1. Загальна характеристика реалізації права власності на житло

Власник жилого приміщення здійснює права володіння, ко­ристування, розпорядження жилим приміщенням, що належить йому на праві власності відповідно до його призначення і меж використання.

Власник жилого приміщення має право надати у володіння та користування жиле приміщення на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на інших підставах. Цивільний кодекс України передбачає можливість утримання житла юридичною особою, але за умови його цільового викорис­тання.

Власник жилого приміщення несе тягар утримання жилого приміщення квартири, будинку і загального майна власників приміщень у багатоквартирному жилому будинку. Власник кім­нати в комунальній квартирі зобов’язаний утримувати загальне майно в комунальній квартирі.

Члени сім’ї власника жилого приміщення мають право ко­ристування конкретним жилим приміщенням нарівні з власни­ком, якщо інше не було встановлено угодою між членами сім’ї і власником за шлюбним контрактом. Члени сім’ї зобов’язані ви­користовувати житло за призначенням, забезпечувати його схо­ронність.

У випадку припинення сімейних відносин із власником жи­лого приміщення право користування жилим приміщенням за колишнім членом сім’ї власника не зберігається.

Якщо у колишнього члена сім’ї власника жилого приміщен­ня відсутні підстави придбання або здійснення права користу­вання іншим жилим приміщенням, а також якщо майновий стан колишнього члена сім’ї не дозволяє йому забезпечити себе ін­шим житлом, то право користування житлом має бути збереже­не за колишнім членом сім’ї на певний строк за рішенням суду. При цьому суд може зобов’язати власника та інших членів його сім’ї забезпечити житлом членів його сім’ї, на користь яких влас­ник виконує аліментні зобов’язання.

Право користування житлом колишнього члена сім’ї при­пиняється одночасно із припиненням права власності на це жи­ле приміщення.

Відповідно до ст.

Користування приватизованою квартирою, приватним бу­динком здійснюється громадянами на основі приватної влас­ності. Квартири (кімнати) жилих будинків, що перебувають у державній і комунальній власності, можуть надаватися грома­дянам у користування на підставі договорів комерційного най­му (оренди).

Необхідність дослідження проблем здійснення права влас­ності на житло як особливого майнового об’єкта є недостатня увага дослідників проблемам реалізації права власності на жит­ло. Це пояснюється тим, що донедавна більша частина житло­вого фонду знаходилась у державній власності, а тому питання приватноправового забезпечення житлових прав громадян зна­ходились на периферії науки цивільного права. Визначення права власності викликає значні труднощі, незважаючи на його простоту та чіткість. До цього часу, як зазначає Г. Ф. Шершеневич у виданні 1907 р., у науці не встановлено точне поняття про нього. За його визначенням, уява про право власності складає необмежене і виключне панування особи над річчю. Згідно зі ст. 544 Французького цивільного кодексу «власність є право користування і розпорядження речами найбільш абсолютним чином, аби користування не було заборонене законом». У зводі законів Російської імперії право власності визначалося як: вла­да, цивільними законами встановлена, виключно і незалежно від сторонньої особи володіти, користуватися і розпоряджатися майном довічно і потомственно. Ці труднощі збереглися і до ни­нішнього часу. Як зазначає І. В. Спасибо-Фатєєва «розбіжності у визначенні майна закріплені у ЦК і ГК і полягають у тому, що у ГК: а) використано більш широкий за значенням у порів­нянні з майном термін «цінності»; б) встановлено їх критерії, зокрема вказівкою на їх вартісний характер; в) поняття майна поєднане з його обліком; г) відповідно до цього введено понят­тя майнового стану; ґ) передбачено різні правові режими цього майна».

Основою забезпеченості та гарантованості житлових прав власника житла є право приватної власності на нього. Термін «власність» поширюється на всі «безумовні» права, яких може набувати особа у приватному і публічному порядках. їх можна набути різними шляхами, серед яких найпоширенішим є будів­ництво, купівля (викуп) або отримання будинку у власність у процесі приватизації, спадкування. Цивільний кодекс України передбачає можливості придбання жилого будинку цивільно-правовими зобов’язаннями. Існують різні способи придбання будинків у приватну власність, які прямо кореспондують із спо­собами і припинення права власності на них.

Право власності — складна правова категорія. Зміст права власності складається із низки правомочностей. Зміст і обсяг правомочностей власника визначаються, в першу чергу, цивіль­ним правом України. Договори між особами визначають суб’єк­тивні права. Якщо право власності на житло набуте законним способом, то зміст правомочностей у власника є однаковим.

