Способы судебной защиты жилищных прав (по материалам судебной практики)

Обращаясь к вопросам судебной защиты жилищных прав, нельзя не отметить очевидный факт: судебная защита невозможна без судебных органов в целом и судей в частности. Именно судья в конечном итоге определяет, подлежит нарушенное право защите или нет, а также применяет необходимый способ защиты.

Несмотря на то что способы защиты жилищных прав закреплены в нормах материального права (ст. 12 ГК РФ, ст. 11 ЖК РФ), их характеристика едва ли будет полной без анализа процессуальных прав, обеспечивающих их реализацию. Так, в процессуальной науке сформулировано понятие права на иск, m.e. права на получение судебной защиты субъективного материального права или интереса. При этом в отличие от защищаемого материального права (например, права пользования жилым помещением) право на иск связано с объектами спора, т.е. благами материального характера (например, квартиры, жилые дома, иное имущество) и нематериального характера (например, честь, достоинство и деловая репутация) не прямо, а опосредованно через способы защиты.

Основные способы защиты жилищных прав закреплены в п. 3 ст. 11 ЖК РФ. К ним, в частности, относятся:

1) признание жилищного права;

2) восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признание судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ, или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращение или изменение жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Перечень, указанный в ст. 11 ЖК РФ, является открытым и подлежит применению во взаимосвязи со ст. 12 ГК РФ и положениями иных федеральных законов.

Таким образом, право на судебную защиту жилищных прав гарантируется посредством закрепления в законе способов защиты жилищных прав, а также права лица на обращение в суд за защитой своего нарушенного права или законного интереса посредством искового заявления или в иных процессуальных формах. Поэтому судебные иски и заявления как процессуальная форма реализации способов защиты жилищных прав есть основное средство реализации права на судебную защиту.

Как следствие, каждому способу защиты жилищных прав корреспондирует определенный вид исков.

Процессуальная наука выделяет четыре основных вида исков (в зависимости от предмета иска), каждый из которых может быть использован в целях защиты жилищных прав: иски о присуждении; иски о признании; преобразовательные и превентивные иски[53]. Возможность отнесения каждого отдельного иска к одному из вышеперечисленных видов не всегда в полной мере возможна. Часто иски могут относиться сразу к нескольким видам, тем более что на практике они носят, как правило, комплексный характер, т.е. включают в себя ряд различных требований (например, иск о признании утратившим право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета).

1. Иски о присуждении (исполнительные) представляют собой иски, предмет которых всегда связан с добровольным или принудительным исполнением подтвержденной судом обязанности ответчика. Это означает, что способы защиты прав и законных интересов в исках о присуждении направлены на понуждение ответчика к совершению определенных действий либо к воздержанию от них в пользу истца. Таким образом, судебный процесс рассмотрения исков о присуждении в случаях удовлетворения их судом всегда завершается исполнительным производством (стадией исполнения судебного акта). К искам о присуждении можно отнести следующие иски.

1.1. Иск об истребовании квартиры из чужого незаконного владения (виндикационный иск).

К.И.А. обратилась в суд с иском к Л.Д.С., Р.С.Н., П.А.И., П.И.И., администрации г. Железнодорожного о признании недействительными договора на приватизацию квартиры и постановления администрации г. Железнодорожного от 2 октября 2002 г. как не соответствующих требованиям закона, применении последствий недействительности этой сделки путем признания недействительными договоров купли-продажи и свидетельств о праве на наследство, ссылаясь на то, что после ее ссоры с мужем и ухода из квартиры муж (К.Г.В.) воспользовался ее временным отсутствием, ввел в заблуждение сотрудников прокуратуры относительно их брачных отношений. Заочным решением Железнодорожного городского суда от 4 сентября 2001 г. по иску прокурора г. Железнодорожного в интересах К.Г.В. их брак был признан недействительным и она снята с регистрационного учета по месту жительства. 26 сентября 2002 г. К.В.Г. приватизировал квартиру без ее согласия, что является нарушением ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», а 15 октября 2001 г. продал ее Л.Д.С., который 13 ноября 2001 г. заключил договор купли-продажи с Р.Г.В. После смерти Р.Г.В. ее наследник Р.С.И. продал квартиру П.С.В., которая умерла, и ее наследники П.А.И. и П.И.И. получили свидетельство о праве на наследство на эту квартиру. Исковые требования К.И.А. были удовлетворены, первая и последующие сделки с квартирой признаны недействительными.

