4. Договір піднайму жилого приміщення

Згідно зі статтями 774, 823 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця.

Ознаками договору піднайму житла є його двосторонній, оплатний, строковий характер.

Чинним законодавством за наймачем закріплено право зда­вати у піднайм жилі приміщення, які наймачі реалізують шля­хом укладення договору піднайму, за яким головний наймач тимчасово передає своє право користування частиною чи всім належним йому жилим приміщенням іншій особі — піднай­мачу, а останній зобов’язується вносити йому за це визначену плату.

Особливою рисою цього двостороннього договору є те, що наймач здає у піднайм іншій особі не майно, а жилу площу, що він наймає. Саме тому цей договір і має назву піднайму, тобто договору, залежного від договору найму.

Сторонами договору піднайму є наймач і піднаймач жилого приміщення. Тільки між цими особами у договорі піднайму ви­никають права і обов’язки. Передача жилих приміщень у піднайм означає, що наймач за договором піднайму передає не права на житло, а лише право на користування жилим приміщенням або його частиною. Піднаймач не користується іншими суттєвими майновими правами, що належать наймачеві, наприклад, пра­вом на обмін, на поділ жилого приміщення, бронювання житла тощо.

Обмежений характер прав піднаймача виявляється у тому, що піднаймач має право на вселення членів його сім’ї тільки у випадку, якщо це передбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім’ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого при­міщення в піднайм. При звільненні жилого приміщення найма­чем піднаймач має також звільнити його.

Здавання в піднайм частини чи всього жилого приміщення не звільняє наймача від обов’язків перед наймодавцем, передба­чених договором найму, у тому числі й з відшкодування завда­ної жилому приміщенню шкоди. У піднайм може здаватися час­тина жилого приміщення, запрохідна та прохідна кімнати, навіть частина однієї кімнати.

Здаючи у піднайм жиле приміщення, що розміщується у ко­мунальній квартирі, слід отримати згоду всіх наймачів і членів їх сімей, які мешкають у квартирі. Відмова цих осіб у надан­ні згоди на здавання жилого приміщення в піднайм судовому оспорюванню не підлягає. Не вимагається такої згоди у випад­ку здавання в піднайм усього приміщення наймача у зв’язку з тимчасовим виїздом з нього всієї сім’ї.

Оскільки, відповідно до ст. 774 ЦК України до договору під­найму застосовуються положення про договір найму, то обов’язкова письмова форма, в якій необхідно зазначити членів сім’ї наймача, характеристику жилого приміщення, що здається в під­найм (кількість кімнат або частина кімнати, розмір жилої пло­щі, належність жилого будинку), майно, що передається в кори­стування піднаймача, розмір плати за користування жилими приміщеннями, розмір обсягу та оплати комунальних послуг, що надаються, строк здавання приміщення в піднайм. Договір під­найму може укладатися за письмовою чи усною згодою членів сім’ї, які мешкають у квартирі (у т. ч. тимчасово відсутніх, ко­лишніх членів сім’ї, неповнолітніх в особі їх законних представ­ників — опікунів чи піклувальників), та наймодавця.

Договором піднайму має бути передбачено, що разом із під­наймачем вселяються і члени його сім’ї.

Цивільний кодекс України не визначає умов, за якими не допускається здача жилих приміщень у найм. Проте ст. 93 ЖК УРСР визначає два випадки: 1) в результаті вселення піднай­мача розмір площі, що припадатиме на кожну особу, буде мен­шим від установленого для надання жилих приміщень; 2) як піднаймач або член його сім’ї в квартиру, в якій проживають наймачі, вселяється особа, яка хворіє на тяжку форму хроніч­ного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати у такій квартирі.

Права і обов’язки піднаймача і наймача взаємообумовлені й полягають у: а) використанні приміщення за призначенням;

б) утриманні приміщення в належному стані; в) забезпеченні схоронності приміщення; г) виконанні за свій рахунок поточно­го ремонту приміщення; ґ) дотриманні правил пожежної безпе­ки; д) підтримуванні чистоти та порядку в місцях загального користування; е) внесенні плати за користування приміщенням у розмірах, встановлених у договорі; є) поверненні майна в на­лежному стані в обумовлений договором термін.

Наслідком недодержання встановленого порядку здавання жилого приміщення в піднайм є недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмо­ви — підлягають виселенню в судовому порядку без надання ін­шого жилого приміщення.