Власник здійснює свої правомочності самостійно і не спи­рається на право іншої особи. Власник житла може користува­тися всіма правомочностями у сукупності (володіти, користу­ватися і розпоряджатися), або здійснювати тільки окремі пра­вомочності (розпоряджатися житлом, переданим у найм).

У наукових дослідженнях щодо підстав набуття права влас­ності застосовуються правові терміни «підстави набуття права власності» та «способи набуття права власності», які переважно ототожнюються. На наш погляд, слід погодитися з тими, хто вва­жає за необхідне розрізняти ці поняття.

Так, Г. Ф. Шершеневич зазначав: «Права на майно, гово­рить закон, набуваються не інакше, як способами, визначени­ми законами, отже, право власності на речі може бути придба­не тільки вказаними у законі способами. Способом придбання права власності називається такий юридичний факт, який, на по­гляд об’єктивного права, означає встановлення права власності у особі даного суб’єкта. Договір взагалі — не спосіб набуття пра­ва власності, а лише підстава...».

Ю. К. Толстой зауважує, що «право власності належить до числа тих суб’єктивних прав, які можуть виникнути тільки за наявності певного юридичного факту, а іноді й їх сукупності. Ці юридичні факти називаються підставами виникнення пра­ва власності».

І.В. Спасибо-Фатєєва вважає, що вірніше говорити про під­стави набуття права власності, а не про способи, вказуючи на певні різновиди підстав набуття права власності. Така точка зору відповідає положенням ст. 11 ЦК України, яка передбачає підстави виникнення цивільних прав і обов’язків; ст. 328 ЦК України передбачає підстави набуття права власності. Ці під­стави включають сукупність різних дій: як укладення договору, складання технічної документації, передача будинку, квартири, нотаріальне посвідчення, державна реєстрація права. За загаль­но прийнятою класифікацією підстави виникнення (набуття) права власності поділяються на первісні й похідні.

До первісних підстав належать ті, при яких право власнос­ті виникає незалежно від волі, а до похідних підстав — ті, при яких право власності виникає згідно з волею попереднього влас­ника. До первісних способів набуття права власності на жит­ло можна віднести випадки, коли річ створюється вперше (бу­дівництво, капітальний ремонт житла) або набуття житла за набувальною давністю, придбання реквізованого, конфіскованого житла, придбання житла з прилюдних торгів, на яке було звер­нуто стягнення за зобов’язаннями власника.

Виходячи з підстав виникнення права власності на житло відповідно до загально прийнятої класифікації договори можна поділити на:

10) договори про передачу житла у власність на підставі дого­ворів купівлі-продажу, в тому числі міни, обміну, дарування, рен­ти, довічного утримання (догляду), які становлять першу групу договорів;

11) договори, наслідком яких є перехід права власності на житло: договір дарування житла під умовою, спадковий дого­вір, заповіт, договір про перехід права власності на предмет за­стави у разі невиконання основного зобов’язання, забезпеченого заставою. Вони мають свою специфіку стосовно моменту вини­кнення права власності у майбутньому;

12) договори, які ведуть до створення спільної власності на житло, у тому числі шлюбний контракт;

13) договори про передачу майна в користування або комер­ційний найм.

Слід зазначити, що у кожній із цих груп договорів існують свої особливості, що стосуються суб’єктів, процедури укладан­ня, змісту та умов.

За загальним правилом, коло суб’єктів за договором купівлі-продажу законодавець не обмежує, крім випадків: 1) придба­ти у власність житло в процесі приватизації можуть тільки най­мачі державного житлового фонду та особи, за якими зберіга­ється право на житло у разі їх тимчасової відсутності; 2) при укладанні договорів на біржі договори укладаються через про­фесійних учасників, як діють на підставі відповідної ліцензії.

Самостійно вчиняти правочини щодо житла не можуть ма­лолітні та недієздатні особи (статті 31, 39—41 ЦК України). Від їх імені правочини вчиняють законні представники (опікуни).

До останніх встановлюються заборони щодо дарування май­на власників-малолітніх осіб та підопічних (ч. 2 ст. 720 ЦК України).

Набувачем майна за договором довічного утримання може бути тільки повнолітня дієздатна фізична особа. Стаття 1243 ЦК України вказує на те, що відчужувачем у спадковому договорі може бути подружжя, один із подружжя.

