3. Оплатність користування житлом

Економічний зміст плати за найм складається в компенсації інвестиційних витрат власника на будівництво і реконструкцію жилого фонду, що використовується для надання громадянам за договором найму.

У той самий час відповідно до пунктів 2—4 ст. 28 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» орган місцевого самоврядування має встановлювати розмір плати за соціальне житло для кожного наймача такого житла індивіду­ально. Плата за житло, яка вноситься безпосередньо наймачем, не повинна перевищувати 20 % сукупного доходу наймача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним. При встановленні роз­міру плати за соціальне житло повинен враховуватися не тіль­ки сукупний дохід наймача і членів його сім’ї, а також загаль­на площа житла, кількість осіб, які в ньому проживають, перелік житлово-комунальних послуг, місце розташування жилого бу­динку.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у до­говорі найму житла. За загальним правилом одностороння змі­на розміру плати за користування житлом не допускається. При наймі приміщень, що належать громадянам на праві приватної власності, розмір квартирної плати не обмежується. Чинне жит­лове законодавство передбачає, що наймач державного та ко­мунального житлового фонду не може бути виселений із жит­лового фону місцевих рад, державних організацій за несплату квартплати. Таке виселення можливе тільки у випадку якщо наймач систематично не сплачує квартирну плату у приватно­му житловому фонді.

Плата за соціальне житло складається з плати за найм жит­ла, утримання будинків та прибудинкових територій, комуналь­ні послуги (п. 1 ст. 28 Закону України «Про житловий фонд со­ціального призначення»).

Відповідно до ЖК УРСР плата за житло складається з пла­ти за житло та плати за житлово-комунальні послуги. Відповід­но до Цивільного кодексу України плата за житло може склада­тися з плати за утримання будинків та прибудинкових терито­рій та плати за житлово-комунальні послуги.

Згідно зі ст. 66 Житлового кодексу УРСР плата за користу­вання житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із за­гальної площі квартири (одноквартирного будинку). Норма за­гальної площі — 21 м2 на одну особу. Розмір плати за користу­вання житлом (квартирної плати) встановлюється Кабінетом Міністрів України.

В одинарному розмірі оплачується загальна площа, що має належати наймачеві та членам його сім’ї за встановленими нор­мами, а також зайва площа, якщо розміри її на всю сім’ю не пе­ревищують половини норми загальної площі, яку належить ма­ти одній особі. Плата за користування рештою зайвої загальної площі береться в підвищеному розмірі, встановленому Кабіне­том Міністрів України. Загальна площа, право користування якою зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членом його сім’ї, не вважається зайвою.

Порядок нарахування квартирної плати залежить від деяких умов.

Постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560 затверджено Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, який визначає механізм формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і по­ширюється на суб’єктів господарювання всіх форм власності, які надають зазначені послуги, та Типовий договір про надан­ня послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових те­риторій.

Розмір тарифів (нормативних витрат, пов’язаних з утри­манням будинків і споруд та прибудинкових територій) визна­чається щодо кожного будинку окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням забезпе­чення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, тех­нічного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типовим переліком послуг.

Місцеві ради визначають основну ставку квартплати з ура­хуванням місцевих умов експлуатації жилих приміщень, особ­ливості даного конкретного жилого приміщення, його благо­устрій.

Плата за комунальні послуги (водопостачання, газ, елект­рична, теплова енергія тощо) береться, крім квартирної плати, за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Відповідно до ст. 820 Цивільного кодексу України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі най­му приватного житлового фонду. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Проте нині такий рівень законом не встановлено.

Вважаємо, що для боротьби з проявами недобросовісної кон­куренції, що встановлюють монополісти на ринку найму житла, необхідно законом визначати максимальний рівень оплати най­му житла у мінімальних рівнях заробітної плати. При цьому, якщо наймодавець надає наймачу певні послуги, наприклад ко­ристування меблями тощо, — ці послуги сплачуються окремо, за згодою сторін.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або за­коном. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, най­мач вносить її щомісяця.

Беззбиткове функціонування житлово-експлуатаційних під­приємств, підвищення якості та обсягу послуг до рівня європей­ських країн неможливі без створення ефективного механізму функціонування житлово-комунального господарства, без за­провадження економічно обґрунтованої системи визначення рів­ня тарифів на житлово-комунальні послуги. Необхідність посту­пового запровадження економічно обґрунтованих цін і тарифів на житлово-комунальні послуги на базі реальної вартості цих послуг з одночасним реформуванням галузі житлово-комунального господарства була визначена Указом Президента України «Про прискорення реформування житлово-комунального господарства» від 19 жовтня 1999 р.

