<<
>>

2. Припинення права власності на житло

Згідно зі статтями 346—354 Цивільного кодексу України право власності на житло припиняється у разі: 1) відчуження власником свого майна; 2) відмови власника від права власнос­ті на житло; 3) припинення права власності на майно, яке за за­коном не може належати цій особі; 4) знищення житла; 5) вику­пу пам’яток історії та культури; 6) викупу нерухомого майна у зв’язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене; 8) звернення стягнення на май­но за зобов’язаннями власника; 9) реквізиції; 10) конфіскації;

11) припинення юридичної особи чи смерті власника.

Право власності може бути припинене в інших випадках, встановлених законом.

Відчуження власником свого житла є загальною підста­вою припинення права власності і може мати місце внаслідок укладання різноманітних договорів, спрямованих на відчужен­ня власником житла (продаж, міна, дарування, рента, довічне утримання тощо).

Розпорядження житлом за нормами житлового і цивільного законодавства також підкреслює особливості різних за своєю природою цивільних правовідносин. Розпорядження жилими приміщеннями як в житловому, так і в цивільному праві є еле­ментом зобов’язальних правовідносин. Права і обов’язки вини­кають із цивільно-правового договору, спрямованого на припи­нення житлових правовідносин.

У статтях 47, 48 Конституції України визначено одним із основних напрямів забезпечення житлом за рахунок держави й органів місцевого самоврядування в межах встановленої норми соціально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема це стосується малозабезпечених, інва­лідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраж­дали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом Украї­ни та іншими законами.

Проте деякі особи, використовуючи свій статус пільгови­ка, можуть зловживати правом, отримуючи житло кілька разів, оскільки в законі не зазначено, скільки разів можна використо­вувати право на житло. Уявімо собі ситуацію, коли пільговик, як і більшість громадян України, що мешкають у квартирах дер­жавного житлового фонду, через деякий час відчужує квартиру, оскільки власник приватизованого житла має право розпоря­дження ним на свій розсуд.

Держава виконала перед пільговиком своє зобов’язання що­до передачі йому квартири державного житлового фонду спо­чатку у постійне користування, а потім і у власність. І надалі, начебто, державу не повинно цікавити його місце проживання, адже він має право й на купівлю іншої квартири, має право на отримання соціального житла, отриманого у спадщину, подаро­ваного тощо.

Натомість як пільговик він може бути взятий на квартир­ний облік і включений як такий, що потребує поліпшення жит­лових умов, до позачергового списку на отримання квартири. Після цього він може намагатися приватизувати й другу квар­тиру, оскільки в нього залишилася частина (навіть незначна) житлового чеку. Законодавство відповіді не дає, а це дозволяє зробити висновок, що він таке право має.

За аналогією, відповідно до п. 17 Правил обліку громадян, які потребуючі поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджених постановою Ра­ди Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470, громадяни, які штучно погіршили свої житлові умови (обмін, псування, руйнування, відчуження придатного та достатнього за розміром для проживання жилого будинку (частини будинку), не беруться на квартирний облік протягом п’яти років із момен­ту погіршення житлових умов.

Відповідні зміни до чинного за­конодавства необхідно вносити, оскільки багато осіб позбавлені житла, перебувають на обліку як ті, що потребують поліпшення житлових умов, мають право на першочергове та позачергове одержання квартир, але не можуть його задовольнити. У той са­мий час у нас чимало і пенсіонерів, і учасників бойових дій, і ін­валідів, які позбавлені нормальних умов проживання, не мають можливості задовольнити свої нагальні потреби у житлі.

Відмова від права власності (ст. 347 ЦК України). Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на житло, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.

Стаття 347 ЦК України визначає такий спосіб припинення права власності, який не був закріплений у ЦК УРСР 1963 р., хоча фактичні дії відмови від права власності на житло здійс­нювалися і здійснюються повсякчасно, особливо в сільській міс­цевості. Така відмова від права власності полягає у відмові від проживання у житлі, фактичне непроживання у ньому як влас­ника, так і членів сім’ї, утриманців, або інших осіб, тимчасових мешканців чи інше користування майном на умовах найму чи безоплатного користування. Частина 3 ст. 347 Цивільного кодек­су України визначає, що відмова від права власності на житло як об’єкта нерухомості припиняється з моменту внесення за за­явою власника відповідного запису до державного реєстру. Це положення суперечить частині першій цієї ж статті, в якій за­значено: «Особа може відмовитися від права власності, визнав­ши дії, які свідчать про відмову від права власності». Вважаємо, що вираз «за заявою власника» із ч. З ст. 347 Цивільного кодек­су України слід вилучити як такий, що обтяжує перехід права користування житлом. Якщо оцінка факту здійснення дій від­мови від права власності носить суб’єктивний характер, то вона повинна оцінюватись судом. Слід виходити з того, що у випад­ку якщо особа вчинила дії, які свідчать про відмову від права власності на нерухоме майно, внесення відповідного запису до державного реєстру може здійснюватися на підставі рішення суду, а житло передається до житлового фонду соціального при­значення.

Такі доповнення дозволять обліковувати житло, покинуте власниками, особливо в депресивних районах, що і дозволить зберігати його і використовувати за призначенням, в т. ч. і як житло соціального призначення.