При укладенні договорів про придбання майна у власність до нового власника переходять певні обов’язки, якими він обтя­жується. Такими можуть бути обов’язки із догляду відчужувача за договором довічного утримання, в тому числі із забезпечення його або третьої особи житлом у будинку (квартирі), який йому переданий за цим договором (статті 749, 750 ЦК), дотримання прав наймача за договором найму тощо.

Якщо не можна виділити в натурі кімнату у багатокімнат­ній квартирі (тобто перетворити їх на самостійні квартири) при збереженні місць загального користування, то така кімната в квартирі не може бути об’єктом правочину; хоча є доля у праві спільної власності, яка може переходити до інших власників. Долі власників і порядок користування окремими кімнатами, не співпадають між собою, і здійснити право власності можли­во тільки тоді, коли можна виділити частку власника у праві спільної власності. Випадки продажу частки у квартирах без ви­значення частки з точки зору законодавства можуть кваліфіку­ватися як нікчемні угоди.

Нотаріальне посвідчення переходу права власності на жит­ло виконує, насамперед, охоронювальну функцію завдяки фік­сації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення у випадках посвідчення запові­тів, договору ренти, довічного утримання, іпотеки. На нотаріу­сів також покладено обов’язок посвідчувати права, а також фак­ти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії з метою надання їм юридичної вірогідності.

Згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 2 верес­ня та пунктами 60—73 Інструкції про порядок вчинення нота­ріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мі­ністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5, ви­значається порядок посвідчення угод про відчуження жилого будинку, квартири. У першу чергу нотаріуси посвідчують правочини, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також, за бажанням сторін, і будь-які інші угоди, що не потребують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріуси та інші посадові особи перевіряють, чи відпові­дає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним на­мірам сторін.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України перехід права власності на жилий будинок або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій він розміщений, допуска­ється без зміни її цільового призначення.

Правочини про відчуження та заставу житла посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право влас­ності на майно, котре відчужується або заставляється. У разі за­стави майбутнього майна або створення забезпечувального об­тяження в майбутньому майні нотаріусу надаються докумен­ти, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні правочинів про відчуження або заставу жи­лого будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряєть­ся відсутність заборони відчуження або арешту майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення угод про відчуження або заставу жилого бу­динку, квартири провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підля­гає реєстрації, нотаріус вимагає надання документів, які підтвер­джують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, документів, що під­тверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчужу­ються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких доку­ментів або їх дублікатів: нотаріально посвідчений договір купів- лі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір; свідоцтво про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтво про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних тор­гах); свідоцтво про право власності на об’єкти нерухомого май­на; свідоцтво про право на спадщину; свідоцтво про право влас­ності на частку в спільному майні подружжя; договір про поділ спадкового майна; договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договір про припи­нення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею пра­ва власності на нерухоме майно; договір про виділення частки в натурі (поділ); іпотечний договір, договір про задоволення ви­мог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передба­чено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішення суду; договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відпо­відних прав тощо.

Крім правовстановлювального документа на жилий будинок, нотаріус вимагає документи, передбачені наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власнос­ті на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 р. № 84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самовряду­вання з викладенням характеристики відчужуваного нерухомо­го майна.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме май­но видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепла­нування, переобладнання нежилого приміщення в жиле і нав­паки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та спо­руди без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус ви­магає надання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звес­ти господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності та­кого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчу­ження жилого будинку, власником якого здійснено таку пере­будову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські по­бутові будівлі та споруди.

З метою запобігання правопорушенням, наприклад при укла­денні договору довічного утримання та його нотаріальному по­свідченні нотаріус накладає заборону на відчуження будинку (квартири) до смерті відчужувача (ст. 754 ЦК, п. 7 ст. 34 Закону України «Про нотаріат»).

Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають держав­ній реєстрації. Статті 210, 334, 640, 1299 Цивільного кодексу встановлюють, що правочин щодо житла як об’єкта нерухомос­ті є вчиненим з моменту його державної реєстрації і моментом укладення договору. Право власності на житло відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно, спадкоємець зобов’я­заний зареєструвати право на спадщину в органах, які здійсню­ють державну реєстрацію нерухомого майна і право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна.