Однако Президиум Московского областного суда установил, что постановления судов первой и второй инстанций приняты с нарушением закона и противоречат постановлению Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П. При этом Президиум Мособлсуда в определении от 6 июня 2006 г. указал, что иное толкование положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению имущества недействительными, т.е.

Противоположной позиции придерживается Верховный Суд РФ, судебная коллегия по гражданским делам которого в Определении от 29 января 2008 г. № 22-В07-36 указала, что «заключение ответчиками сделки по купле-продаже квартиры по поддельной доверенности влечет за собой недействительность всех последующих договоров, последний же покупатель подлежит выселению из квартиры со всеми членами семьи и снятию с регистрационного учета». При этом обстоятельства дела были следующими.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2007 г.

(утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.)

Суд кассационной инстанции пришел к правильному выводу о том, что вынужденный характер непроживания З.В. в спорной квартире не является основанием для освобождения его от обязанности по внесению квартирной платы в соответствии со своей долей. Кроме того, как правильно указал в своем определении суд кассационной инстанции, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Таким образом, З.В. вправе был требовать устранения всяких нарушений со стороны истцов его права собственника в отношении спорной квартиры.

Кавказский межрегиональный прокурор в интересах Я.С.Б. обратился в суд с требованиями к М.А.Т., Ц., Т.Т.Д. о признании недействительными доверенности, договоров купли-продажи квартиры, выселения, ссылаясь на то, что квартира № 129 в доме № 55 по ул. Владикавказской в г. Владикавказе принадлежала Я.С.Б. на основании договора приватизации.

Ингушетия, в период их отсутствия квартира была занята Т.Т.Д., который добровольно освободить ее отказался, а затем квартира была трижды продана.

1.2. Иски об устранении нарушения права собственника, не влекущие лишения владения (негаторный иск, иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой).

К. обратился в суд с иском в интересах несовершеннолетнего сына И. к Г. о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования, ссылаясь на то, что ребенок зарегистрирован в жилом помещении, однако ответчик чинит ему препятствия в проживании. Ответчик предъявил встречный иск о признании несовершеннолетнего И. неприобретшим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что ребенок в жилое помещение не вселялся.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2008 г. несовершеннолетний И. вселен в квартиру, ответчик обязан устранить препятствия в пользовании квартирой, а в части определения порядка пользования и в удовлетворении встречного иска отказано1.

1.3. Иск о взыскании платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг2. B последнем случае следует учитывать, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 24 апреля 2007 г. № 78-B06-64 указала, что хотя закон и возлагает на собственника квартиры обязанность нести расходы по данному имуществу, однако наличие заслуживающего внимание обстоятельства (чинение истцами препятствий в пользовании квартирой) может являться основанием, освобождающим собственника от обязанности оплачивать коммунальные платежи за услуги, которыми он вынужденно не пользовался.

А. обратился к мировому судье с иском к МУП «Муниципальный центр жилищно-коммунального хозяйства округа Муром» (далее — МУП МЦ ЖКХ) и МУП РЭУ-10 об освобождении от уплаты коммунальных услуг и оплаты технического обслуживания за период с мая 2004 г. по апрель 2006 г., устранении недостатков ремонта квартиры, о компенсации морального вреда. B обоснование заявленных требований указал, что в связи с протечкой крыши в квартире проживать невозможно. Решением мирового судьи судебного участка № 4 г. Мурома и Муромского района Владимирской области от 5 мая 2006 г. постановлено: обязать МУП МЦ ЖКХ о. Муром [54] [55] устранить недостатки косметического ремонта в квартире Андреева A.B., а именно: устранить неисправности в электропроводке, повторно проклеить некачественно приклеенные обои в местах стыков в комнате и на кухне, правый верхний угол в кухне обработать медным купоросом и проклеить обоями. Обязать МУП МЦ ЖКХ о. Муром снять начисления за обслуживание, начисленные А. за период с мая 2004 г. по июль 2005 г. B остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. B удовлетворении исковых требований к МУП РЭУ-10 отказано.