Відмова від права власності може полягати у реприватиза­ції житла згідно з Тимчасовим положенням про порядок пере­дачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов, затвердже­ним наказом Держжитлокомунгоспу України від 1 червня 1995 р. № 24. Так, громадяни, які виявили бажання одержати житло в межах встановленої норми жилої площі в одному населеному пункті, подають до органу, який здійснює поліпшення житлових умов, заяву за встановленою формою, правовстановлюючий до­кумент (свідоцтво про право власності, тощо) на будинок, квар­тиру, кімнату в квартирі та витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Для поліпшення житлових умов особі, що передає кварти­ру, право власності на яку набуто шляхом її приватизації, орган, який здійснює поліпшення житлових умов, на підставі заяви цієї особи в місячний термін приймає письмове рішення про прий­няття житла до комунальної чи державної власності. Про це за­явнику надсилається повідомлення у п’ятиденний термін з ко­пією зазначеного рішення.

Орган приватизації на підставі цього рішення протягом трьох днів скасовує за заявою особи, житлові умови якої поліп­шуються, рішення про приватизацію житла та анулює свідоцтво про право власності на приватизовану квартиру.

Орган приватизації на підставі прийнятого рішення вносить відповідну інформацію про зміну власника (або форми власності) квартири до Книги реєстрації квартир, одноквартирних бу­динків, що належать громадянам на праві власності (анулюван­ня), а також перераховує відповідні суми житлових чеків до уста­нов Ощадбанку України для зарахування на депозитні рахунки громадян.

Припинення права власності на житло, яке за законом не може належати особі (ст. 308 ЦК України). Застосування зазначених положень можливе тоді, коли з підстав, що не були заборонені законом, особа набула право власності на майно.

Є. О. Харитонов, А. І. Дрішлюк вважають, що умовами за­стосування цієї норми є: а) правомірність підстави виникнення права власності на момент його набуття; б) недопущення зако­ном, який був прийнятий пізніше, перебування певного майна у власності певної особи (встановлення вимоги наявності спеці­ального дозволу); в) відмова у видачі спеціального дозволу (ко­ли такий дозвіл потрібен); г) невідчуження зазначеного майна протягом строку, встановленого законом1. У постанові Верхов­ної Ради України «Про право власності на окремі види майна» від 17 червня 1992 р. № 2471-ХІІ визначений спеціальний поря­док набуття права власності громадянами на окремі види май­на. Цей порядок передбачає, що громадяни набувають право власності на об’єкти, що перебувають на державному обліку як пам’ятки історії та культури, придбані ними з відповідного до­зволу, що надається спеціально уповноваженими державними органами охорони пам’яток історії та культури.

Унікальні цінності матеріальної та духовної культури, а та­кож культурні цінності, що мають виняткове історичне значення для національної самосвідомості українського народу, визнають­ся об’єктами національного культурного надбання і заносяться до Державного реєстру національного культурного надбання відповідно до Положення про Державний реєстр національного культурного надбання, затвердженого постановою Кабінету Мі­ністрів України від 12 серпня 1992 р. № 466.

До Державного реєстру заносяться пам’ятки історії — будин­ки, споруди, пам’ятні місця і предмети, пов’язані з найважливі­шими історичними подіями у житті народу, розвитком науки, техніки, культури, життям і діяльністю видатних діячів; пам’ят­ки містобудування і архітектури — унікальні ансамблі та комп­лекси, окремі об’єкти архітектури тощо. Законом України «Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщи­ни» від 1 лютого 2005 р. заборонено приватизацію пам’яток куль­турної спадщини до затвердження Верховною Радою України переліку пам’яток культурної спадщини, які підлягають прива­тизації1.

Право власності на житло припиняється у випадку самочин­ного будівництва. Самочинним будівництвом вважається жи­лий будинок, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними по­рушеннями будівельних норм і правил. Ними можуть бути пере­будова без відповідного дозволу, або з істотним відхиленням від проекту, або грубими порушеннями будівельних норм та пра­вил, тобто умови, визначені ст. 375 ЦК України.

Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст. 376 ЦК України. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво жит­ла, не набуває права власності на нього. При цьому: 1) право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою за умови надання земельної ділянки у вста­новленому порядку під уже збудоване нерухоме майно; 2) май­но підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) само­чинне будівництво, або за її рахунок; 3) на вимогу власника (ко­ристувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб; 4) у разі істотного відхи­лення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або по­рушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову; 5) виникнення права власнос­ті на нове житло у зв’язку з вилученням земельної ділянки.

У разі знесення будинку в зв’язку з вилученням земельної ділянки для державних або громадських потреб вимога компен­сації за будинок, що підлягає знесенню, є суб’єктивним правом власника або власників.

У випадку зносу будинку, що належить подружжю та його неповнолітнім дітям, сім’ї надається квартира та виплачується грошова компенсація за будинок. Порядок визначення та від­шкодування збитків власникам землі та землекористувачам, за­тверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 квіт­ня 1993 р. № 284. Надання окремих квартир для подружжя не­можливе, коли йдеться про спільну сумісну власність, а не про спільну часткову. Якщо сім’я розпалась, тоді колишнє подруж­жя може претендувати на надання кожному з подружжя окре­мих квартир.

Особи, які брали участь у будівництві жилого будинку не на підставі угоди про створення спільної власності, яка відповідає законодавству, мають право вимагати не визнання права влас­ності на будинок, а відшкодування своїх витрат на будівництво, якщо допомогу забудовнику вони надавали не безоплатно. Не- доведення ними розміру цих витрат може бути підставою для відшкодування останніх у розмірі, встановленому судом, а не для відмови в задоволенні позову.

Припинення права власності внаслідок знищення житла (ст. 349 ЦК України). Право власності на майно припиняється в разі його знищення. У разі знищення житла, права на яке під­лягають державній реєстрації, право власності на нього припи­няється з моменту внесення за заявою власника змін до Держа­вного реєстру, а не з моменту його фактичного знищення. Під знищенням житла слід розуміти і зміну його функціонального призначення, відповідно до якого житло переходить до нежитлового фонду, коли відсутня можливість його подальшого ви­користання для постійного чи тимчасового проживання. Право власності на житло може припинятися як за волею власника (перебудова житла, переведення житла у нежитловий фонд), так і поза волею власника (у випадку непереборної сили, неправо­мірних дій третіх осіб тощо).