Право власності на новостворені жилі будинки виникає з мо­менту завершення будівництва (створення майна). Законом пе­редбачено прийняття житла як об’єкта нерухомості до експлуа­тації, і право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Статті 657, 732, 745 Цивільного кодексу України визнача­ють: договір купівлі-продажу жилого будинку (квартири), дого­вір про передачу нерухомого майна під виплату ренти, договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягають державній реєстрації.

Повнота нотаріального захисту суб’єктів права власності на житло забезпечується правом на оскарження дій нотаріусів, від­повідно до цього склалася судова практика, яка знайшла своє відображення у постанові Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні» від 31 січня 1992 р. за № 2.

Права неповнолітніх на житло гарантовані Цивільним та Сі­мейним кодексами України. Якщо у неповнолітніх є належне їм майно, батьки управляють ним як опікуни і піклувальники без спеціального на те призначення, але з додержанням відповідних правил про опіку і піклування. Відповідно до п. 1.7 Правил опі­ки та піклування орган опіки та піклування вирішує питання, щодо забезпечення житлом дітей-сиріт, позбавлених батьківсь­кого піклуванні, які закінчили навчально-виховні заклади і не мають житла; вживає заходів щодо захисту особистих і майно­вих прав малолітніх і неповнолітніх осіб, які перебувають під опікою та піклуванням, установлює опіку над майном у перед­бачених законом випадках.

Опіка та піклування встановлюються для забезпечення ви­ховання малолітніх та неповнолітніх дітей, які внаслідок смерті батьків, хвороби батьків або позбавлення останніх батьківських прав чи з інших причин залишились без батьківського піклу­вання, а також для захисту особистих і майнових прав та інтере­сів цих дітей, які за станом здоров’я не можуть самостійно здійс­нювати свої права і виконувати свої обов’язки.

Для здійснення правочинів щодо житла потрібен дозвіл, зо­крема ці договори потребують нотаріального посвідчення і спе­ціальної реєстрації; продаж житла, відмова від належних під­опічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін жилої площі, видача письмових зобов’язань тощо.

Слід погодитися з Я. М. Шевченко, що «право приватної власності громадян, більше ніж інші види права власності, ви­значені особливостями їх суб’єктів, потребує законодавчого ре­гулювання і судового захисту». Тим більше, коли це стосуєть­ся права власності на житло.

Як цілком правильно зазначає І. В. Бандурка, «право влас­ності на житло, — невід’ємне природне право людини, основа на­дійності і свободи».

Проте питання права власності на житло як особливого об’єк­та нерухомості постійно знаходиться під увагою суспільства і держави. У зв’язку з чим виникає нова категорія цивільного за­конодавства «нерухомість у житловій сфері».

Правове регулювання відносин власності на нерухомість тра­диційно виокремлюється у самостійний правовий інститут, який має бути адаптований до умов сучасного суспільства, оскільки право на нерухомість об’єднує приватноправові і публічно-пра­вові норми.

Будівлі (квартири) належать до об’єктів нерухомості, до яких у силу ст. 181 ЦК України належать «об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх зне­цінення та зміни їх призначення». Цим підкреслюється зв’язок із земельною ділянкою. Будівля і земельна ділянка утворюють одне ціле. Для експлуатації будівлі (технічної, господарської, со­ціальної) необхідна не тільки земельна ділянка під будинком, а й прибудинкова територія. Право на будівлю, що тісно пов’язане із правом користування земельною ділянкою, прямо передбаче­не земельним законодавством. Цей дійсний зв’язок виявляєть­ся в тому, що право на будівлю тягне за собою право на прибудинкову територію. Правова доля будівлі й прибудинкової те­риторії тісно взаємопов’язані з речовим правом на будівлю і пра­вом користування земельною ділянкою, що утворює категорію нерухомості. Будівля не може пересуватися. Пересувні примі­щення типу «вагончиків», не є предметом правового регулюван­ня житлового законодавства.

Згідно із ч. 5 ст. 10 Закону України «Про приватизацію дер­жавного житлового фонду» користування закріпленою за при­ватизованим будинком прибудинковою земельною ділянкою здійснюється в порядку та на умовах, передбачених Земельним кодексом України.

У зв’язку з цим особливого значення набуває розвиток при­ватного права в житловій сфері, що надає змогу громадянам ре­алізовувати права власника на власну квартиру, будинок, кім­нату. Громадяни власними силами приватноправовим шляхом вирішують житлові потреби за рахунок кредиту на купівлю жит­ла, за рахунок власних коштів та майнових зобов’язань.