Юридична сила договору піднайму тісно пов’язана з дотри­манням встановленого порядку здавання жилого приміщення в найм, і порушення цього порядку тягне недійсність договору. Так, виходячи їз загальних положень про договір найму, недійс­ним може бути визнаний договір піднайму:

14) укладений без згоди членів сім’ї наймача, наймодавця або наймачів і членів їхніх сімей, які проживають у комунальній квартирі;

15) укладений без дозволу власника;

16) укладений при недотриманні встановленої мінімальної норми жилої площі на одну людину чи договір, що передбачає проживання у квартирі хворого на тяжку форму хронічного за­хворювання.

Договір піднайму може бути достроково розірваний, якщо піднаймач або особи, які проживають разом із ним, систематич­но руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням.

Договір піднайму може бути припинений, якщо піднаймач використовує жиле приміщення не за призначенням. Підста­вою для цього може бути порушення правил спільного прожи­вання, що робить неможливим проживання для інших в одній квартирі чи будинку, протиправна поведінка особи, яка створює умови для неможливого проживання сусідів.

Договір піднайму може бути достроково розірваний у разі необхідності використання житла самим наймачем і членами ного сім’ї, при цьому наймач зобов’язаний письмово попереди­ти піднаймача щодо припинення дії договору за два місяці.

Якщо піднаймач відмовляється звільнити займане примі­щення після припинення договору піднайму, він і члени його сім і підлягають виселенню в судовому порядку без надання ін­шого жилого приміщення. У разі припинення договору піднай­ му у зв’язку із закінченням терміну чи розірвання договору після закінчення двомісячного терміну піднаймач та члени його сім’ї зобов’язані звільнити займане приміщення.

Піднаймач жилого приміщення вправі за згодою членів своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму. Якщо наймач, який здав жиле приміщення в піднайм на визначений термін, не має права до закінчення терміну його дії розірвати договір, то піднаймач має на це право.

Від договору піднайму слід виокремлювати відносини, що виникають у зв’язку із тимчасовим проживанням. Так, відповід­но до ст. 818 ЦК наймач та особи, які постійно проживають ра­зом із ним, за їхньою взаємною згодою та з попереднім повідом­ленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за корис­тування житлом (тимчасових мешканців).

Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. Наймач або член його сім’ї можуть дозволити тимчасове проживання без укладення окре­мого договору та за умови безоплатності користування жилими приміщеннями. Умовою для вселення тимчасових мешканців є взаємна угода наймача та членів його сім’ї. Вони можуть всели­ти будь-яких осіб, при цьому згода наймодавця на їх вселен­ня не вимагається. У разі відсутності згоди будь-кого з осіб, що проживають у квартирі, проживання тимчасових мешканців не дозволяється.

Термін проживання тимчасових мешканців Цивільним ко­дексом України не встановлений, однак відповідно до ст. 98 ЖК УРСР, якщо проживання триватиме понад 1,5 місяця, вселення дозволяється за умови, що на кожну особу припадатиме жилої площі не менше рівня середньої забезпеченості громадян у да­ному населеному пункті. При вселенні на термін до 1,5 місяця розмір жилої площі та кількість тимчасових мешканців, які все­ляються, значення не мають.

Умовами виселення і проживання тимчасових мешканців є обов’язкове попереднє повідомлення наймовдавця наймачам і громадянам, що постійно з ними проживають, про виселення тимчасових мешканців. Основними ознаками тимчасового про­ живання є його безоплатність, відсутність самостійного права на користування житлом.

Виселення тимчасових мешканців не обмежене ніякими пра­вовими підставами. Тимчасові мешканці зобов’язані звільнити жиле приміщення за першою вимогою без завчасного попере­дження наймача або членів його сім’ї.

До тимчасових мешканців закон відносить опікунів і піклу­вальників, які мешкають у даному жилому приміщенні, але за умови, що вони не є членами сім’ї наймача. У разі припинення договору найму жилого приміщення вони виселяються у вста­новленому чинним законодавством порядку.

Після закінчення терміну дії договору піднайму піднаймач не вправі вимагати поновлення договору і на вимогу наймача зобов’язаний звільнити займане приміщення, тобто договір під­найму діє в межах терміну, визначеного між наймачем жилого приміщення та піднаймачем. Наймодавець не має права втруча­тися у відносини між сторонами при визначенні термінів дії до­говору. Після закінчення терміну дії договір піднайму автома­тично припиняється і піднаймач не має права вимагати понов­лення договору, якщо цьому заперечує наймач і члени його сім’ї або члени сімей комунальних квартир. За згодою на поновлен­ня договору піднайму всіх заінтересованих осіб він переуклада­ється у звичайному порядку. Для виселення піднаймачів і тим­часових жильців важливе значення мають підстави, за якими вони вселилися до наймача.