У Житловому кодексі передбачені умови які загрожують житлу, зокрема, це загроза обвалом будинку або жилого примі­щення, що розміщується в ньому (статті 110, 112 ЖК УРСР).

Відповідно до призначення житла технічний стан конструк­тивних елементів і технічного обладнання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі по­яви відхилень від нормативних вимог повинні проводитися ро­боти для їх негайного усунення. При виявленні відхилень від норми у технічному стані конструктивних елементів, що загро­жують безпечному перебуванню людей з будинку, мешканці, не­залежно від форми власності будинку, підлягають відселенню до іншого жилого приміщення.

Громадянам, яких виселяють з такого будинку чи жилого приміщення виконавчими органами відповідної ради, надаєть­ся інше благоустроєне приміщення.

Якщо загроза обвалу будинку або жилого приміщення в ньому виникла внаслідок дій відповідної організації, то обов’я­зок надати інше благоустроєне приміщення покладається на цю організацію, якщо вона такі приміщення має у своєму розпоря­дженні.

Слід розмежовувати випадки існування загрози обвалу жи­лого будинку чи жилого приміщення в ньому при виникненні самостійних, надзвичайних підстав від такої підстави, як знесен­ня будинку. Цей факт повинен бути своєчасно і належним чи­ном встановлений.

Від загрози обвалу, що може бути спричинений непередбачуваними обставинами (землетрусом, просіданням ґрунту), по­трібно розрізняти випадки, коли жилий будинок є ветхим і під­лягає капітальному ремонту або знесенню.

Виселення з жилого приміщення в будинку (що загрожує об­валом) не в установленому порядку не позбавляє осіб, які пра­вомірно користувалися цим приміщенням, права вимагати в су­довому порядку надання іншого благоустроєного жилого при­міщення за правилами ст. 112 ЖК УРСР.

Громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночас­но надається інше жиле приміщення, що має бути зазначено в рішенні суду із вказівкою конкретної адреси. Відступ від цього правила можливий під гарантійні зобов’язання організацій про надання жилих приміщень за згодою тих, кого виселяють. У разі неправомірного (не за рішенням суду) виселення з аварійного жилого приміщення, виселені особи вправі вимагати поновлен­ня порушеного права користування жилим приміщенням.

Під знищенням житла можна розуміти переобладнання жи­лих будинків або жилих приміщень у нежилі (статті 110, 111 ЖК УРСР). Якщо будинок, в якому розміщується жиле примі­щення, у зв’язку з непридатністю для проживання підлягає зне­сенню або переобладнанню у нежилий, інше благоустроєне жи­ле приміщення надається особам, які виселяються, державною, іншою організацією, якій належить будинок, що підлягає зне­сенню, або якій призначається будинок, що підлягає переоблад­нанню, а в разі відсутності цієї організації чи неможливості на­дання нею жилого приміщення — виконавчим органом відпо­відної місцевої ради.

При цьому не має значення, що особи поселилися в будинок раніше, на яких підставах. Якщо організація не в змозі надати їм інше благоустроєне жиле приміщення у зв’язку з його відсутніс­тю, або коли жиле приміщення перебуває у віданні місцевої ради, обов’язок з надання жилого приміщення покладається відповід­но на місцеву раду, хоч рішення про знесення або переобладнан­ня жилого будинку в нежилий вносить державна адміністрація обласної чи міської ради, тобто вища за підпорядкованістю.

Викуп пам’ятки історії та культури (ст. 352 ЦК Украї­ни). Безгосподарне ставлення власника до свого будинку, який становить пам’ятку історії та культури, повинно розглядатися як зловживання правом. Якщо в результаті дій або бездіяльнос­ті власника пам’ятці історії та культури загрожує пошкодження або знищення, державний орган з питань охорони пам’яток іс­торії та культури робить власнику пам’ятки відповідне попере­дження. Тільки в разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам’ятки історії та культури позов про її викуп може бути пред’явлено без попередження. Підставою для викупу пам’ятки історії та культури може бути наявність тех­нічних несправностей, що загрожують пошкодженням, і не є на­слідком знесення. Викуп пам’ятки є крайнім заходом впливу на власника і застосовується у тих випадках, коли не діють інші заходи, наприклад, попередження провести ремонт у визначе­ний місцевою радою строк. Викуп можливий як у випадку, ко­ли власник не має можливості підтримувати в належному стані будинок, так і у випадку, коли власник не бажає його робити.

Якщо власник пам’ятки історії та культури не вживе заходів Щодо и збереження, зокрема у зв’язку з неможливістю створення необхідних для цього умов, тільки суд за позовом державно­го органу з питань охорони пам’яток історії та культури може постановити рішення про її викуп. Викуплена пам’ятка історії та культури переходить у власність держави і може використо­вуватися не для проживання, а за іншим призначенням. Викуп­на ціна пам’ятки історії та культури, яка переходить у власність держави, визначається за згодою сторін, а в разі спору — судом.