Відповідно до цього збільшилася кількість зобов’язань, в основі яких лежить користування жилими приміщеннями на умовах найму невласниками. Нині власникам і користувачам житлового фонду забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав, хоча повинні бути створені певні умови для ефективної охорони та захисту і права володіння, і права користування.

При цьому придбання житла у власність прямо залежить від забезпечення наявності гарантій прав квартиронаймачів. З іншої сторони, якщо наймачі житлового фонду будуть мати пере­ваги перед власником, а володільці житла не зможуть повного мірою реалізовувати права власності на житло, в т. ч. і виселити наймачів (наприклад при проведенні ремонту), такий шлях не буде сприяти розвитку приватноправових житлових відносин. Законодавчими пріоритетами повинні користуватися власники житла у порівнянні з наймачами. Оскільки право користуван­ня, володіння і розпорядження житлом як правомочності влас­ника житла часто не співпадають, їх треба розглядати в контекс­ті динаміки та розвитку житлових правовідносин.

Важливе значення теорії не тільки для цивільного права, а й для практики правового регулювання має поділ речей на індивідуально-визначені й речі, визначені родовими ознаками, що прямо впливає на визначення моменту переходу права власності.

Жила будівля, квартира як об’єкт нерухомості завжди інди­відуально визначена річ. Індивідуалізація досягається за раху­нок не тільки зазначення адреси, а й, так би мовити, зовнішніх ознак (щодо, наприклад сонячного освітлення, благоустрою). Вже після закінчення будівництва будівля, що визначається родови­ми ознаками, набуває індивідуально-визначених ознак. Чинне законодавство не містить спеціальних правил про порядок за­стосування до нерухомих речей цивільно-правових норм.

Будівлі (квартири) належать до речей, що є неспоживчими, хоча в процесі користування ними споживча якість припиняє існувати в первісному вигляді.

Якщо в теорії науки цивільного права поділ речей можли­вий на подільні й неподільні (ст. 183 ЦК України), то питання про подільність будинку (квартири) як об’єкта правовідносин має вирішуватися в кожному конкретному випадку, в т. ч. із за­лученням експертів.

Кожна нерухома річ повинна представляти собою єдиний самостійний об’єкт цивільного права. Тому будь-які правочини з частиною будинку (квартири) не завжди допустимі. У певних випадках, коли об’єкт нерухомості є подільною річчю, правочи­ни можуть здійснюватися лише щодо часток у праві спільної часткової власності на цей об’єкт нерухомості, але не щодо час­тини об’єкта.

Якщо визнати жилий багатоквартирний будинок неподіль­ною річчю, то, відповідно, стає неможливим виділення в ньому окремих квартир як самостійних об’єктів права власності, оскіль­ки право власності тоді б розглядалося як спільна сумісна влас­ність на будинок. Визнання багатоквартирного будинку об’єк­том права спільної сумісної власності призводить до того, що одночасно можуть існувати два чи більше власників на одну і ту саму річ — будинок і квартири в ньому.

Квартира у багатоквартирному жилому будинку в більшос­ті випадків неподільна за своїм характером. В процесі привати­зації право спільної власності на житло не було конкретизоване у частковій спільній власності. Приватизація державного жит­лового фонду здійснювалася в ідеальних долях у праві спільної власності за кількістю проживаючих у квартирі. Інколи на прак­тиці ідеальні долі на спільні будинок, квартиру учасники при­ватизації неправильно вважають правом на реальну частину квартири.

Необхідно вказати на особливість, що повинна знайти своє закріплення у законодавстві, відповідно до якої неможливий пе­рехід права власності ідеальної долі за договорами купівлі-продажу, обміну, дарування, ренти, оренди тощо без реального ви­ділу частки у спільному майні. Питання про долю ускладнюють­ся, коли одна доля належить одному громадянину, а інша, за пра­вом спадкування, переходить до іншого (не члена сім’ї) або до держави. Такі випадки трапляються, коли не вся квартира при­ватизована. При визначенні реальної долі в праві власності на житло її набувач отримує право користування конкретною час­тиною будинку (квартири). За бажанням сторони можуть уклас­ти договір між співвласниками про порядок користування міс­цями загального призначення. Ідеальна доля користування міс­цями загального користування буде детермінуватися змістом наявності реальної частки у спільному майні.

Тому користування місцем загального користування має ви­значатися не розміром реальної частки в праві спільної власнос­ті, а утилітарним призначенням допоміжних приміщень.

Цивільний кодекс України розрізняє головну річ і принале­жність. Приналежністю вважається «річ, призначена для об­слуговування іншої (головної) речі і пов’язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю» (ст. 186 ЦК України). Сади­ба як об’єкт права власності є головною річчю з приналежними земельною ділянкою, господарсько-побутовими будівлями.

Розширюючи поняття приналежності, інколи пропонують відносити до приналежності також складові частини речі. Такий підхід вважається помилковим. Розрізняючи головну річ і при­належність, ми маємо на увазі окремо існуючі речі, з яких тільки жилий будинок є предметом правового регулювання. Складові частини речі — це, як правило, не самостійні, а тісно пов’язані між собою частини речі, тому складові частини речі не можуть бути об’єктом окремих прав.

Так, будівлю (квартиру) не можна передати за правочином без її складових (дверей, віконних рам тощо) (ст. 187 ЦК Украї­ни). Якщо відчужується недобудований, зруйнований об’єкт, або об’єкт, що потребує капітального ремонту, то відчужується ці­лісний об’єкт, а не окремі його частини.

На наш погляд, багатоквартирний жилий будинок не може вважатися складною річчю в контексті ст. 188 ЦК України, адже квартири і утворюють будинок (єдине ціле), але використову­вати за призначенням можливо не будинок, а квартири в ньому.

Право користування власником жилим приміщенням поля­гає в експлуатації жилого приміщення з метою задоволення влас­ником своїх житлових потреб, або передачі в користування ін­шим особам за договором найму для проживання.

Прийняттям законів України «Про приватизацію держав­ного житлового фонду», «Про власність» членам житлових і житлово-будівельних кооперативів, що сплатили пайові внес­ки, надано право власності, знято обмеження щодо складу та об­сягу майна, житло стало об’єктом майнового обороту. Разом із тим, ці положення отримали відповідне правове регулювання тільки після прийняття Цивільного кодексу 2003 року.

Цивільний кодекс України визначив власника квартири в кооперативному будинку, зокрема зазначивши у ст. 384 ЦК, що будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю. Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельно­го (житлового) кооперативу стає її власником. Але при цьому приватна власність на будинок (квартиру) або його частку не обмежується ні за кількістю, ні за розмірами.

Користування жилим приміщенням повинно носити цільо­вий характер — постійне та тимчасове проживання. Обмеження права користування здійснюється з метою дотримання прав су­сідів і обмеження прав власника можливе лише згідно з чинним законодавством України. Так, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не при­зведуть до порушень прав власників інших квартир у багато­квартирному жилому будинку та не порушать санітарно-техні­чних вимог і правил експлуатації будинку.

Багатоквартирний жилий будинок є об’єктом нерухомості, оскільки квартира як його складова частина визнається об’єк­том права власності. Визнання законом багатоквартирного бу­динку об’єктом права власності створює ситуацію, за якою одне і те ж майно (будинок і квартира) може перебувати у власності різних осіб. Виходячи із зазначеного до ЦК України слід внести зміни, відповідно до яких виключити із об’єктів права власнос­ті дво- і багатоквартирні жилі будинки. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» вста­новлює правовий режим спільного майна співвласників багато­квартирного жилого будинку. Спільне майно багатоквартир­ного жилого будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно знаходиться у спільній сумісній влас­ності і не підлягає відчуженню.

Загальне майно багатоквартирного жилого будинку зна­ходиться у спільній частковій власності. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» виділяє спільне майно, правовий режим якого відрізняється від пра­вового режиму, встановленого в Цивільному кодексі України. Так, спільне майно або частка у спільному майні будинку не підлягають відчуженню, в той же час ст. 361 ЦК надає право співвласнику самостійно розпоряджатися своєю часткою у пра­ві спільної часткової власності. Співвласники багатоквартир­ного жилого будинку не мають права вимагати виділу в натурі частки із майна, що є в спільній власності, хоча згідно зі стаття­ми 364 та 370 ЦК України вони це право мають; спільне майно може бути поділене в натурі між співвласниками відповідно до правил, встановлених статтями 367 та 372 ЦК України.

Як було зазначено, саме власник може розпоряджатися май­ном, яке йому належить або надійшло за цивільно-правовими угодами. Об’єктом права приватної власності громадян у жит­ловій сфері можуть бути: кілька однорідних і в той же час різ­них об’єктів житлового фонду, індивідуальні жилі будинки, при­ватизовані, придбані квартири та будинки, квартири в будинках житлових та житлово-будівельних кооперативів із повністю спла­ченим пайовим внеском, у будинках товариства індивідуальних власників квартир, квартири та будинки, набуті у власність гро­мадянами на інших підставах, які передбачені законодавством України. Проте тільки один жилий об’єкт слугує основним за­собом задоволення житлової потреби. Тому обмеження щодо розпорядження правом власності на житло не поширюється на інші різного роду майнові об’єкти.

Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчужу­ються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких доку­ментів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, по­жертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на час­тку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадко­вого майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припи­нення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею пра­ва власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задово­лення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких догово­рів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Володіння квартирою на правах користування засвідчуєть­ся завіреним в установленому порядку документом (договір найму, дарування з умовою, і свідоцтво про право на власність, зареєстровані в органах технічної інвентаризації або в органах місцевої ради). Володіння житлом без правових підстав вважа­ється самовільним і ніяких прав на нього не надає, навіть коли володілець вступив у договірні відносини з власником (напри­клад сплачував квартирну плату).

Однак існує низка обмежень права власності громадянина в житловій сфері не тільки сервітутного характеру, зокрема, згід­но зі ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, але вони не повинні суперечити закону. Ці положення потребують суттєвого уточнення, оскільки при ви­значенні загальним чином здійснення своїх прав та виконання обов’язків власник зобов’язаний додержуватися моральних за­сад суспільства, не може використовувати право власності на шкоду правам та гідності громадян, інтересам суспільства, не має права використовувати жилі приміщення у будинках для по­треб промислового характеру. Хоча здійснення права власності може бути обмежене тільки законом, але такі випадки не конк­ретизовані законом і носять характер невизначених правових понять. Тому часто власники, зокрема приватизованого житла, використовують житло як нежитловий фонд.

Зміст права власності розкривається через наявність прав та обов’язків у сторін. Стаття 322 ЦК України визначає зобов’я­зання власника утримувати майно, що йому належить, якщо ін­ше не встановлено договором або законом, тому утримання та ремонт переданого у власність жилого приміщення здійснюють­ся власниками з обов’язковим додержанням єдиних правил та норм експлуатації, ремонту житлового фонду за рахунок кош­тів власника. Капітальний ремонт жилого будинку, квартири з переобладнанням або переплануванням приміщень повинен обо­в’язково здійснюватися з дозволу відповідної місцевої ради.

Відповідно до статей 383, 814 Цивільного кодексу України члени сім’ї власника, що проживають у належному йому жилому приміщенні, мають право користуватися ним, а при зміні влас­ника мають право користуватися ним на умовах найму. Йдеть­ся про норму, за якою перехід права власності на житло не є підставою для припинення права користування житлом члена­ми сім’ї власника. Причиною того, що законодавець сприйняв таку норму, є моральні засади, які виходять з того, що власник житла не користується більшими перевагами, ніж члени його сім’ї — невласники. Оскільки з моменту приватизації з’явилися неврегульовані законодавством відносини, що виникають між власником та іншими членами сім’ї — невласниками. При зміні особистих відносин відсутність правового регулювання може призвести до негативних наслідків і навіть до втрати житла чле­нами сім’ї.

Важливе значення для захисту прав членів сім’ї власника є встановлення сервітутів на житло, внаслідок чого власник збе­рігає свої правомочності, але власник у силу закону повинен дотримуватися прав на житло інших членів сім’ї наданих їм сервітутами. Так, власник може продати свою квартиру або бу­динок, в яких проживають члени його сім’ї, але вони зберігають права на проживання в ній (ч. 1 ст. 405 ЦК) й у разі набуття прав на неї іншим власником.

Цивільне законодавство виходить із того, що всі громадя­ни можуть мати житло у приватній власності та користуватися жилими приміщеннями та іншим майном. Власники привати­зованих квартир водночас є і співвласниками допоміжних при­міщень багатоквартирного будинку (підвалів, горищ, сходів, колясочних тощо). Таке право у власників квартир виникає з мо­менту приватизації житла, а тому без їхньої згоди не можна здійснювати будь-які юридичні дії щодо допоміжних примі­щень (продавати, здавати в оренду, передавати у користування, перебудовувати тощо).