1.4. Иск об обязании привести жилое помещение в первоначальное положение (например, в соответствие с документами бюро технической инвентаризации). Данный иск направлен на реализацию такого способа защиты, как восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права. Иск может иметь место в случаях, когда наниматель жилого помещения без согласования с собственником производит неотделимые улучшения или осуществляет незаконную перепланировку, переустройство помещения.

Следует отметить, что в определенных случаях жилое помещение может быть оставлено в измененном состоянии, а в указанном иске отказано. Например, в соответствии со ст. 29 ЖК РФ суд может принять решение о сохранении жилья в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью не имеется.

1.5. Иск о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Данный иск может быть заявлен также как встречный (ст. 137, 138 ГПК РФ) к иску об обязании привести жилое помещение в первоначальное положение.

B качестве основания иска указывается, как правило, ст. 29 ЖК РФ. При этом следует обратить внимание на то, что, поскольку из диспозиции данной статьи не усматривается, что положения о переустройстве или перепланировке касаются только одного жилого помещения (одной квартиры), понятие «жилое помещение» применительно к данным правоотношениям законодателем видится в более широком смысле. Таким образом, требования данной статьи также подлежат применению и при переустройстве и (или) перепланировке двух жилых помещений (квартир). Юридически значимым обстоятельством, препятствующим сохранению жилого помещения в перепланированном состоянии, является лишь факт нарушения прав и законных интересов граждан либо создания угрозы нарушения.

Решением Ковровского городского суда от 15 февраля 2006 г. удовлетворено исковое заявление Ф. к администрации г. Коврова о сохранении квартиры в перепланированном и переоборудованном состоянии. B обоснование иска истец указал, что в спорной квартире проживают и зарегистрированы Ф. с совершеннолетним сы

ном M. B квартире произведены перепланировка и переоборудование внутренних помещений, в результате увеличена площадь ванной комнаты и уменьшена площадь кухни. Данная перепланировка и переоборудование произведены без получения соответствующих разрешительных документов и разрешения наймодателя. Установив, что самовольная перепланировка внутренних помещений квартиры не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозы их жизни или здоровью, увеличение площади ванной комнаты за счет уменьшения площади кухни не влияет на конструкцию как квартиры, так и всего жилого дома в целом, суд исковые требования удовлетворил1.

1.6. Иск о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ). Возмещение убытков — это универсальный способ защиты гражданских прав, который весьма часто используется как дополнительный в рамках самых разнообразных споров. Применительно к защите жилищных прав он может иметь место, например, в случае повреждения (уничтожения) квартиры вследствие неосторожного обращения с огнем, поломки систем водоснабжения, электроснабжения, отопления и т.п.

Обращаясь в суд с данным иском, необходимо обратить внимание на то, что ст. 15 ГК РФ, а также иные нормативные правовые акты не предусматривают каких-либо определенных способов определения стоимости причиненных лицу убытков в целях их возмещения. Между тем стоимость убытков может быть различной в зависимости от используемой при расчете стоимости убытков методики. Таким образом, методика определения размера ущерба (убытков) имеет существенное значение для удовлетворения нарушенных прав и интересов потерпевшего лица. Так, например, если квартира повреждена при пожаре в соседней квартире, то при предъявлении иска к виновнику пожара убытки могут быть рассчитаны посредством наиболее распространенной методики затратного подхода (т.е. какая сумма требуется на восстановительный ремонт), а могут быть рассчитаны и с применением сравнительного подхода — в результате будет установлена сумма, составляющая потерю рыночной стоимости квартиры. Вполне очевидно, что во втором случае сумма ущерба будет многократно превышать результат затратного подхода. Выбор истцом суммы, подлежащей взысканию, лежит в области доказывания и различается в каждом конкретном случае. Например, если истец перед пожаром собирался продавать свою квартиру по конкретной цене (имеется предварительный договор), то требование о возмещении потери рыночной стоимости квартиры будет вполне обоснованно.