Необхідно зазначити, що законодавство України не вироби­ло єдиної юридичної термінології у галузі охорони пам’яток іс­торії та культури. Так, для визначення об’єктів культурної спад­щини в Законі України «Про власність» застосовувався тер­мін «національні, культурні та історичні цінності», в Законі «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу прива­тизацію)»— термін «будівлі або окремі частини, що станов­лять національну культурну або історичну цінність». Закон України «Про приватизацію державного майна» трактував їх як «національні культурні та історичні цінності», а після вне­сення змін до Закону — вже як «об’єкти культури, мистецтва, архітектури тощо загальнонаціонального значення». В Основах законодавства України про культуру вжито кілька термінів: «пам’ятки історії та культури», «культурні цінності», «об’єкти загальнонаціонального культурного надбання», а в Законі «Про місцеве самоврядування в Україні» — «пам’ятки історії і куль­тури, архітектури і містобудування». Але така невизначеність термінології, що охоплюється поняттям «пам’ятка історії та культури», не є причиною для застосування для збереження культурної спадщини народу України всіх необхідних заходів, які зумовлювали б особливий режим охорони та використання об’єктів культурної спадщини.

Зокрема, п. З ст. 2 Закону України «Про приватизацію неве­ликих державних підприємств (малу приватизацію)» передбаче­но, що не можуть бути об’єктами приватизації будівлі (споруди, приміщення) або їхні окремі частини, що становлять національ­ну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави. А пункт 2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного майна» накладає заборону на приватизацію об’єк­тів культури, мистецтва, архітектури, меморіальних комплек­сів, заповідників, парків тощо загальнонаціонального значення.

Не підлягає приватизації державний житловий фонд, розта­шований на територіях природних історико-культурних запо­відників, музеїв, а також квартири-музеї, що передбачено п. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлово­го фонду».

Припинення права власності на житло у зв’язку з вику­пом земельної ділянки, на якій воно розміщене (ст. 351 ЦК України). Право власності на жилий будинок у зв’язку з вику­пом земельної ділянки на якій він розміщений, у зв’язку з суспіль­ною необхідністю, може бути припинене або за згодою власника, або за рішенням суду шляхом їх викупу і з обов’язковим попе­реднім відшкодуванням збитків у повному обсязі. Іншої підста­ви для виникнення права державної чи комунальної власності на жилий будинок зазначена стаття ЦК України не передбачає, хоча викуп може здійснюватися і на договірних засадах за спіль­ною домовленістю сторін. І тільки у разі виникнення спору він має вирішуватися судом. Слід відмежовувати підстави та на­слідки припинення права на житло від правових наслідків само­чинної забудови, здійсненої власником, що визначаються ст. 376 ЦК України як самочинне будівництво.

Вважаємо, що позов про викуп жилого будинку у зв’язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений, може бути поданий тільки юридичними особами публічного права. Юри­дичні особи приватного права та фізичні особи права на подання позову на викуп жилого будинку не мають, оскільки, як зазна­чено у ст. 350 ЦК України, рішення про викуп земельної ділян­ки приймає орган державної влади або орган місцевого само­врядування.

Викуп зазначеного майна можливий тільки у випадку, якщо позивач доведе, що використання земельної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю є неможливим без припинення права власності на жилий будинок.

Суд може постановити рішення або про знесення жилого бу­динку, який розміщений на земельній ділянці, що підлягає ви­купу, або про перенесення його, за бажанням власника, на іншу земельну ділянку в межах даного населеного пункту та його від­будову, якщо це можливо. При цьому як в першому, так і в дру­гому випадках особа має право на попереднє відшкодування збит­ків та упущеної вигоди.

Знесення жилого будинку не допускається до забезпечення особи, яка проживала у ньому як власник, та членів її сім’ї, а та­кож особи, яка проживала в ньому як наймач, та членів її сім’ї, помешканням у розмірі та в порядку, встановлених законом. Про­те таке посилання Цивільного кодексу України на закон вима­гає і відповідної розробки такого закону.

Якщо власник земельної ділянки, що підлягає викупу в зв’яз­ку з суспільною необхідністю, є власником жилого будинку, ви­мога про припинення права власності розглядається разом із ви­могою про викуп земельної ділянки. Позов до суду про викуп жи­лого будинку є, по суті, вимогою про укладання договору (міни, обміну), а не викупу в грошах. Прийняття рішення про викуп зе­мельної ділянки є необхідною умовою для викупу жилого будинку.

До набрання законної сили рішенням суду про викуп земель­ної ділянки у зв’язку з суспільною необхідністю власник має право використовувати жилий будинок за призначенням.

Правові наслідки знесення будинку в зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розташований будинок, для держав­них і громадських потреб передбачені статтями 110, 111 ЖК УРСР. Громадянам, яких виселяють з такого будинку, надаєть­ся інше благоустроєне жиле приміщення виконавчим органом відповідної ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводить­ся юридичній особі, — цією організацією.

Необхідність вилучення жилого будинку в зв’язку з вику­пом земельної ділянки для державних або громадських потреб виникає для потреб міст у зв’язку з містобудуванням, розши­ренням існуючих підприємств, зведенням нових, реконструк­цією вулиць, майданів, будівництвом об’єктів соціально-побутового призначення. Тому рішення має бути винесено місцевою радою, на території якої знаходиться земельна ділянка, незалеж­но від належності будинку і форми власності. Воно має бути об­ґрунтованим і визначати зобов’язання надати тим, хто виселя­ється, жилі приміщення, контроль за виконанням рішення по­кладається на виконавчі органи відповідної місцевої ради.

Обов’язок надати інше жиле приміщення у зв’язку з вилу­ченням земельної ділянки і знесенням будинку покладається на конкретну організацію, якщо земельна ділянка вилучається для потреб цієї організації.

Якщо будинок зноситься у зв’язку з відведенням земельної ділянки для задоволення потреб житлово-будівельних коопера­тивів, обов’язок надання іншого благоустроєного приміщення покладається на виконавчий орган відповідної місцевої ради.