Відповідно до ст. 25 Закону України від 24 червня 2004 р. «Про житлово-комунальні послуги» власник може передати свої права управителю. Він має право: 1) укладати договори з вироб­никами, виконавцями, споживачами в порядку, встановленому Законом; 2) контролювати виконання умов договорів на надан­ня житлово-комунальних послуг.

Закон України «Про реструктуризацію заборгованості з квар­тирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р. № 554-ІУ у ст. 1 визначає, що квартирна плата складається з плати за утриман­ня житла та плати за комунальні послуги (водо-, тепло-, газопо­стачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення по­ бутового сміття та рідких нечистот) наймачів жилих приміщень та власників жилих будинків або квартир.

Житлово-комунальні послуги спрямовані на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих при­міщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Відповідно до ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» житлово-комунальні послуги поділяються за: 1) функ­ціональним призначенням; 2) порядком затвердження цін/та­рифів.

Залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (центра­лізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутріш­ньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць за­гального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків; 4) послуги з ремонту приміщень, будин­ків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та ме­реж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності конс­трукцій тощо).

Мінімальні норми житлово-комунальних послуг встановлю­ються з метою забезпечення санітарно-гігієнічних вимог про­живання людей та їх перебування в приміщеннях, забезпечення технічних вимог до експлуатації будинку (споруди), підтриман­ня несучої спроможності конструкцій та експлуатаційних ха­рактеристик внутрішньобудинкових мереж і систем.

Перелік житлово-комунальних послуг, що надаються спо­живачу, залежить від рівня благоустрою відповідного будинку (споруди).

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про житлово-кому­нальні послуги» плата за житлово-комунальні послуги нарахо­вується щомісячно відповідно до умов договору. Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з розміру затверджених цін/тарифів та показань засобів обліку або за нор­мами, затвердженими в установленому порядку.

Питання оплати за спожиті комунальні послуги та застосу­вання правових заходів щодо неплатників є актуальним. Запро­вадження субсидій для відшкодування витрат на оплату жит­лово-комунальних послуг, заходи щодо реструктуризації забор­гованості за квартирну плату і послуги, застосування жорстких заходів щодо злісних неплатників, аж до виселення не спря­моване на розв’язання питання несвоєчасної сплати квартирної плати.

Диференціацію оплати житла слід проводити поетапно, не допускаючи розвитку некерованих сегрегаційних процесів, фор­мування «бідних» і «багатих» районів у населених одиницях.

Відповідно до ст. З Закону України «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комуналь­ні послуги, спожиті газ та електроенергію» пеня за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги в розмірі, визна­ченому в договорі про реструктуризацію заборгованості, нара­ховується за кожний день прострочення, але не більше 100 від­сотків загальної суми боргу, за умови відсутності заборгованос­ті з виплати заробітної плати, пенсії, стипендії тощо.

Розмір плати за утримання будинків і споруд та прибудин­кових територій встановлюється залежно від капітальності, рів­ня облаштування та благоустрою.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про житлово-комуналь­ні послуги» істотними умовами договору на надання житлово-комунальних послуг є: 1) вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їх складові на кожну з цих послуг, загальна вартість послуг; 2) порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги; 3) порядок обслуговування мереж та розпо­діл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту).

Важливим завданням сучасного періоду є перехід від опла­ти комунальних послуг за нормативами споживання до оплати за обсягами їх фактичного споживання.

Якщо стороною виступає власник, фізична чи юридична осо­ба, то істотною умовою зобов’язання є плата. Оплата державно­го (комунального) житлового фонду здійснюється за затвердже­ними тарифами, виходячи із цін на енергоносії.

Необхідно передбачити диференціацію плати (або навіть звільнення від плати) за найм жилих приміщень державного і комунального житлового фонду: а) у будинках із зносом 60 % і більше; б) у будинках без одного і більше видів зручностей;

в) у будинках в аварійному стані; зменшення плати: а) у будин­ку «хрущовської» забудови; б) у гуртожитках; в) у квартирах, що розміщені на першому і останньому поверхах; г) службових приміщеннях; ґ) у квартирах, визнаних в установленому поряд­ку аварійними або непридатними для проживання; диференціа­цію оплати: а) пенсіонерів; б) інвалідів; в) дітей-сиріт до 18 років, які самотньо проживають; г) одинаків, що проживають у кому­нальних квартирах.