1.7. Иск о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма (о заключении договора социального найма). B связи с этим иском важно учитывать, что предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет. B связи с этим Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 ноября 2007 г.) разъяснил, что при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого- либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки.

Так, Л. обратилась в Гусь-Хрустальный городской суд с иском к администрации г. Гусь-Хрустальный о признании за ней и ее несовершеннолетней дочерью права пользования жилым помещением и заключением договора социального найма. Указала, что ее семья проживает и зарегистрирована в двухкомнатной квартире, которая была выделена ее матери. B целях получения квартиры и улучшения своих жилищных условий она вступила в члены МЖК «Юность», который участвовал в строительстве жилого дома. B апреле 1999 г. она узнала, что спорная квартира передана в муниципальную собственность и никем не занята. Вселилась в эту квартиру с дочерью. Прожив в квартире более двух лет, она обратилась в администрацию г. Гусь-Хрустальный о выдаче ордера и признания за ней и ее дочерью права пользования этой квартирой. Однако ей было отказано ввиду того, что площадь квартиры не соответствует нормам предоставления жилых помещений. Суд исковые требования удовлетворил1.

2. Иски о признании (установительные) представляют собой иски, предмет которых связан с констатацией наличия или отсутствия

спорных прав или законных интересов, т.е. спорного материального правоотношения. Необходимо различать две разновидности устано- вительных исков: положительные (позитивные) и отрицательные (негативные) иски о признании. Положительный иск о признании направлен на установление факта существования спорных прав и юридических обязанностей, т.е. правоотношения, связывающего истца и ответчика. Например, иск о признании права пользования жилым помещением. Отрицательный иск о признании направлен на установление факта отсутствия субъективных прав и юридических обязанностей, т.е. правоотношения, связывающего истца и ответчика. Например, иск о признании утратившим (непреобретшим) право пользования жилым помещением

2.1. Иск о признании права собственности на жилое помещение. Предъявление данного иска определяется чаще всего стремлением истца получить решение, которое исключило бы на будущее возникновение разногласий с ответчиком по поводу спорной вещи. Кроме того, решение по иску о признании права собственности часто используется как некий промежуточный этап для иного иска: факты, установленные в таком решении, приобретают свойство преюдициальности (п. 2 ст. 61 ГПК РФ) и, следовательно, уже не подлежат доказыванию при рассмотрении другого дела (например, по иску об истребовании спорной квартиры или об устранении препятствий в пользовании ею и т.д.). Поэтому иск о признании права собственности часто предъявляется и наряду с другими исковыми требованиями (о расторжении договора, о признании договора недействительным, о признании недействительной записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т.д.).

2.2. Иск о признании утратившим (неприобретшим) право пользования жилым помещением. Самым распространенными основаниями для предъявления иска о признании утратившим право пользования является ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ[56].

Весьма распространенным основанием для предъявления иска о признании утратившим права пользования жилым помещением, переданным по договору социального найма, является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства. Так, согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. Данной правовой нормой предусматривается право нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) на одностороннее расторжение договора социального найма и определяется момент его расторжения. Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи), это установление распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения. Следовательно, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма. Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за II квартал 2007 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.) указал, что в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование «о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства». В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма. Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма.

Вязниковским городским судом (дело № 2-284/07) рассмотрен иск Л.Е. к В.Г. о расторжении договора социального найма и снятии с регистрационного учета. Истец указала, что ответчик не проживает в квартире с 1987 г., его место жительства ей неизвестно, опрошенные свидетели подтвердили, что не видят ответчика по месту жительства около 10 лет, согласно справке с места жительства в квартире зарегистрированы два человека, проживает — один. Судом в удовлетворении исковых требований Л.Е. отказано. При этом суд сослался на установленные фактические обстоятельства: в 1987 г. между сторонами возникли неприязненные отношения и истец препятствовала ответчику пользоваться квартирой согласно форме 1П. Ответчик в 2003 г. поменял паспорт и сохранил регистрацию по прежнему месту жительства, брак не расторгнут, договор социального найма заключен с истцом, в тексте договора ответчик в качестве члена семьи не указан. Суд пришел к выводу о том, что ответчик отсутствует по месту жительства временно и в соответствии со ст. 71 ЖК РФ его отсутствие не влечет изменения прав и обязанностей по договору найма. Суд указал также, что в соответствии с ч. 3 ст. 83 ЖК РФ договор найма может быть расторгнут только в случае добровольного выезда нанимателя с членами семьи, что в данном случае места не имело1.