На підставі ст. 378 та гл. 29 Цивільного кодексу України га­рантується захист прав власника у разі вилучення для суспіль­них потреб земельної ділянки, на якій розташовано належне йому житло, шляхом встановлення у законі підстав вилучення та за рішенням суду. У разі незгоди громадянина-власника кварти­ри в будинку державного чи громадського житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, з рішенням, що тягне за собою припинення його права власнос­ті (про знесення будинку, переобладнання жилого будинку в не­жилий), це рішення, відповідно до Цивільного кодексу України і ст. 172 Житлового кодексу УРСР, не може бути виконане до вирішення спору судом. При розгляді такого спору мають вирі­шуватися питання відшкодування власникові завданих збитків форми компенсації, якщо будуть встановлені законні підстави для прийняття рішення про вилучення земельної ділянки у зв’яз­ку з суспільною необхідністю. У Російській Федерації законом прямо заборонено вилучати житло без згоди власника. Так, ст. 10 Закону Російської Федерації «Про основи федеральної житлової політики» не допускає примусового вилучення нерухомості в жит­ловій сфері без згоди власника. Проте, якщо власником є юри­дична особа, то вилучення на підставах, передбачених законом, може здійснюватися на підставі рішення господарського суду1.

Згідно з п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регу­лює право приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовтня 1991 р. № 7 при вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, слід мати на увазі, що відповідно до Цивільного кодексу України, ст. 171 ЖК УРСР право вибору виду компенсації належить власнику. Зокре­ма вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виді­лення за їх бажанням місцевою радою рівноцінної земельної ді­лянки, будівництва на новому місці юридичними особами, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повно­му обсязі всіх інших збитків.

Звернення стягнення на житло за зобов’язаннями влас­ника. Зверненню стягнення на житло власника за невиконаними зобов’язаннями можуть підлягати: а) юридична особа, неспро­можна виконати свої грошові зобов’язання перед кредиторами (ст. 1 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»); б) іпотекодавець або інша особа, що несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання. Іпотекодавцем є особа, яка безпосередньо передає в іпотеку нерухоме майно для забез­печення виконання власного зобов’язання або зобов’язання ін­шої особи перед іпотекодержателем (ст. 1 Закону України «Про іпотеку»). Можна зробити висновок, що звернення стягнення на житло можливе і в позасудовому порядку.

Стягнення може здійснюватися як у примусовому, безакцент­ному, так і добровільному порядку. Примусовий — проводиться на підставі рішення суду, що передбачає настання кримінальної чи цивільно-правової відповідальності в частині майнових стяг­нень, що застосовується до правопорушника. Безакцентний — не потребує рішення суду чи згоди боржника, а проводиться на підставі визнаної вимоги стягувача або виконавчого напису нотаріуса. Добровільний — стягнення, яке проводиться стягувачем на підставі укладеного договору між боржником і кре­дитором.

Оскільки йдеться про стягнення на житло, яке є єдиним міс­цем проживання, то і виселення громадян має проводитися в особливому порядку.

У Законі України «Про виконавче провадження» визначе­ні умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (по­садових осіб), які відповідно до закону підлягають примусово­му виконанню, у разі невиконання їх у добровільному порядку.

Відповідно до Закону України «Про державну виконавчу службу» безпосереднє примусове виконання рішень здійснюють державні виконавці. Виконанню Державною виконавчою служ­бою підлягають: 1) рішення, ухвали й постанови судів у цивіль­них справах; 2) вироки, ухвали й постанови судів у криміналь­них справах у частині майнових стягнень; 3) виконавчі написи нотаріусів; 4) не сплачені у строк платіжні вимоги, акцептовані платником.

В окремих передбачених законом випадках має місце при­мусове виконання зобов’язань боржника в безспірному поряд­ку на підставі розпорядження нотаріуса про стягнення з борж­ника, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження переліку документів, за якими стягнення забор­гованості провадиться у безспірному порядку на підставі вико­навчих написів нотаріусів» від 29 червня 1999 р. № 1172.

Право на стягнення виникає з моменту, коли боржник по­винен був виконати умови договору, але не виконав у встанов­лений договором строк або з моменту вступу у законну силу рі­шення суду щодо стягнення майна.

Найчастіше звернення стягнення на житло відбувається на підставі договорів застави (іпотеки). Заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави, якщо в момент настання терміну виконання зобов’язання, забезпеченого заста­вою, воно не буде виконане.

Звернення стягнення згідно зі статтями 36,38 Закону Укра­їни «Про іпотеку»2 та ст. 7 Закону України «Про іпотечне кре­дитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпо­течні сертифікати»3, встановлюють нові позасудові форми стяг­ нення: 1) стягнення на підставі іпотечного договору. Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом позасудового врегулю­вання на підставі іпотечного договору, тобто на підставі засте­реження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі; 2) на підставі окремого договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної си­ли рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договором про задоволення вимог іпотекодержателя також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, що визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпо­теки. Також договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати право іпотекодержателя від свого імені про­дати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Громадянин може бути позбавлений житла, зокрема житла через підстави, визначені Законом України «Про виконавче провадження», який значно розширив перелік майна, на яке може бути звернено стягнення за рахунок житла, що перебуває у власності громадян (приватних жилих будинків і приватизо­ваного державного житлового фонду). Так, у ст. 62 вищезгада­ного Закону передбачено звернення стягнення на будинок, квар­тиру, інше жиле приміщення, що є нерухомим майном. Таке звер­нення стягнення часто відбувається, оскільки саме житло — єди­ний об’єкт, що представляє значну вартісну цінність, а особли­востей такого звернення законодавство України не встановлює.

