям Моссовета в административном порядке, если за этими лицами числилась задолженность по квартирной плате более, чем за 3 месяца.

Определение, которое может быть предложено в отношении этого контингента лиц, таково: индивидуально эвакуировавшиеся — это те, выезд которых в другую местность являлся временным, вызван был обстоятельствами военного времени и надлежаще оформлен одновременно с эвакуацией или в последующем порядке.

Давая приведенные определения эвакуированного и эвакуировавшегося, мы должны указать на то очевидное здесь положение, что эвакуация не являлась состоянием перманентным даже для периода войны. Оно прекращалось либо в результате реэвакуации, либо вследствие того, что для эвакуированного его временное местожительство становилось по тем или другим причинам постоянным местожительством, в том смысле, в котором говорит о нем ст. 11 Гражданского кодекса. В одних случаях этот переход из одного состояния в другое определялся

соответствующими нормативными актами, в других случаях этот вопрос решала сама жизнь.

Что касается членов семей эвакуированных и индивидуально эвакуировавшихся, то о них приходится кратко сказать здесь не потому, что их жилищно-правовой статус отличался от статуса главы семьи, а главным образом потому, что существовала неясность в вопросе о том, кто же с точки зрения жилищного права может быть отнесен к членам семьи съемщика. Это сложный вопрос, в связи с которым здесь следует, может быть, только заметить, что в основе понятия семьи в области жилищного права лежит общность пользования жилой площадью, опирающаяся на личный и обычно длительный характер связей съемщика жилплощади с липами, проживающими на ней. Родственная связь съемщика жилой площади с такими лицами при этом не обязательна.' В применении к вопросу о членах семьи эвакуированных и эвакуировавшихся его решение не представляло каких-либо трудностей: к членам семьи эвакуированного и эвакуировавшегося следует относить всех тех, кто к моменту выезда таких лиц в эвакуацию проживал вместе с ними и был постоянно прописан на их площади. •

Жилищно-правовой статус эвакуированных, эвакуировавшихся и членов их семей имел существенное отличие от правового положения временно отсутствующего нанимателя.

СТЯМ.И, сам решает для себя вопрос о временном оставлении арендуемой им площади: Регулируемые правом отношения не выходят здесь за пределы личных интересов нанимателя.

Эвакуация представляла в этом смысле совершенно новый институт, вызванный к жизни специфическими обстоятельствами военного времени и ранее неизвестный нашему жилищному праву. Возникавшие здесь отношения, хотя бы они и задевали серьезно личные интересы, лежали по существу в другой плоскости — для них был характерен момент государственной необходимости, под знаком которой здесь складывались и протекали все отношения. Так постепенно, не без ошибок и колебаний жизнь пробила дорогу к признанию эвакуированного нанимателя в качестве personae sui generis, которая не укладывается в обычные' рамки ст. 34 и появление которой стало возможным только в условиях войны.

Каково правовое основание этой нормы? Мы думаем, что его нужно видеть ближайшим образом в том, что оставление жилплощади нанимателем являлось для него временным и стояло в непосредственной причинной связи с чрезвычайными обстоятельствами войны.

Как известно, эта норма была установлена Пленумом Верховного суда Союза ССР 12 ноября 1942 г. и определилась в порядке противопоставления статье 34 постановления 17 октября 1937 г. Будучи отлична от нее в своем нормативном содержании, эта норма исходила, однако, из того же принципа, какой заложен в ст. 34. В самом деле, в чем принципиальный смысл 34 статьи? Он состоит, очевидно, в том, что исправное исполнение нанимателем своих обязанностей перед наймодателем (в частности, своевременная оплата жилой площади) еще не является само по себе достаточным для сохранения права на жилую площадь. Требуется также, чтобы наниматель осуществлял свое право, т. е. фактически пользовался предметом найма. Поэтому лишь непродолжительное оставление площади без использования, если оно вызвано временным отсутствием нанимателя, не влечет за собой разрыва договорных связей и утраты нанимате-

лем права на жилплощадь. Буржуазное законодательство не знает такой нормы. Более того, такая норма была бы органически чужда буржуазному праву, потому что это право построено на принципе автономии управомоч- ного субъекта и, в первую очередь, автономии собственника. Фактическое пользование предметом найма зависит там от усмотрения самого нанимателя, если он исправен в исполнении своих обязанностей. Пользование предметом найма составляет право нанимателя, и осуществление этого права не может быть вменено ему в обязанность. Напротив, советское правосознание не мирится с таким положением, когда наниматель длительно не пользуется предметом найма и тем не менее удерживает его за собою только потому, что опирается на договор. Иначе и проще говоря, наше право не допускает такого положения, когда наниматель и сам не пользуется жилплощадью, и другим закрывает доступ к ней, поступая по поговорке: «ни себе, ни людям».

Вытекающий отсюда вывод, если формулировать его теоретически, состоит, очевидно, в том, что оставление нанимателем предмета найма без использования противоречит социально-хозяйственному назначению права, и потому такой наниматель не может быть защищен, хотя бы он и был аккуратен в исполнении своей обязанности по оплате жилого помеще'ния. Статья 34 постановления от 17 октября 1937 г. выражает именно этот принцип, когда допускает с учетом бытовых условий лишь кратковременное (в пределах шести месяцев) оставление предмета найма без использования. Однако если этот срок не выдержан, то договор не может быть прекращен автоматически. Редакция ст. 34 не оставляет никаких сомнений в том, что установленный ею шестимесячный срок не есть пресекательный (преклюзивный) срок. Прекращение договора по указанным в этой статье основаниям может иметь место только тогда, когда оставление жилого помещения без использования свыше 6 месяцев не вызывалось со стороны нанимателя причинами уважительного порядка.

Норма о сохранении за эвакуированным права на жилплощадь явилась дальнейшим развитием того же принципа. Она означала, что во всех относящихся к ней случаях оставление предмета найма без использования не может быть поставлено в вину нанимателю, гак как эвакуация есть состояние вынужденное для него, а время возвращения из эвакуации, как это счи- 196

тал необходимым специально подчеркнуть Пленум Верховного суда, не зависит от воли эвакуированных. Именно поэтому жилая площадь сохранялась за эвакуированными на все время эвакуации. Таково правовое основание этой нормы. Установленное ею исключение явилось, стало- быть лишь подтверждением правила: exceptio confirmat regulam.

А это правило выражает собою применение к частному случаю общих начал ст. 1 ГК. Вместе с тем оно явилось еще одним признанием принципа вины, который по справедливости может быть назван генеральным принципом всей системы обязательственных отношений в советском праве.