Основаниями для предъявления иска о признании лица не пре- обретшим права пользования может являться вселение ответчиков в спорное жилое помещение с нарушением требований действующего законодательства; наличие у гражданина регистрации по месту жительства в жилом помещении, куда он не вселялся.

При этом следует руководствоваться ст. 30, 31, 69, 70, 80, 81 ЖК РФ, а также учитывать позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в постановлении от 2 февраля 1998 г. по делу о проверке конституционности п. 10, 12 и 21 «Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, согласно которой сам по себе факт регистрации (по месту жительства и месту пребывания) или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких- либо прав и обязанностей.

A., являясь собственником квартиры в п. Никологоры Вязни- ковского района Владимирской области, обратилась в суд с иском к С. о признании не приобретшим права пользования жилым помещением. В обоснование иска указала на то, что в 1999 г. зарегистрировала ответчика в указанной квартире по его просьбе для дальнейшего трудоустройства. Он в спорную жилую площадь никогда не вселялся, бремени содержания квартиры не нес и не заявлял о своих правах на проживание, не пытался туда вселиться. Решением Вязниковского городского суда от 21 июня 2007 г. (дело № 2-387/07) исковые требования истца удовлетворены. При этом суд исходил из того, что на основании вышеизложенных обстоятельств, а также что С. не являлся членом семьи собственника квартиры, так как не вел с истцом общего хозяйства, не приобрел права пользования указанным помещением[57] [58].

Имеет место обращение в суд с указанными исковыми требованиями также при условии вселения и проживания в жилом помещении ответчика в том случае, когда отсутствовали законные основания для вселения или їриобретения їрава їользования.

По делу № 2-662/2005 (Муромский городской суд) їо иску E. к Б. о признании не приобретшей права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, разрешая возникший спор, суд руководствовался ст. 53, 54 ЖК РСФСР и ст. 69,

70 ЖК РФ, по смыслу которых при вселении ответчика в квартиру необходимо было получить согласие истца, и это обстоятельство является обязательным условием для приобретения вселенным равного с нанимателем права пользования жилым помещением. Поскольку судом установлено, что ответчик вселился в квартиру без согласия нанимателя жилого помещения, т.е. с нарушением требования жилищного законодательства, суд удовлетворил требования E. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда решение суда оставлено без изменения1.

2.3. Иск о признании договоров, объектом которых являются права на жилые помещения, недействительными полностью или в части (например, договоров найма, купли-продажи, дарения, мены ренты жилого помещения).

Гражданин Г. путем обмана убедил гражданку П., 1930 г. рождения, подписать договор дарения принадлежащей ей квартиры по ул. Никитина г. Калуги. За совершение виновных действий, связанных с незаконным завладением жилой площадью, он был осужден по ст. 159, ч. 2 ст. 163, ч. 1 УК РФ. По иску прокурора г. Калуги договор дарения указанной квартиры признан недействительным, жилая площадь возвращена престарелой женщине[59] [60].

Выше отмечалось, что защита гражданских (в том числе жилищных) прав может осуществляться также в рамках неискового судопроизводства. Так, лицо, чье жилищное право нарушено, может обратиться в суд с заявлением о признании недействительными (оспаривании) решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Данная процессуальная форма реализации права на защиту жилищных прав может быть использована, например, в случае отказа в регистрации по месту жительства (пребывания) как собственника, так и иных лиц либо отказа в регистрации права собственности на жилое помещение и т.п. Следует отметить, что производство по делам данной категории не является исковым и регулируется гл. 23—25 ГПК РФ.

В. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения начальника отделения по району «Лефортово» УФМС России по г. Москве в ЮВАО об отказе в регистрации по месту жительства, ссылаясь на то, что она состоит в браке с нанимателем комнаты в коммунальной квартире, от совместной жизни имеют сына, 1994 г. рождения. С согласия супруга вселилась в комнату в 2005 г. и пользуется ею. Однако им незаконно отказано в регистрации по месту жительства. Решением Лефортовского районного суда г. Москвы заявление удовлетворено: признано неправомерным решение начальника отделения по району «Лефортово» УФМС России по г. Москве, на начальника возложена обязанность зарегистрировать заявителя и ребенка по месту жительства1.

3. Преобразовательные иски представляют собой иски, предметом которых является изменение или прекращение спорного правоотношения, т.е. его преобразование. Исполнительное производство (исполнительная стадия) в зависимости от особенностей конкретного преобразовательного иска может выступать в качестве обязательного или факультативного элемента судебной процедуры его рассмотрения. K преобразовательным относятся следующие иски.

3.1. Иск о выселении (вселении) и снятии с регистрационного учета (постановке на регистрационный учет). Как правило, данные иски предъявляются в суд наряду с требованием о признании лица утратившим или не приобретшим права пользования жилым помещением.

Следует обратить внимание на то, что споры о выселении являются одной из самых многочисленных категорий жилищных споров, рассматриваемых судами. При этом, к сожалению, в применении отдельных норм ЖК РФ о выселении единообразия судебной практики на сегодняшний день не достигнуто. Среди множества правовых оснований для выселения граждан из жилых помещений наиболее частым является утрата (несохранение) бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), а также утрата права пользования бывшим членом семьи прежнего собственника после перехода права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Основания для выселения граждан также содержатся в ст. 35, 79, 80, 84—91, 103 ЖК РФ. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

Александровским городским судом рассмотрено гражданское дело № 2-77/2006 по иску Ф. к О. о признании прекратившим право пользования жилой площадью и снятии с регистрационного учета по месту жительства. B обоснование заявленных требований истец указала, что приобрела квартиру в собственность на основании договора дарения. Право пользования ответчика жилым помещением является производным от права бывшего собственника, который распорядился квартирой по своему усмотрению. Суд, придя к выводу о том, что ответчик является членом семьи бывшего собственника, заочным решением от 20 марта 2006 г. исковые требования удовлетворил, руководствуясь п. 2 ст. 292 ГК РФ1.

B связи с рассматриваемой категорией гражданских дел важно учитывать, что в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Из содержания названной нормы права следует, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения. На основании перечисленных выше норм гражданского и жилищного законодательства Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2008 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 г.) разъяснил, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Так, Киржачским районным судом в удовлетворении иска B.B. к M.H., H.B., И.В. о прекращении права пользования жилым помещением отказано. Основаниями исковых требований явилось то обстоятельство, что, по мнению истца, ответчики перестали быть членами семьи собственника жилого помещения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно применил ст.

19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ», так как в момент приватизации ответчики имели равные права пользования с истцом, приватизировавшим квартиру1.

Практика рассмотрения дел данной категории показывает, что суды сохраняют за ответчиком право пользования квартирой собственника на определенный срок, если установят, что имущественное положение или иные обстоятельства бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяют ему выехать на другую жилую площадь или приобрести жилье. Продолжительность предоставляемого срока определяется судами в каждом отдельном случае и составляет, исходя из изученных дел, от 3 месяцев до 1 года.

Так, Муромский городской суд решением от 24 ноября 2006 г., рассмотрев дело по иску К. к Ч. о прекращении права пользования квартирой, выселении и снятии с регистрационного учета, установив, что между сторонами прекращены семейные отношения в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, учел имущественное положение ответчика и сохранил право пользования Ч. жилым помещением на один год. При этом в резолютивной части решения суд указал: К. в удовлетворении требований о выселении и снятии с регистрационного учета отказать, а требования К. к Ч. о прекращении права пользования квартирой удовлетворить в части, сохранив право пользования Ч. на один год (дело № 2-1828/06)[61] [62].

Основания и условия выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, предусмотрены

ст. 84—91 ЖК РФ. При защите прав граждан по гражданским делам о выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договорам социального найма необходимо учитывать, что согласно ч. 3 ст. 89 ЖК РФ жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении. Предполагается, что суд должен определить конкретное жилое помещение, указав его адрес. Однако гражданам должно быть предоставлено не любое жилое помещение. Предоставляемое другое жилое помещение по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст. 86—88 ЖК РФ, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта.

Следует обратить внимание на то, что, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Селивановским районным судом рассмотрено гражданское дело № 2-35/2007 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Селивановского района Владимирской области к Ш. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование исковых требований истец указал, что ответчик лишена родительских прав, злоупотребляет спиртными напитками, в квартире не проживает, устроила в ней притон людей без определенного места жительства, не обеспечивает сохранности жилого помещения и не поддерживает его в надлежащем состоянии, не оплачивает жилищно-коммунальных услуг, нарушает санитарные нормы; подобная эксплуатация жилого помещения повлекла его разрушение, а также нарушение прав и законных интересов соседей. В судебном заседании установлено, что Ш. в квартире не проживает. Решением суда от 3 мая 2007 г. постановлено: выселить Ш. из квартиры без предоставления другого жилого помещения1.

При обращении в суд с иском о выселении необходимо также учитывать, что в его удовлетворении может быть отказано в том случае, если истцом не будет доказан факт проживания ответчика в спорном жилом помещении.

Собинский городской суд Владимирской области по делу по иску К.Ю.В. к К.М.В., установив, что ответчик не проживает более 10 лет на спорной жилой площади, и отказывая в удовлетворении иска в части выселения, руководствовался ст. 85—91 ЖК РФ, по смыслу которых, как указал суд, выселению подлежат только граждане, проживающие в жилом помещении1.

Ленинский районный суд города Владимира по делу по иску Р.А.П. к Р.О.М., также руководствуясь ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, удовлетворил требования истца о признании ответчика утратившей право пользования, одновременно отказав в удовлетворении требования о выселении, поскольку в спорной комнате ответчик не проживала[63] [64].

Учитывая описанный выше социальный характер жилищных споров и конституционную значимость права на жилище, суды, решая вопрос о выселении, учитывают все возможные смягчающие обстоятельства. Так, при выселении по ст. 90 ЖК РФ (просрочка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги) судами учитываются такие обстоятельства, как тяжелое финансовое положение ответчика (малообеспеченные лица, многодетные семьи), тяжелая болезнь, инвалидность, долгое вынужденное отсутствие и др.

По делу № 2-560/2007 г. по иску МУП МЦ ЖКХ округа Муром к А-вым о расторжении договора найма жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета судом было установлено, что причинами образования задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги явилось тяжелое материальное положение ответчиков, так как фактически только один из ответчиков имел постоянное место работы, однако низкий уровень заработной платы не позволял в полной мере выполнять обязанности нанимателя в части своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, ответчики понесли дополнительные вынужденные расходы, связанные с необходимостью лечения одного из них. Ответчики намерены в ближайшее время выплатить образовавшуюся задолженность. Данные факты были признаны судом уважительными причинами невнесения ответчиками своевременно и в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, т.е. указывали на их невиновное поведение. В удовлетворении заявленных требований отказано[65].

Касательно споров о выселении по ст. 103 ЖК РФ («Выселение граждан из специализированных жилых помещений») следует отметить, что судом учитываются положения Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42, согласно п. 12 и 15 которых включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещения специализированного жилищного фонда. Если помещение не отнесено в установленном законом порядке к специализированному, договор найма специализированного жилого помещения нельзя признать заключенным.

Ногинская квартирно-эксплуатационная часть Министерства обороны РФ обратилась в Александровский городской суд Владимирской области с иском к Р. и другим о выселении из служебного помещения без предоставления другого жилого помещения. В обоснование требований истец указал на то, что ответчик утратил право на жилое помещение в связи с переводом на новое место работы. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд правильно указал в решении, что истцом не представлено соответствующего решения о включении спорной квартиры в число жилых помещений специализированного жилищного фонда, использование квартиры в качестве специализированного жилого помещения не допускается и, следовательно, ссылка истца на ст. 103 ЖК РФ неправомерна. Кассационная инстанция решение оставила без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения1.

3.2. Иск об определении порядка пользования жилым помещением. В связи с данным иском необходимо учитывать следующие положения постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6): при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может

быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Данное положение в полной мере относится к жилым помещениям иного вида, включая квартиры в многоквартирных домах.

Вязниковский городской суд по делу № 2-27/05 решением от 24 мая 2005 г. удовлетворил иск З.А. и А.Ю. к Ц., МУП МЦ ЖКХ о разделе лицевых счетов, заключении отдельного договора социального найма, определении порядка пользования и аналогичный иск Ц. к З.А. и А.Ю. Суд определил в пользование Ц. с несовершеннолетней дочерью комнату площадью 17 м2 и обязал МУП МЦ ЖКХ заключить договор социального найма с Ц. на указанную комнату с балконом и на подсобные помещения квартиры, обязал открыть лицевой счет на указанные помещения на Ц. В пользование З.А. и А.Ю. (матери и взрослому сыну) суд определил комнату площадью 13,7 м2 и подсобные помещения, также обязал МУП МЦ ЖКХ заключить с З.А. договор социального найма и открыть лицевой счет на З.А.1

3.3. Иск о разделе жилого помещения в натуре (ст. 252 ГК РФ). При этом необходимо учитывать следующие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ. В тех случаях, когда в результате выдела сособственнику передается часть помещения, превышающая по размеру его долю, суд взыскивает с него соответствующую денежную компенсацию и указывает в решении об изменении долей в праве собственности на дом. При наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не взыскивается ни в пользу выделяющегося, ни в пользу остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе. При невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), заключение экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома. Лицо, получившее денежную компенсацию, утрачивает право собственности на дом, а также право проживания в нем при отсутствии согласия собственников, в связи с чем может быть выселено по иску любого участника общей собственности.

3.4. Иск о переводе прав и обязанностей по сделке, совершенной в обход преимущественного права (например, в случаях, предусмотренных ст. 250, 621 ГК РФ). При использовании данного способа защиты прежде всего следует учитывать положения постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 6 февраля 2007 г. № 6). В данном постановлении Верховный Суд РФ указал, во-первых, на то, что преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом; во-вторых, на то, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов; в-третьих, при удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Особо следует подчеркнуть, что в указанном постановлении Пленум Верховного Суда дал важнейшее разъяснение, касающееся права на рассматриваемый иск. В частности, он определил трехмесячный срок, предусмотренный ст. 250 ГК РФ, для обращения в суд с данным иском как срок исковой давности. Таким образом, применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. 199—205 ГК РФ. Поэтому в части характеристики и правил применения указанного срока перестают действовать информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13, постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и другие акты, где указывалось, что рассматриваемый срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском этого срока, подлежат отклонению.

Превентивные иски представляют собой иски, предмет которых направлен на предупреждение правонарушения. О допустимости и законности такого средства защиты говорит п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, в соответствии с которым в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Примером превентивного иска может служить иск о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ. Так, в жилищных правоотношениях имеют место споры по поводу перепланировки жилых или нежилых (например, переоборудование чердаков многоквартирных домов) помещений, когда соседи, сособственники или иные лица считают, что осуществляемая перепланировка создаст угрозу их жизни или здоровью.

Из всего вышеизложенного следует, что способы защиты жилищных прав, как правило, не применяются независимо друг от друга. Так, если лицо обращается в суд с иском о признании права собственности на квартиру, то чаще всего одновременно им заявляется требование о выселении и снятии с регистрационного учета лиц, которые на момент подачи иска являются (путь формально) собственниками, и (или) требование о признании зарегистрированных в квартире лиц утратившими право пользования. Аналогичная ситуация имеет место в случае виндикации квартиры или признания договора купли-продажи, найма, ренты жилого помещения недействительным. При подаче иска об обязании привести квартиру в первоначальное положение или о признании акта органа власти недействительным может быть заявлено требование о возмещении убытков и т.д.

Защита жилищных прав может осуществляться и в административном порядке, но только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом. Однако это не означает, что есть жилищные права, первоначальная защита которых может быть осуществлена только в административном порядке, а в судебном порядке может быть оспорено лишь постановление административного органа. Любое жилищное право может быть защищено посредством обращения в суд, а решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

20.4.