Одержавши документальне підтвердження належності борж­никові на праві власності будинку, квартири, державний вико­навець накладає на них арешт та надсилає нотаріальному орга­ну за місцезнаходженням майна вимогу про реєстрацію даного факту.

Стаття 62 Закону України «Про виконавче провадження» передбачає звернення стягнення на будинок, квартиру в разі відсутності у боржника достатніх коштів для задоволення вимог кредитора, наприклад, такий випадок може статися при ви­никненні заборгованості з квартплати. Але відсутність коштів у боржника (боржників) для обслуговування своїх зобов’язань може виникнули не тільки у випадках настання цивільно-пра­вової відповідальності за невиконання угод іпотеки (як способу забезпечення зобов’язань), а й за іншими цивільно-правовими угодами. Боржником можуть стати і члени сім’ї громадянина, що потребують соціального захисту (діти, хронічно хворі, особи похилого віку, що стали учасниками різного роду правочинів), зобов’язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди (в т. ч. і відшкодування моральної шкоди), які неминуче можуть виник­нути у повсякденному житті. Для прикладу можна навести ви­падки, які виникають внаслідок деліктних зобов’язань, а також випадки заподіяння неповнолітніми дітьми шкоди відповідно до ст. 1167 Цивільного кодексу України, яка відшкодовується в повному обсязі їх батьками, усиновителями або опікунами.

Орган опіки та піклування мусить не видавати дозволу на заставу житла, в якому проживають недієздатні чи обмежено дієздатні особи, оскільки забезпечене заставою зобов’язання мо­же бути з тих чи інших причин не виконане. У випадку невико­нання основного зобов’язання здійснюється продаж заставле­ного житла, що опосередковано порушує право особи на про­живання. Таким чином, застава житла прямо тягне можливість настання негативних наслідків для недієздатних, обмежено діє­здатних осіб.

З переліку видів майна громадян, на яке не може бути звер­нено стягнення за виконавчими документами, встановленого ст. 54 Закону «Про виконавче провадження», необачно, на нашу думку, вилучено дуже важливий п. 1 чинного раніше додатку № 1 (передбаченого ст. 379 Цивільного процесуального кодексу України), який передбачав неможливість звернення стягнення на «жилий будинок з господарськими будовами або окремі його частини — в осіб, основним заняттям яких є сільське господар­ство, якщо боржник і його сім’я постійно в ньому проживають». Перелік обмежень щодо конфіскації майна увійшов у вигляді додатку до Кримінального кодексу України 2001 року, відпо­відно до якого у засудженого та членів його сім’ї не можна було конфіскувати жилий будинок в сільській місцевості, якщо засу­джений та його сім’я постійно в ньому проживають. Обмеження для стягнення на певні види майна застосовувалися і для дер­жавних, кооперативних і профспілкових організацій (статті 93, 96, 99 Цивільного кодексу УРСР в редакції, що діяла до 14 жовт­ня 1992 р. та статей 412—114 Цивільного процесуального кодек­су УРСР в редакції, що діяла до 5 травня 1993 р.). Ці норми ви­пливали із самого змісту призначення покарання, недопущення обмеження природного права людини на житло. Законодавець виходив із того, що у злочинця чи боржника повинно залиша­тися найнеобхідніше з майна — житло, що дозволить продовжу­вати нормальну життєдіяльність та працю і спонукає покарану особу до відшкодування боргу за рахунок заробітної плати, ін­ших доходів, рухомого майна тощо.

У цивільному законодавстві мають міститися норми, за яки­ми права малолітніх чи неповнолітніх осіб на житло в результа­ті вчинення тих чи інших правочинів, майнові та особисті немайнові права та інтереси недієздатних та обмежено дієздатних осіб на житло не можуть бути порушені.

Відповідно до статей 62і, 622 Закону України «Про виконав­че провадження» звернення стягнення на предмет іпотеки і його реалізація для задоволення вимог іпотекодержателя здійсню­ються відповідно до умов іпотечного договору. Тобто закон пе­редбачає випадки позасудового звернення стягнення на майно.

Визначають різні підходи для звернення стягнення на жит­ло. Зокрема, ст. 66 Закону та положення визначають, що при­людні торги з реалізації нерухомого майна організують і прово­дять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою. Але при цьому в норматив­них документах не визначено, що розуміється під спеціалізова­ною організацією, якої форми власності, організаційно-право­вої форми вона повинна бути.

Порядок проведення прилюдних торгів має визначатися за­коном, який має визначати оцінку початкової вартості будинку (квартири), яка продається, об’єктивні умови, за яких тор­ги вважаються такими, що відбулися, проводитися відкрито на аукціоні.

Слід встановити правило: «Не допускається звернення стяг­нення на житло, що є предметом іпотеки в позасудовому поряд­ку і реалізація предмета іпотеки здійснюється тільки за рішен­ням суду органом державної виконавчої служби». В той же час суд зобов’язаний у своєму рішенні визначити фізичній особі ін­ше місце проживання.

Також можна запропонувати правило, за яким житло, що на­дійшло до органів місцевого самоврядування, зараховується до житлового фонду соціального призначення.

Реквізиція (ст. 353 ЦК України). Правовий режим надзви­чайного стану, порядок його введення визначаються законами України «Про правовий режим надзвичайного стану»1, «Про зо­ну надзвичайної екологічної ситуації»2.

Разом із тим, у зазначених нормативних актах не встановле­но правових підстав, умов і порядку відчуження житла у влас­ника у зв’язку з введенням режиму надзвичайного стану чи встановлення режиму зони надзвичайної екологічної ситуації. Стаття 553 ЦК України не встановлює органів, за рішенням яких житло може бути вилучене. Моментом переходу припи­нення прав власності на житло має бути момент державної ре­єстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстра­цію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»3. У разі стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії та за інших надзви­чайних обставин, з метою суспільної необхідності майно може бути примусово відчужене у власника на підставі та в порядку, встановлених Законом, за умови попереднього і повного відшко­дування його вартості (реквізиція).

