§ 174. Эмфитевзис

187 В постклассическом праве эмфитевзис появился как особый вид долгосрочной аренды земли.

187 Предметом эмфитевзиса (emphiteusis) были участки с определенной культурой, а также необраба­тывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских салтусов.

187 Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время ос­вобождался от выплаты арендной платы.

187 После истечения этого срока он должен был платить canon, который был несколько мень­ше арендной платы по договорам jus in agro vectigali.

187 Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязан­ности арендаторов, плативших vectigal. Защитой признанных прав служили rei vindicatio utilis и посессорные интердикты.

187 В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя.

187 В jus emphyteuticarius (295), кроме права получения арендной платы, Юс­тиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор правовым актом inter vivos распоряжался своими право­мочиями (jus protimiseos или praelationis).

187 Арендодатель, который не использовал это право, требовал получения так называемого laudemium, т. е. эмфитевтор должен был ему отчислить 2% от цены.

187 Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоя­нии.

187 Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: как определенная часть от произведенного продукта.

187 Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств. (296)

296. с.400 С4, 66, 2. Важным социальным нововведением при эмфитевси-се в постклассическое время являлось то, что непосредствен­ные производители больше не входили в соприкосновение с собственниками латифундий и салтусов. Крупные комплексы латифундий и салтусов брали в аренду богатые conductores и

401 сдавали мелким арендаторам.

Это становилось поводом увели­чения арендной платы и бунтов мелких арендаторов, а также частых интервенций со стороны римских императоров. В общественном отношении это было началом создания шкалы ие­рархически связанных феодалов.