В умовах воєнного або надзвичайного стану майно може бу­ти примусово відчужене у власника державними органами з на­ступним повним відшкодуванням його вартості.

Реквізоване майно переходить у власність держави або зни­щується, при цьому може бути оскаржена до суду оцінка, за якою попередньому власникові була відшкодована вартість реквізо­ваного майна, а не факт реквізиції майна.

У разі реквізиції майна його попередній власник може ви­магати надання йому взамін іншого майна, якщо це можливо.

Якщо після припинення надзвичайної обставини реквізова­не майно збереглося, особа, якій воно належало, має право ви­магати його повернення, якщо це можливо.

У разі повернення майна особі у неї поновлюється право власності на це майно, одночасно вона зобов’язується поверну­ти грошову суму або річ, яка була нею одержана у зв’язку з рек­візицією, з вирахуванням розумної плати за використання цьо­го майна.

Конфіскація (ст. 354 ЦК України). На відміну від реквізи­ції, конфіскація здійснюється на підставі рішення суду як санк­ція за вчинене правопорушення. Разом із тим, слід зазначити, що у Цивільному кодексі України відсутні норми для засто­сування конфіскації майна. Лише у ст. 346 ЦК зазначається: «До особи може бути застосовано позбавлення права власнос­ті на майно за рішенням суду як санкція за вчинення право­порушення (конфіскація) у випадках, встановлених законом. Конфісковане майно переходить у власність держави безоплат­но. Обсяг та порядок конфіскації майна встановлюються за­коном».

Підставами для застосування конфіскації як юридичної від­повідальності передбачені Кримінальним кодексом України, Кодексом України про адміністративні правопорушення, Мит­ним кодексом. Про цивільно-правову конфіскацію може йтися тільки в контексті захисту прав інтелектуальної власності, ви­значеної ст. 432 ЦК, а саме: вилучення з цивільного обороту то­варів, виготовлених або введених у цивільний оборот із пору­шенням права інтелектуальної власності матеріалів та знарядь, які застосовувалися переважно для виготовлення цих товарів. Щодо існування в Цивільному кодексі висловлювалися різні думки. Так, відомий вчений-юрист О. В. Дзера обстоює необ­хідність існування конфіскації як засобу захисту цивільних прав. Але при цьому конфіскація розглядається тільки як наслідок вчинення нікчемних правочинів, що передбачено ст. 228 ЦК України як рецепція ст. 49 ЦК УРСР1. Однозначно з такою по­зицією погодитись не можна, оскільки недійсний правочин не створює юридичних наслідків, тому і конфіскація до правочинів, що не тягнуть за собою виникнення прав та обов’язків, за­стосована бути не може. Науковці здійснюють пошук тлумачен­ня ст. 228 ЦК України. Зокрема висловлюється думка про те, що під дію цієї статті «мають підпадати угоди, сторони (сторона), якої для досягнення правового результату навмисно чинять дії, що містять склад злочину або іншого небезпечного правопору­шення (адміністративного проступку або делікту)»2. Про кон­фіскацію в прямому розумінні може йтися тільки в контексті ст. 208 Господарського кодексу України, згідно з якою госпо­дарське зобов’язання «вчинене з метою, яка завідомо супере­чить інтересам держави і суспільства...», є недійсним і відповід­но до намірів сторін все одержане за зобов’язанням стягується в дохід держави. В Цивільному кодексі України конфіскацію слід застосовувати тільки «у разі вчинення сторонами правочину дій, спрямованих на досягнення кримінально-правової мети» на порушення заборон, встановлених Законом України «Про захист суспільної моралі»3.

Як зазначає В. Ф. Сіренко, людство напрацювало у ході сво­го розвитку звід принципів щодо власності, які мають консти­туційний характер. Із цього випливає: право власності у прин­ципі невідчужуване, позбавлення цього права можливе як ви­няток; порядок позбавлення повинен бути встановлений тільки законом; такий закон має визначити випадки суспільної необ­хідності, за яких можна позбавити суб’єкта права власності; ця необхідність повинна бути очевидною; позбавлення права влас­ності можливе тільки з відшкодуванням; відшкодування повин­не бути справедливим (критерії справедливості мають визна­чатися законом; наприклад, ринкова ціна майна, що відчужується, може враховуватись при цьому і упущена вигода від його використання тощо.

Вирішуючи спори, що випливають із права приватної влас­ності громадян, суди повинні виходити з положень ст. 41 Кон­ституції про те, що це право є непорушним і ніхто не може бути протиправно його позбавлений. Примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване тільки як ви­няток з мотивів суспільної необхідності на підставі й в порядку, які встановлені законом, та за умови попереднього і повного від­шкодування їх вартості (крім умов воєнного чи надзвичайного стану, коли можливе наступне відшкодування).

Необхідно мати на увазі, що відповідно до ч. 6 ст. 41 Кон­ституції конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених за­коном. У зв’язку з цим справи, за вчинення яких законом пе­редбачено конфіскацію житла у особи, повинні розглядатися тільки судами, що передбачають покарання у вигляді конфіска­ції майна полягає у примусовому безоплатному вилученні у влас­ність держави всього або частини майна, яке є власністю засу­дженого.

Законодавство не містить відмінностей та особливостей при зверненні стягнення на житло, яке належить фізичним чи юри­дичним особам. Але якщо юридичну особу можна залишити без основних фондів, то людину не можна позбавляти житла (як­що, звичайно, воно єдине у людини), а якщо це і здійснюва­ти, то тільки у межах, чітко передбачених законами, які не до­зволять цій особі в майбутньому претендувати на поліпшення житлових умов. Мабуть, тому і розробники нового Житлового кодексу стоячи на захисті інтересів громадян України, у ст. 79 проекту обмежили права власника і вирішили, що відчуження власником приватного житла, в якому залишаються проживати члени його сім’ї, можливе лише в разі попереднього укладен­ня договору найму, оренди житла між ними. Строк дії договору оренди приватного житла не може бути меншим ніж 3 роки, а якщо у членів сім’ї власника приватного житла є неповнолітні діти — до досягнення ними повноліття.

Запропонована норма відповідатиме реальним суспільним відносинам, а з іншого боку, у випадку, якщо боржник у своєму будинку чи квартирі постійно не проживає, здає його в оренду, не використовує його як житло, якщо норми, що припадають на членів сім’ї перевищують норми, встановлені законодавством, то такий будинок, квартира, їхні частини можуть бути реалізовані на загальних підставах.

Наша правова система, яка перебуває на стадії свого станов­лення, у новому Законі відмовилася від таких обмежень, не про­дублювала додатки до Цивільного процесуального та Кримі­нально-процесуального кодексів і цим надала правові можли­вості для задоволення кредиторів, позбавити людину житла, що належить їй на праві власності. Разом із тим, перелік майна, що не підлягає конфіскації за судовим вироком, міститься у додат­ку до Кримінального кодексу України 1960 р., відповідно до яко­го не підлягає конфіскації жилий будинок з господарськими бу­дівлями в сільській місцевості, якщо засуджений та його сім’я постійно в ньому проживають.

Жилий будинок не може бути конфіскований в тому випад­ку, коли в ньому постійно проживають члени сім’ї, якщо вони є співвласниками або не є співвласниками, а тільки користува­чами. Відповідно до ст. 29 Цивільного кодексу України фізична особа може мати кілька місць проживання. Вважаємо, що кон­фіскації не повинне підлягати житло, в якому проживають чле­ни сім’ї незалежно від того, чи є вони співвласниками чи корис­тувачами житла.

Для забезпечення ефективної житлової політики, відповід­но до вимог Конституції України, необхідно терміново внести доповнення до ст. 62 Закону України «Про виконавче прова­дження» і відновити обмежувальну норму, за якою «не може бу­ти звернено стягнення на жилий будинок, квартиру, якщо борж­ник і його сім’я постійно в ньому проживають, крім випадків стягнення на окремі частини будинку, квартири, в яких сім’я проживає, якщо жила площа, що припадає на одного члена сім`ї, перевищує норми, встановлені Житловим кодексом» (в роз­мірах, визначених Житловим кодексом України — не більше 13,65 м2 на одну особу, або за іншими нормативно-правовими документами — не більше 21 м2 на одну особу і додатково 10 м2 на сім’ю та будинку, квартири, що є у власності сім’ї, в яких сі­м’я постійно не проживає)». Така норма Закону повинна бути нормою прямої дії, а не додатку, який має іншу правову силу, змістовну навантаженість та обов’язковість до виконання. До речі, в іншому випадку ці питання так і вирішені у ст. З «Кошти на які не може бути звернено стягнення» Закону «Про виконав­че провадження», де прямо визначено виплати, на які не може бути звернено стягнення.

Застава житла допускається під отримання кредитів для бу­дівництва нового. Але не зрозуміло, як діятимуть кредитори у випадку, коли позичальник не виконає своїх боргових зобов’я­зань і не збудує нового житла. Відповідно до законів України на це майно звертається стягнення і ці мешканці мають бути висе­лені з житла. В цих випадках держава має нести ризик за цими угодами і надавати право зберігати положення договору найму або оренди жилого приміщшення, укладені до виникнення іпо­теки.

З досвіду Російської Федерації видно, зазначає І. Пучковська, що проблема виселення колишнього власника будинку (квар­тири) — заставодавця, членів його сім’ї, а також інших осіб, є найбільш наболілою і важковирішуваною.

Припинення юридичної особи або смерть власника. Смерть однієї із сторін цивільних правовідносин є безумовною підста­вою припинення житлових правовідносин. На практиці смерть наймача жилого приміщення у будинках державного або кому­нального житлового фонду тягне за собою зміну статусу члена сім’ї наймача на статус повного наймача. Якщо наймач є єдиним, що проживає у будинку державного чи комунального житлово­го фонду, жиле приміщення вважається звільненим. Якщо воно було приватизоване, то після його смерті включається до скла­ду спадкової маси.

Для переходу будинку (квартири) за набувальною давніс­тю, зареєстрованою за певною особою, місце перебування якої невідомо, необхідні певні умови: 1) будівля дійсно не мала власника; 2) власник попередньо повинен бути визнаний по­мерлим або безвісно відсутнім; 3) будівля повинна перейти до іншої особи, в т. ч. і до держави, як відумерле майно. За відсутності хоча б однієї з умов право власності на будівлю не пере­ходить.

Враховуючи значний обсяг нормативного масиву, що визна­чає порядок виникнення і припинення права власності на жит­ло, виникає потреба у їх додатковому регулюванні. Цивільний кодекс визначає правовий режим набуття, зміни чи припинен­ня права власності на об’єкти нерухомості.

Новий Житловий кодекс мусить регулювати особливості, по­в’язані із набуттям, зміною, припиненням прав на житло.

<< | >>
Источник: Житлове право України. Лекції. 2012

Еще по теме 2. Припинення права власності на житло:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -