3. Характеристика спорів, що розглядаються в судовому порядку

Житлові спори — особливий різновид спорів, що торкають­ся житлових прав і інтересів громадян і організацій. Це конф­ліктні ситуації, що виникають у процесі експлуатації житлового фонду при недодержанні встановлених нормативів власника­

ми, наймачами і орендарями жилих та нежилих приміщень у жилих будинках1.

Характеристика житлових спорів, що розглядаються в судо­вому порядку, також характеризує особливості суперечок у жит­ловій сфері.

І. Спори можна класифікувати залежно від правових підстав виникнення.

Спори, що випливають із Житлового кодексу:

— із договору найму житла, договору соціального найму житла, договору користування житлом соціального призна­чення;

— із права власності громадян на жилий будинок (квартиру);

— із захисту права приватної власності громадян;

— із житлово-кооперативних відносин.

Спори, що випливають із Цивільного кодексу, можуть бути щодо різного роду договорів, зокрема:

— купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утри­мання;

— найму, оренди, сервітут житла;

— будівництва житла, притримання;

— застави (іпотеки) житла;

— відшкодування позадоговірної шкоди;

— спадкування житла;

— порушення меж здійснення цивільних прав (порушення прав інших осіб, порушення моральних засад суспільства, зло­вживання правом, завдання шкоди культурній спадщині).

Спори, що випливають із Сімейного кодексу України, зокрема такі:

— виселення із жилого приміщення у зв’язку з реєстрацією недійсного шлюбу або визнання права на житло;

— порядок користування житлом подружжям, якому воно належить на праві спільної сумісної власності відповідно до умов шлюбного договору;

— розпорядження часткою, що є об’єктом спільної сумісної власності подружжя;

— поділ жилого будинку (квартири) подружжя;

— припинення права на утримання за домовленістю подруж­жя взамін набуття права власності на житло;

— влаштування дитини, батьки якої позбавлені батьківсь­ких прав;

— припинення права на аліменти на дитину у зв’язку з на­буттям права власності на житло;

— збереження права на житло особи, над якою встановлено опіку та піклування.

Спори, що випливають із Господарського кодексу Украї­ни, зокрема такі.

Правові засади містобудівної діяльності в Україні визна­чаються законами України «Про основи містобудування» від

15 листопада 1992 р., «Про відповідальність підприємств, їх об’єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування» від 14 жовтня 1994 р. та за умови дотриман­ня положень статей 143, 149, 151 Земельного кодексу України, в яких йдеться про передачу забудовниками органам місцевого самоврядування частини площі у новозбудованих будинках, роз­поділ жилої площі у будинках, збудованих за рахунок коштів, переданих у порядку дольової участі, тощо.

Спори, що випливають із Адміністративного кодексу, зокрема такі.

Кодекс України про адміністративні правопорушення ви­значає суб’єктом відповідальності за вчинення адміністратив­ного правопорушення лише фізичну особу (у тому числі служ­бову), а не юридичну. Кодекс передбачає відповідальність за порушення у сфері житлових прав громадян, які випливають із Житлового кодексу, що полягають у: 1) порушенні посадови­ми особами порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зняття з обліку та надання грома­дянам жилих приміщень, недодержання строків заселення жи­лих будинків і жилих приміщень (ст. 149); 2) порушенні правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових площадок, ліфтів, під’їз­дів, прибудинкових територій, порушенні правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарному їх утриманні, а також самовільному переоблад­нанні та переплануванні жилих будинків і жилих приміщень, використанні їх не за призначенням, псуванні жилих будин­ків, жилих приміщень, обладнанні їх та об’єктів благоустрою (ст. 150); 3) самоправному зайнятті жилого приміщення у бу­динках державного чи громадського житлового фонду чи фон­ду житлово-будівельних кооперативів (ст. 151), а також:

— порушенні правил благоустрою територій міст та інших населених пунктів, а також недодержанні правил щодо забезпе­чення чистоти й порядку в містах та інших населених пунктах (ст.

— знищенні або пошкодженні зелених насаджень, окремих дерев, чагарників, газонів та інших об’єктів озеленення в насе­лених пунктах, невжитті заходів для їх охорони, а також само­вільному перенесенні до інших місць під час забудови окремих ділянок, зайнятих об’єктами озеленення (ст. 153);

— утриманні собак і котів у місцях, де це заборонено відпо­відними правилами, чи понад установлену кількість, чи незареєстрованих собак, або приведення в громадські місця, або вигул собак без повідків і намордників (крім собак, у реєстраційних свідоцтвах на яких зроблено спеціальну відмітку) чи в невідведених для цього місцях (ст. 154). Правила тримання собак, котів і хижих тварин у населених пунктах Української РСР, за­тверджені 17 червня 1980 р. Міністерством житлово-комуналь­ного господарства УРСР, Міністерством сільського господар­ства УРСР, Міністерство охорони здоров’я УРСР;

— самовільному будівництві будинків або споруд, а так са­мо самовільній зміні архітектурного вигляду будинків або спо­руд під час експлуатації та зведення громадянами літніх садо­вих будиночків без належно погодженого проекту або з відхи­леннями від норм, чинних на початок будівництва (ст. 97); по­рушенні вимог законодавчих та інших нормативно-правових актів щодо захисту населення від шкідливого впливу шуму чи правил додержання тиші в населених пунктах і громадських міс­цях (ст.182).

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про забезпечення са­нітарного та епідемічного благополуччя населення» власник зобов’язується вживати заходів щодо недопущення перевищен­ня рівнів шуму, встановлених санітарними нормами; забороня­ється вчинення певних дій — проведення у робочі дні з 21 до 8 години, а у святкові та неробочі дні — цілодобово ремонтних ро­біт, що супроводжуються шумом.

Спори, що виникають із Кримінального кодексу України, зокрема такі.

Особи, винні у порушенні порядку взяття громадян на квар­тирний облік, зняття з обліку і надання громадянам жилих при­міщень, несуть кримінальну відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Спори можна класифікувати за ознакою публічності:

1) за позовами юридичних осіб, за позовами громадян до державних органів, за позовами уповноважених державних ор­ганів про захист права приватної власності громадян від непра­вомірних посягань, що розглядаються в порядку, передбачено­му Кодексом адміністративного судочинства;

2) між громадянами, членами їх сімей про порядок користу­вання жилими приміщеннями, між власниками, користувачами, що проживають в одній квартирі, будинку тощо; розглядають­ся в порядку, передбаченому Цивільним процесуальним кодек­сом України.

Спори можна класифікувати залежно від підстав та пра­вових наслідків.

1. Визнання громадян такими, що втратили право на жиле приміщення внаслідок розірвання договору найму жилого при­міщення.

Спори, що випливають із Житлового кодексу.

Підстава закріплена у Житловому кодексі, згідно з нею за тимчасової відсутності наймача або членів сім’ї за ними зберігається житло протягом 6 місяців. Це правило поширюється на відносини проживання громадян у будинках державного і ко­мунального житлового фонду. На практиці довгострокова від­сутність громадян у жилих приміщеннях створює перешкоди для громадян, пов’язаних договором найму, для здійснення жит­лових прав, зокрема права на приватизацію, на оплату житла та комунальних послуг, а для власників — на відчуження жилих приміщень.

Спори, що випливають із договору найму жилого приміщення. Спори, що випливають із Житлового кодексу, пов’язані з дого­вором найму жилого приміщення, зокрема: про надання найма­чеві звільненого жилого приміщення у комунальній квартирі; про відмову у видачі охоронного свідоцтва; про примусовий об­мін жилого приміщення, яке він займає; відмову підприємства, установи і організації у згоді на обмін або виконкому — у видачі обмінного ордера; про переселення на час капітального ремонту жилого будинку; про відмову в наданні жилого приміщення, що збереглося після капітального ремонту; про визнання і втрату права на жиле приміщення; про видачу ордера на жиле примі­щення, що надається згідно зі статтями 52,53 ЖК України у бу­динку відомчого житлового фонду за спільним рішенням адмі­ністрації і профспілкового комітету або в будинку громадсько­го житлового фонду за спільним рішенням органу громадської організації і профспілкового комітету з наступним повідомлен­ням виконавчого органу місцевої ради про надання жилого при­міщення для заселення у випадку відмови виконавчого органу ради у видачі ордера; про надання жилого приміщення на ви­моги громадян, які мають право на позачергове надання жилих приміщень, у тому числі у випадках порушення встановленого законодавством строку надання житла тощо.

Особливою підставою для вселення до жилого приміщення державного житлового фонду є ордер. Він може бути виданий тільки на вільне жиле приміщення на підставі рішення про його надання у будинку державного чи громадського житлового фон­ду. Ордер дійсний протягом ЗО днів. Він носить персоніфікова­ний характер і не може передаватися іншим особам. Зазначе­ний термін може бути продовжений тільки за наявності поваж­них причин. Ордер вручається громадянинові, на ім’я якого він виданий, або за його дорученням — іншій особі. При одержанні ордера пред’являються документи, що посвідчують особу: пас­порти чи документи, що їх замінюють, усіх членів сім’ї, включе­них до ордера. При вселенні громадянин здає ордер до житло­во-експлуатаційної організації, одночасно отримуючи при цьому паспорти всіх членів сім’ї з відміткою про виписку з поперед­нього місця проживання.

Ордер — це, по суті, правоустановчий документ індивіду­ального характеру, що видається виконавчим органом місцевої ради, до компетенції якого входить прийняття рішення про на­дання житла та видача документа, який є єдиною правовою під­ставою на вселення громадянина особисто або з його сім’єю до жилого приміщення. З одного боку, він породжує адміністратив­но-правові відносини між виконавчим органом ради і житло­во-експлуатаційною організацією, куди він здається, а з друго­го — цивільно-правові відносини між громадянином і зазначе­ним ЖЕКом, який зобов’язаний укласти з ним договір найму жилого приміщення.

І ті й інші відносини породжує саме ордер, а не рішення, що лежить в його основі. Згідно з рішенням про надання громадяни­ну житла у виконавчому органі ради щодо громадянина ніяких правових зобов’язань не виникає. Окрім того, громадянин тільки на підставі такого рішення не вправі вимагати здійснення будь-яких дій щодо надання йому приміщення, вказаного у рішенні.

Законом не передбачено суб’єктивного цивільного права гро­мадянина вимагати видачі ордера на надане йому приміщення. Але у разі відмови уповноваженого виконавчого органу відпо­відної ради у видачі ордера суд вправі вирішувати спори про видачу ордера на жиле приміщення, яке надається за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчого органу про рішення щодо надання жилого приміщення для заселення. Але до видачі ордера рішен­ня про надання жилого приміщення може бути в односторон­ньому порядку переглянуто органом, який його виніс, якщо для цього з’являться правові підстави, наприклад у випадках, коли і сам ордер може бути визнаний недійсним.

У члена сім’ї наймача, включеного до ордера на заселення жилого приміщення, право користування останнім виникає у зв’язку із включенням до ордера, а не у зв’язку із вселенням до цього приміщення. Тому в разі невселення до приміщення без поважних причин у строки, передбачені ст. 71 ЖК, ця особа ви­знається судом такою, що втратила, а не такою, що не набула права на користування наданим на сім’ю жилим приміщенням.

Положення п. 65 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР передбачає можливість перегляду рішення про надання жилих приміщень у разі виявлення обставин, що не бу­ли відомі при його прийнятті, до видачі ордера і не виключають можливості його перегляду з підстави відмови наймача від одер­жання ордера на жиле приміщення.

Включення за заявою наймача до ордера при поліпшенні житлових умов осіб, які не давали згоди на звільнення жилого приміщення, і подання відомостей, що не відповідають дійснос­ті про потребу в поліпшенні житлових умов, визначених ст. 59 ЖК, тягне визнання ордера недійсним.

Рішення про надання жилого приміщення окремим грома­дянам приймають виконавчий орган місцевої ради, підприєм­ство, організація, у віданні яких перебуває жилий будинок. На підставі прийнятого рішення громадяни, в тому числі тимча­сово відсутні, дають письмове зобов’язання про звільнення зай­маного жилого приміщення в будинку державного чи комуналь­ного житлового фонду (за винятком тих, кому жиле приміщен­ня належить на праві приватної власності). Орган, що прийняв рішення про надання жилого приміщення, може перегляну­ти своє рішення до видачі ордера, якщо виявляються обстави­ни, які не були раніше відомі та могли вплинути на вказане рі­шення.

Жилі приміщення державного, комунального житлового фон­ду заселяються тільки на підставі ордеру. Заселення жилого при­міщення в приватному будинку здійснюється на підставі дого­вору найму. Жиле приміщення, на вселення до якого видається ордер, має бути не тільки фактично, а й юридично вільним. На жиле приміщення, наймач якого, незважаючи на непроживання в ньому, зберігає право, ордер не може бути виданий, як і на при­міщення, в якому хтось проживає без законних на те підстав. Житлові органи зобов`язані до видачі ордера вжити всіх заходів Щодо звільнення цього приміщення.

Включення неповнолітньої дитини до ордера на жиле при­міщення, надане одному з батьків, не тягне за собою втрату ним прав користування жилою площею другого з батьків, з яким не­повнолітній продовжує постійно проживати.

Громадянин, який отримав ордер на жиле приміщення, що на момент видачі ордера було вільним, але незабаром виявило­ся незаконно зайнятим будь-ким, вправі в судовому порядку ви­магати звільнення приміщення.

Оскільки ордер породжує для громадянина, який його отри­мав, визначені вище правові наслідки, він не може бути одно­сторонньо анульованим виконавчим органом без згоди самого громадянина. Тому тільки в судовому порядку він може бути визнаний недійсним.

Ордер на жиле приміщення може бути визнаний недійсним у судовому порядку у таких випадках:

— надання громадянином відомостей, що не відповідають дійсності, про потребу в поліпшенні житлових умов (неправо­мірні відомості про членів сім’ї, що включені в ордер, про розмі­ри раніше займаної площі, що послужило підставою для взяття на квартирний облік);

— порушення прав інших громадян або організацій на за­значене в ордері жиле приміщення (видача ордера на жиле при­міщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення прав наймачів на ізольоване жиле приміщення, що звільнилося у квартирі, порушення порядку заселення);

— неправомірні дії службових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення (порушення встановленого по­рядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квар­тирний облік і надання жилих приміщень, у тому числі з пору­шенням черговості й отримання житла);

— інші випадки порушення порядку й умов надання жилих приміщень, серед яких: включення в ордер членів сім’ї, що не да­ли на це своєї згоди, видача ордера на фактично невільне примі­щення, видача ордера на нежиле приміщення, на частину кімна­ти чи суміжну кімнату, на жиле приміщення, що не відповідає санітарним і технічним вимогам, у разі відсутності рішення про надання жилої площі, що має бути винесене відповідним органом.

Якщо, незважаючи на попередження, притягнутий до участі у справі орган не вирішив питання про надання відповідачам приміщення, суд вирішує позов по суті й при його задоволен­ні покладає на цей орган обов’язок надати відповідачам те жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше, яке за змістом ч.2ст. 117 ЖК має відповідати за розміром і благоустроєм на­даному за ордером. У будь-якому випадку надається інше, а не раніше займане жиле приміщення, якщо останнє зайняте, на за­конних підставах. Якщо за ордером, виданим з порушеннями, зазначеними у ст. 59 ЖК, особи, які одержали його, не вселяли­ся, суд вирішує питання лише про визнання ордера недійсним (п. 6 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житло­вого кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2).

На вимоги про визнання недійсним ордера на жиле примі­щення за передбаченими ст. 59 Ж К підставами поширюється трирічний строк позовної давності. Визнавши причини пропус­ку цього строку поважними, суд задовольняє обґрунтовані ви­моги. З цих самих правил слід виходити при розгляді вимог про виселення осіб, договір найму жилого приміщення з яки­ми укладений з порушенням встановленого порядку без вида­чі ордера.

При вирішенні спорів про визнання ордера недійсним та ін­ших спорів, пов’язаних із поліпшенням житлових умов, слід ма­ти на увазі, що, відповідно до ст. 48 ЖК України, розмір площі, яка надається у межах установлених норм, визначається з ура­хуванням жилої площі, належної на праві власності особам, жит­лові умови яких поліпшуються, якщо ними не використані жит­лові чеки або жиле приміщення, що перебувало в їх приватній власності, передане у власність органу, який здійснює поліп­шення житлових умов. Тільки за цих умов розмір жилого при­міщення, яке надається, не може бути меншого розміру, що ви­значається Кабінетом Міністрів України і Федерацією проф­спілок України.

Спори щодо збереження права особи на жиле приміщення в разі їх тимчасової відсутності. Стаття 41 Конституції Украї­ни надає право кожному володіти, користуватися та розпоря­джатися своєю власністю. Право приватної власності як сукуп­ність правових норм, що закріплюють право людини володіти, користуватися і розпоряджатися належним їй майном та інши­ми матеріальними благами, є непорушним, тому ніхто не може

бути протиправно позбавлений права власності. За власниками житло зберігається без обмежень.

Необхідно відрізняти гарантії прав на житло громадянам у разі їх тимчасової відсутності, що надаються:

— Цивільним кодексом України для осіб, права яких охо­роняються нормами права власності та зобов’язальними нор­мами;

— Житловим кодексом УРСР для громадян, що проживають у житлі фонду соціального призначення.

Особливим інститутом житлового права є інститут збережен­ня житла за тимчасово відсутніми. Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача житла держав­ного, комунального житлового фонду визначено ст. 71 Житло­вого кодексу України, а їхні права і обов’язки — ст. 78 Жит­лового кодексу, які встановлюють випадки збереження жило­го приміщення за тимчасово відсутніми громадянами. Умови збереження житла за цивільним законодавством визначаються строками, встановленими за згодою сторін. А абсолютне право власності на житло не обмежується ні строками, ні територією. Але ж в Україні виникають питання щодо житла, яке не вико­ристовується власниками протягом досить довгого часу. А де­які власники вже змінили своє місце проживання на території України на територію інших держав. Якщо такі співвласники багатоквартирного жилого будинку не беруть участь в утриманні його протягом певного часу, наприклад протягом 3-х років, то необхідно ставити питання про невикористання житла за при­значенням.

Житловий кодекс поширив правила щодо збереження жит­ла також на наймачів, членів їх сімей. Зберігається право на жит­ло (за всіма особами, що зникли безвісти) протягом шести міся­ців, а саме: зникнення особи — до дня набрання законної сили рішенням суду про оголошення громадянина безвісти відсутнім або померлим.

Тимчасова відсутність особи може бути безперервною, але не повинна перевищувати шести місяців. Початок відліку часу відсутності визначається від дня непроживання особи у примі­щенні. Повернення особи до жилого приміщення, яке вона зай­мала, перериває термін тимчасової відсутності. Тимчасова від­сутність наймача, членів його сім’ї не вимагає згоди інших чле­нів сім’ї. Не має значення і причина відсутності, якщо вона не перевищила шести місяців.

У разі відсутності особи понад шість місяців при розгляді позову про визнання його таким, що втратив право на жилу площу, суд повинен ретельно дослідити обставини справи, які мають значення для встановлення причин довготривалої відсут­ності. Якщо тимчасова відсутність особи перевищила шість мі­сяців, члени сім’ї, навіть колишні, а також наймодавець мають право звернутися з позовом про визнання її такою, що втратила право на користування жилим приміщенням.

Наймач і члени його сім’ї не визнаються такими, що втрати­ли право на жилу площу на підставі ст. 71 ЖК УРСР, якщо не винесене судове рішення за позовом наймодавця чи членів його сім’ї, які залишилися проживати у жилому приміщенні, а також колишніх і відсутніх, за якими зберігається право на користу­вання жилою площею.

Якщо особа, яка була відсутня понад шість місяців, повер­нулася на жилу площу за згодою всіх членів сім’ї, її не можна вважати такою, що втратила право на жиле приміщення. Якщо з боку членів сім’ї немає згоди щодо вселення відсутнього по­над шість місяців, то за наявності поважних причин суд може продовжити пропущений термін. За умови вселення відсутнього проти волі членів сім’ї суд вправі визнати його таким, що втра­тив право на жилу площу.

Якщо в жилому приміщенні не залишається членів сім’ї, по­вернення туди відсутньої особи до розгляду спору в суді є об­ставиною, що заслуговує на увагу. Воно не може бути безумов­ною підставою до відмови в позові, але має бути оцінене з ура­хуванням інших обставин.

Пунктом 2 ст. 8 Закону України «Про приватизацію дер­жавного житлового фонду» передбачено, що передача займаних квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну або частко­ву власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі (будинку), в тому чис­лі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Абзац 2 п. 5 Положення про порядок передачі квартир (бу­динків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству 15 вересня 1992 р. № 56, зі змінами від 5 серпня 1994 р. № 72, включає до членів сім’ї наймача лише громадян, які постійно мешкають у квартирі (будинку) разом із наймачем або за якими зберігається право на житло.

Тобто закон до числа суб’єктів права на приватизацію відніс тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача, за якими зберігається право на житло на момент введення в дію вказаного закону (на 22 липня 1993 р.). Проте це не означає, що стосовно останніх припиняється дія ст. 71 ЖК УРСР, якою встановлені строки збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми гро­мадянами, оскільки особливостей застосування цієї норми у та­ких випадках законодавством не було встановлено. Тому окре­мо слід виділити спори, що виникають у процесі приватизації, Вони поділяються на ті, що виникають із суті житлових право­відносин і пов’язані з невиконанням чи пересічним виконанням їх обов’язків як членів сім’ї наймача чи самого наймача; ті, що виникають між членами сім’ї наймача в процесі здійснення сво­го права на приватизацію — між наймачами квартири, в якій проживають два або більше наймачів; ті, що виникають між особами, що реалізують своє право на приватизацію, та прива­тизаційними органами; ті, що виникають між співвласниками приватизованого житла щодо права власності на нього чи вико­ристання приватизаційних паперів.

Під терміном «збереження жилих приміщень» слід розумі­ти охорону законом права на жилу площу в жилих приміщен­нях за тимчасово відсутніми особами. При цьому маються на увазі наймачі, члени їх сімей, навіть колишні, оскільки вони ма­ють такі самі права і обов’язки, як і наймачі.

При цьому відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім’ї, який вибув на інше постійне місце проживання, втрачає право користування жилим приміщенням від дня вибуття, не­залежно від пред’явлення позову з цього приводу.

На підтвердження вибуття необхідно брати до уваги будь-які фактичні дані, які свідчать про обрання стороною іншого постійного місця проживання (повідомлення про це в листах, розписка, переадресація кореспонденції, утворення сім’ї в іншо­му місці, перевезення майна до іншого жилого приміщення, ви­їзд до іншого населеного пункту і постійна там прописка, укладення трудового договору на невизначений строк тощо), на що вказує і п. 11 постанови Пленуму Верховного суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування суда­ми Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2.

Згідно з цією статтею громадянин може вселитися в уста­новленому порядку з дотриманням положень щодо реєстрації місця проживання за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживали разом із ним. Якщо у прописці було відмовлено необґрунтовано, суд може не взяти до уваги відсутність прописки й визнати право на жиле приміщення особи, яка вселилася. Як­що особа вселяється до жилого помешкання після пропуску тер­мінів, передбачених ст. 71 ЖК, із дозволу правомірно прожива­ючих там членів сім’ї, у тому числі й колишніх, вона набуває право на жилу площу.

Якщо члени сім’ї заперечують проти вселення відсутнього зверх встановлених термінів або застосовують перепони для його вселення, він може пред’явити до проживаючих у даному жилому приміщенні позов про визнання за ним права на жилу площу. При цьому він має посилатися на поважні причини, на­приклад, вимушений не проживати у зв’язку з тим, що немож­ливо вселитися, чи наявні інші перепони, що заважають прожи­вати в цьому помешканні.

Якщо громадянин вселився в жиле приміщення всупереч волі членів сім’ї та був відсутнім понад встановлені строки без поважних причин, суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. Якщо в жилому приміщенні не залиши­лося членів сім’ї особи, яка була відсутня, її повернення в це при­міщення до часу розгляду справи в суді є істотною обставиною, але вона не може бути безспірною підставою для відмови в по­зові, а має оцінюватись у сукупності з іншими обставинами.

Наявність рішення суду щодо права громадянина на корис­тування жилим приміщенням не є перешкодою до розгляду та задоволення позову про визнання його таким, який втратив це право з мотивів, що після набрання рішенням законної сили або після його виконання він був відсутнім понад шість місяців, у тому числі й в тих випадках, коли строк для виконання рішення не скінчився.

Наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутній понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі відмовити з цих мотивів у позові про захист порушеного пра­ва (вселення, обмін, поділ, приватизація жилого приміщення тощо).

При розгляді вимог про приватизацію квартири в будинку державного житлового фонду, заявлених особою, яка була від­сутня без поважних причин понад передбачені ст. 71 ЖК УРСР строки, суд може з цих підстав відмовити в їх задоволенні (п. 6 Правових позицій щодо розгляду судами окремих категорій ци­вільних справ). Судова практика узагальнюється таким чином, що наявність рішення про визнання громадянина таким, що втра­тив право користування жилим приміщенням у зв’язку з від­сутністю без поважних причин понад передбачений ст. 71 ЖК УРСР строк не є обов’язковим документом вирішення спору про право на приватизацію.

Якщо громадянин втратив право на проживання у встанов­леному чинним законодавством порядку, а члени його сім’ї, що залишилися проживати у квартирі, приватизували її відповідно до вимог Закону України «Про приватизацію державного жит­лового фонду», вони мають право відповідно до ст. 12 цього За­кону розпорядитися квартирою на свій розсуд, у тому числі й продати її згідно з положеннями цивільного законодавства.

Для забезпечення вирішення цієї проблеми 3 березня 2000 р. Верховна Рада України Законом «Про внесення змін до стат­ті 71 Житлового кодексу Української РСР» змінила терміни збе­реження жилих приміщень за тимчасово відсутніми членами сі­м’ї: громадянин повинен повернутися на місце свого проживан­ня протягом 6 місяців після закінчення встановлених у законі строків у таких випадках:

1) призов на військову службу — до 3 років, залежно від строку служби. Строк (повернення на місце свого проживання) відраховується з моменту закінчення служби, визначеного за­коном і наказом про звільнення. Для інших категорій військо­вослужбовців (прапорщиків, мічманів, військовослужбовців над­строкової служби) строк служби визначений до 5 років і цей строк спливає автоматично;

2) навчання, лікування, виховання, перебування у виховно­му закладі — строк визначається часом перебування у такому закладі й відраховується з моменту отримання диплому, випис­ки або досягнення певного (15- чи 18-річного) віку;

1) взяття під варту або засудження до позбавлення волі. Строк спливає з моменту звільнення засудженого з-під варти або до відбуття ним покарання.

Спори, що випливають із Сімейного кодексу.

З позовами може звертатися один із подружжя, коли ро­зірваний шлюб, сімейні відносини припинилися і один із по­дружжя виїхав зі спірного приміщення, а потім бажає реалізу­вати свої житлові права, зокрема на обмін жилого приміщення. Також можуть звертатися як громадяни, які з відповідачем по­в’язані договором найму, так і власники жилих приміщень, в яких прописаний відповідач. Відповідно до ст. 107 ЖК УРСР у випадку зміни місця проживання наймача і членів його сім’ї на постійне місце проживання в іншому місці договір найму вва­жається розірваним із дня виїзду. Тобто в суді повинен бути встановлений факт відсутності громадянина понад 6 місяців і факт розірвання ним договору найму жилого приміщення, як­що громадянин не подав заяву про зняття його з реєстрації за місцем проживання, як вимагає Закон України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні».

При цьому судова практика повинна складатися, як у Ро­сійській Федерації, таким чином: «При вирішенні спорів про розірвання договору найму внаслідок виїзду наймача і членів його сім’ї на постійне місце проживання до іншого місця суд зобов’язаний витребувати докази, що свідчать про те, що най­мач проживає в іншому населеному пункті або в іншому жило­му приміщенні даного населеного пункту... договір найму жи­лого приміщення вважається розірваним із дня виїзду наймача і членів його сім’ї».

Позови про визнання громадянина, що втратив право на житло, можуть розглядатися за відсутності відповідача (оскіль­ки саме відсутність відповідача і невідомість місця його перебу­вання є причиною пред’явлення таких позовів), за останнім ві­домим місцем проживання відповідача, тобто за місцем знахо­дження жилого приміщення. Суд повинен з’ясувати підстави виїзду відповідача, оскільки його відсутність може бути ви кликана характером роботи, життєвих обставин, неможливіс­тю спільного проживання тощо.

Позивачами можуть бути співмешканці, співвласники в ко­мунальній квартирі і місцеві державні адміністрації як власни­ки житлового фонду, на яких покладено обов’язок здійснення контролю за використанням житлового фонду. Проте не вирі­шеним залишається питання виселення власників жилих при­міщень, які не виконують обов’язків: не використовують його за призначенням, не вносять плати за утримання житла за час їх тимчасової відсутності та сплати комунальних послуг (центра­лізоване опалення, прибирання території, обслуговування бага­токвартирного жилого будинку).

2. Визнання розірваним договору найму жилого приміщен­ня в будинках, що належать громадянам на праві власності.

З цієї категорії справ суд з’ясовує, чи є відповідач членом сім’ї власника жилого приміщення або колишнім членом сі­м’ї, чи є вони співвласниками житла, чи укладений між ними договір найму жилого приміщення. За відсутністю договору, якщо колишній член сім’ї виїхав до іншого місця проживання, суд повинен визнати громадянина таким, що втратив право на житло.

Щодо власників жилих приміщень, то вони не можуть бути визнані такими, що втратили право на житло, незалежно від ча­су і підстав виїзду.

3. Визнання недійсним охоронного свідоцтва (броні).

Статті 73—78 ЖК, що визначають порядок та умови броню­вання жилих приміщень, останнім часом майже не застосову­ються, оскільки наймач жилого приміщення має право прива­тизувати його, після чого на нього поширюються всі права влас­ника, в тому числі й право безстрокової охорони прав власності. Але в певних випадках бронювання жилого приміщення є єди­ним способом збереження права на житло. Це стосується, насам­перед, тих випадків, коли наймач або не скористався, або не має права на приватизацію житлового фонду, або член сім’ї не дав згоди на приватизацію. Бронювання жилого приміщення регу­люється ЖК, а також Правилами бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затвердженими постановою Ради Міністрів Української РСР від 9 вересня 1985 р. № 342, розпорядженням Кабінету Міністрів України «Про бронювання та придбання жилих приміщень для осіб, які мають право на громадянство при поверненні в Україну» від 24 січня 1997 р. № 44-р, та низ­кою підзаконних нормативних документів для військовослуж­бовців.

Жилі приміщення бронюються за таких обставин:

— при направленні на роботу за кордон — на весь час пере­бування за кордоном;

— при виїзді на роботу до районів Крайньої Півночі Росій­ської Федерації і прирівняних до них місцевостей — на весь час дії трудового договору;

— при виїзді на роботу до сільської місцевості — на обумов­лений договором строк.

4. Порушення прав власника жилого приміщення.

Відповідно до Цивільного кодексу України власнику нале­жить право володіння, користування, розпорядження майном. Проживання інших осіб у приміщеннях, що належать громадя­нам на праві власності, залежить від волі власника. Громадяни можуть проживати як члени сім’ї власника житла, на підставі до­говору найму (оренди). Підстава виселення залежить від пра­вових підстав виселення. Члени сім’ї власника, що проживають разом із ним, мають право нарівні з власником користуватися житлом. Право користування приміщенням зберігається за чле­нами сім’ї й у випадку припинення шлюбних стосунків. При цьо­му колишні члени сім’ї перетворюються на наймачів, а при їх ви­селенні повинна визначатися можливість забезпечення їх іншим житлом.

Підстави для виселення можуть бути різними: порушення прав співмешканців, систематичне невнесення плати за займа­не жиле приміщення. До цієї категорії справ належать і вимоги нових власників про зняття з місця реєстрації, місця проживан­ня, якщо це не було здійснено до моменту набуття права влас­ності. При цьому власники спираються на норми Цивільного кодексу України про усунення перешкод у володінні майном. З іншого боку, особи спираються на норму статей 403, 814 Ци­вільного кодексу України, згідно з якою перехід права власності на займане за договором найму приміщення не тягне розірван­ня або зміни договору найму житла. Тому суд повинен з’ясува­ти. чи були такі договори найму умовою договору відчуження, якщо такі умови передбачені не були, то наймачі виселяються.

Наявність умов обтяження жилого приміщення є підставою для відмови у позові про виселення громадян, навіть у випадках, якщо вони не є власниками житла чи наймачами.

У суді повинно враховуватися місце реєстрації громадяни­на, оскільки при реєстрації має значення згода власника житла на вселення фізичних осіб у належне йому житло. При виселен­ні осіб із будинків, квартир повинно враховуватися чи давали згоду на виселення співвласники, які мають реальні чи ідеаль­ні долі.

5. Визнання правочинів недійсними.

На практиці, якщо правочин визнається недійсним віднос­но житла, це означає, як правило, зобов’язання однієї сторони повернути житло попередньому власнику. Новий власник, від­повідно, зобов’язаний виселитися із придбаного жилого примі­щення, без надання іншого жилого приміщення, оскільки жит­ло необхідне для користування власника та членів його сім’ї. Визнання правочинів із житлом у більшості випадків пов’язано з порушенням прав малолітніх, неповнолітніх та недієздатних осіб, а також соціально незахищених верств населення.

При цьому виникає складність визначення правомірності набуття прав на житло при подальшій передачі житла іншим особам. При цьому всі інші договори за загальним правилом ви­знаються недійсними, що тягне виселення всіх нових власників без надання жилого приміщення.

У ряді випадків Цивільний та Житловий кодекси допуска­ють виселення без надання іншого жилого приміщення у випад­ках систематичного здійснення винних дій під час проживання у житловому приміщенні.

6. Систематичне руйнування житла або використання його не за призначенням.

7. Неможливість спільного проживання.

Відповідно до Житлового кодексу УРСР можливе виселен­ня громадян, коли вони систематично порушують правила спів­життя, що створює неможливість для інших проживання з ним в одній квартирі або в одному будинку, а заходи попередження і суспільного впливу не дали результатів.

Позбавлених батьківських прав, якщо спільне проживан­ня батьків з дітьми визнано неможливим. Неможливість спіль­ного проживання з відповідачем — є необхідність застосування заходів захисту малолітніх і неповнолітніх дітей, навіть у випад­ку, якщо батьки або один із батьків не були позбавлені батьків­ських прав.

8. Примусовий обмін житла.

Наймач жилого приміщення має право за згодою членів сі­м’ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін житла. Як­що між членами сім’ї не досягнуто згоди про обмін, кожний із них має право вимагати в судовому порядку примусового обмі­ну житла на жилі приміщення в різних будинках (квартирах). Якщо суперечка виникла між членами сім’ї, що займають окре­му квартиру, відсутність згоди одного або кількох переїхати до комунальної квартири не є підставою відмови у прийнятті позо­ву, при цьому повинні враховуватися обставини (стан здоров’я, вік тощо), що перешкоджають переїзду.

9. Виселення із гуртожитків та службового житла.

10. Виселення із самовільно зайнятих жилих приміщень.

11. Виселення внаслідок визнання ордеру недійсним.

12. Виселення у зв’язку із капітальним ремонтом жилого будинку.

Виходячи із проведеного аналізу можна говорити про склад­ність застосування норм житлового та цивільного законодавства, що стосуються виселення громадян із жилих приміщень. Од­нією з причин є те, що закони, що регламентують житлові право­відносини, прийняті в різний час і між собою не узгоджуються. Для усунення суперечностей необхідне прийняття нового Жит­лового кодексу, внесення змін та доповнень до чинного Цивіль­ного кодексу, що вплине на єдину правозастосовчу практику.

Судовий порядок виселення повинен застосовуватися до осіб у випадках, прямо передбачених в законі, оскільки ні Жит­ловий ні Цивільний кодекси України не передбачають адміні­стративного порядку виселення осіб за санкцією прокурора.

У випадку правопорушень особа, що вважає свої права та за­конні інтереси порушеними, може звернутися до суду з оскар­женням неправомірних дій посадових осіб, у тому числі й від­шкодування шкоди.

Спори, що виникають з житлово-кооперативних правовід­носин.

Спори за позовами кооперативів: про стягнення з членів ЖБК заборгованості з платежів у погашення банківського кре­диту, платежів у рахунок покриття витрат на експлуатацію та капітальний ремонт жилого будинку і утримання прибудинкової території, зі сплати комунальних послуг, а також із внесків у спеціальні фонди; про стягнення з членів кооперативу додат­кових сум пайових внесків у зв’язку зі збільшенням загальними зборами членів ЖБК їх розміру при зростанні будівельної вар­тості квартири; про переселення членів кооперативу та членів їх сімей до іншого жилого приміщення на час капітального ре­монту жилого будинку; про виселення членів кооперативу, чле­нів їх сімей з жилих приміщень у будинку ЖБК, наданих на час капітального ремонту жилого будинку, із займаного при­міщення при одержанні на всю сім’ю у порядку поліпшення жит­лових умов жилого приміщення, яке звільнилось у будинку ЖБК, у випадках, передбачених ст. 148 ЖК України, якщо член ЖБК не є власником квартири; про виселення осіб, які само­вільно зайняли жиле приміщення; про стягнення з члена ЖБК, який вибув до повної сплати пайового внеску, сум на проведен­ня поточного ремонту для приведення квартири у належний стан.

Спори за позовами членів ЖБК: про надання в користу­вання визначеної відповідно до п. 4 Примірного статуту ЖБК квартири; про відмову у наданні звільненої у будинку ЖБК квартири членові цього кооперативу, який потребує поліпшен­ня житлових умов і користується переважним правом на її одер­жання; про виключення з ЖБК; про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здавання жилого приміщення в найм, в обміні жилими приміщення­ми між членами того самого ЖБК, а також про примусовий об­мін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім’ї не до­сягнуто згоди про обмін; про стягнення з кооперативу вартості проведеного ремонту у випадках, передбачених підпунктом 4 п. ЗО Примірного статуту ЖБК, стягнення сум, що виплачені зайво у рахунок паєнагромадження, оспорювання виконавчого напису нотаріального органу за простроченими платежами; про виділ члену кооперативу, який повністю сплатив пайовий вне­сок (члену його сім’ї, за яким визнано право на частину паєна­громадження) частки зі спільної власності у вигляді ізольова­них приміщень.

1. Спори між членами кооперативу і членами їх сімей (у то­му числі колишніми членами сім’ї) про порядок користування жилими приміщеннями.

2. Спори між кількома спадкоємцями, які проживають в од­ній квартирі, з питань про право на членство у кооперативі та право на жиле приміщення, яким користувався померлий.

3. Судам підвідомчі також спори щодо оскарження прий­нятих загальними спорами рішень: зокрема, про визнання чле­на кооперативу таким, що втратив право на жилу площу, про дозвіл на переобладнання та перепланування приміщення, що займає член кооперативу; про розмір і строки внесення вступ­них пайових внесків, внесків до спеціальних фондів, на екс­плуатацію жилого будинку і утримання прибудинкової тери­торії; про розподіл квартир між членами створеного коопера­тиву, а також надання звільненого жилого приміщення, спори про прийом до ЖБК, а також спір між членами кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, про те, хто з них має переважне право на одержання жилого приміщення, що звіль­нилось у будинку ЖБК, чи кому з членів кооперативу, що про­живають у квартирі, має бути надана кімната (кімнати), що звіль­нилась у цій квартирі, якою особа, що вибула, не вправі була розпорядитись. Ці питання відповідно до п. 32 Примірного ста­туту ЖБК можуть вирішуватися загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених), рішення яких може бу­ти оскаржено в суді (пункти 2, 3 постанови Пленуму Верхов­ного Суду України «Про практику застосування судами зако­нодавства про житлово-будівельні кооперативи» від 18 вересня 1987 р. № 9).

Органи, що розглядають житлові спори.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у дер­жаві. Тому у випадках, коли чинним законодавством України пе­редбачено право оскаржити рішення державного чи іншого орга­ну, їх посадових осіб за підпорядкованістю, суб’єкти житлового права вправі на власний розсуд вирішувати питання про оскар­ження актів таких органів за підпорядкованістю чи шляхом звер­нення до суду із позовною заявою чи скаргою.

Серед органів, уповноважених розглядати житлові спори в адміністративному порядку, треба назвати, перш за все, місцеві державні адміністрації та виконкоми місцевих рад. Цим орга­нам підвідомчі такі спори: з питань обліку громадян, які потре­бують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих примі­щень; про відмову наймача або членів його сім’ї у згоді на все­лення до жилого приміщення інших осіб або у здаванні його у піднайм; вимоги наймача до наймача іншого жилого приміщен­ня в тій самій квартирі про примусовий обмін жилого примі­щення на підставі ст. 80 ЖК або визнання його таким, що втра­тив право користування приміщенням на підставі статей 71 і 107 ЖК; про переселення в межах одного і того самого гурто­житку й інші спори, для вирішення яких можливий адміністра­тивний порядок прийняття рішень.

Незгода з прийнятим будь-яким адміністративним рішен­ням може бути висловлена у формі: заяви; протесту; скарги; клопотання тощо (ст. З Закону України «Про звернення гро­мадян»).

Спори щодо порядку адміністративного провадження мо­жуть розглядатися вищестоящими адміністративними органами в порядку підлеглості, тобто рішення виконавчого органу міс­цевої ради, місцевої державної адміністрації з питань квартир­ного обліку і надання жилих приміщень можуть бути, в першу чергу, оскаржені до виконавчого органу вищої за підпорядкова­ністю ради.

Оскільки для оспорювання правомірності прийнятих дер­жавними органами рішень у загальному порядку допускається звернення до того самого органу, який прийняв неправомірне, на думку заявника, рішення, то всі винесені рішення можуть бути оскаржені безпосередньо керівнику відповідного держав­ного органу, власнику або уповноваженому ним органу підпри­ємства, установи, організації, органу громадської організації, профспілкового комітету, який може винести остаточне рішен­ня зі спірного питання.

Разом із тим, скарги на рішення виконкомів місцевих рад, місцевих державних адміністрацій, їх посадових осіб із цих пи­тань можуть бути предметом розгляду адміністративного суду в порядку, визначеному Кодексом адміністративного судочин­ства України. Оскарження неправомірних дій органів держав­ного управління і службових осіб, що ущемляють права грома­дян, є справами адміністративної юрисдикції. Так, відповідно до ст. З Кодексу адміністративного судочинства України до справ адміністративної юрисдикції належать публічно-правові спори, у яких хоча б однією із сторін є органи виконавчої влади, ор­ган місцевого самоврядування, їх посадова чи службова особа тощо.

Завданням адміністративного судочинства в Україні є за­безпечення повноцінної реалізації прав і свобод, перш за все, фізичних осіб. Адміністративне судочинство є певним обмежен­ням свавілля влади державних органів та їх посадових осіб. Але це повинно призводити до розуміння не певного примен­шення ролі держави у реалізації прав громадян, а навпаки, зміц­нення ролі держави (у особі судової гілки влади) у виконанні цієї суспільно-політичної функції саме на державно-правовому рівні.

Розуміючи величезне значення повноцінної і всеосяжної реа­лізації прав і свобод громадян для створення громадянського су­спільства слід вказати на те, що дієздатне адміністративне судо­чинство є однією з його основних підвалин.

Кодексом адміністративного судочинства України1 прямо встановлено, що завданням адміністративного судочинства в Україні є захист прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб у сфері публічно-правових відносин від порушень із боку органів державної влади, органів місцево­го самоврядування, їх посадових і службових осіб, інших суб’єк­тів при здійсненні ними владних управлінських функцій на осно­ві законодавства, в тому числі на виконання делегованих повно­важень.

До адміністративних судів можуть бути оскаржені будь-які рішення, дії чи бездіяльність суб’єктів владних повноважень, крім випадків, коли щодо таких рішень, дій чи бездіяльності Кон­ституцією чи законами України встановлено інший порядок су­дового оскарження (ст. 2 КАСУ).

При вирішенні підвідомчості житлового спору необхідно зазначити, що житлові спори можуть бути предметом розгля­ду Конституційного Суду України, який посідає особливе міс­це серед органів державної влади. Відповідно до Закону Украї­ни «Про Конституційний Суд України» від 16 жовтня 1996 р.

№ 422/96-ВР завданням Конституційного Суду України є гаран­тування верховенства Конституції України як основного зако­ну держави на всій території України.

Житлові спори можуть вирішуватися і третейським судом, який створюється, відповідно до Закону України «Про третей­ські суди», за згодою всіх учасників конкретного спору. Рішення третейського суду, не виконані добровільно, можуть бути вико­нані примусово на підставі виконавчого листа, виданого район­ним судом за місцезнаходженням третейського суду.

Спори, пов’язані із житлом, є однією із складних категорій і складають значну частину цивільних справ, що розглядаються судами. Однією із гарантій захисту житлових прав особи є пра­вильне вирішення судами цієї складної категорії спорів. Біль­шість житлових спорів є цивільно-правовими, що вирішуються місцевими судами, але в певних випадках можуть бути предме­том розгляду господарського, адміністративного, кримінально­го, конституційного судочинства.

Спори, що випливають із Цивільного кодексу України.

Спори, пов’язані із самовільним будівництвом будинків. Стат­тя 376 Цивільного кодексу України передбачає відповідаль­ність за самочинне будівництво. Жилий будинок вважається са­мочинним будівництвом, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з іс­тотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває пра­ва власності на нього.

При цьому рішенням суду може бути: визнане право влас­ності за особою, яка здійснила самочинне будівництво за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Або будинок має бути знесений особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ді­лянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує пра­ва інших осіб.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить сус­пільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного по­рушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідно­

го органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійс­нила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її про­ведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесен­ню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Осо­ба, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов’язана відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділян­ки до попереднього стану.

Спори, що випливають з права власності громадян на жилий будинок.

1. Спори, пов’язані з правом власності на жилий будинок, стосуються:

— визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного во­лодіння, усунення будь-яких порушень зазначеного права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування заподіяних цим збитків.

Відповідно до юридичної літератури віндикаційний позов — це позов неволодіючого власника про витребування майна із чу­жого незаконного володіння.

Негаторний позов — це позов, за яким власник вимагає усу­нути порушення, які шкодять користуватися річчю, але не по­збавляють його володіння.

Таким чином, при віндикації позивач у момент пред’явлен­ня позову не володіє річчю, яка знаходиться в незаконному во­лодінні відповідача. Вимоги позивача спрямовані на визнання за ним права власності й витребування майна із незаконного володіння. Для негаторного позову характерно, що позивач у момент пред’явлення позову володіє річчю і відповідач своєю протиправною поведінкою заважає нормально здійснювати пра­во власності. Подати негаторний позов може тільки власник, що володіє майном. Якщо власник квартири вимагає визнання пра­ва власності на житло, а не на витребування майна із чужого не­законного володіння, позов слід кваліфікувати як негаторний. Якщо позов неволодіючого власника спрямований на витребу­вання житла із незаконного володіння відповідача, то цей позов є віндикаційним.

Не можна погодитись із деякими авторами \ які визнають можливість відникації залежно від добросовісності набувача, особливо це стосується випадків вилучення житла у недобросо­вісного набувача.

Самозахист цивільних прав здійснюється самою особою, або вони можуть бути встановлені договором чи актами цивільного законодавства (ст. 19 ЦК України).

Способи захисту можна поділити на:

— способи превентивного характеру, основним призначен­ням яких є запобігання цивільним правопорушенням у майбут­ньому. Зокрема, це може мати місце при вирішенні житлових спорів, коли перед судом постає питання про визнання за осо­бою права на житлову площу:

— способи, які безпосередньо спрямовані на захист майно­вої сфери особи, але не здійснюють матеріального впливу на правопорушеника. До них належить: витребування майна із чу­жого незаконного володіння; усунення перешкод у здійсненні права; повернення осіб у попередній стан, якщо правочин ви­знається недійсним; повернення безпідставно набутого іншою особою майна;

— способи, безпосередньо спрямовані на захист майнової сфери: відшкодування збитків, які виникли внаслідок невико­нання чи неналежного виконання зобов’язання; відшкодування шкоди.

Залежно від змісту слід розрізняти такі позовні вимоги:

— якщо позивач просить не тільки визнати за ним право власності, а й виселити незаконних володільців — позов є віндикаційним;

— якщо позивач просить визнати право власності, але не ви­магає виселення — позов є негаторним.

2. Спори про виділ частки з будинку (поділ будинку), що є спільною власністю (частковою чи сумісною).

3. Спори про надбудову, прибудову або перебудову будин­ку і підсобних будівель, якщо є дозвіл виконкому місцевої ради, але проти цього заперечують інші учасники спільної часткової власності.

4. Спори про визначення порядку користування жилим бу­динком.

5. Спори про зміну розміру часток будинку, що перебувають у спільній частковій власності.

6. Спори про право привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності на будинок.

7. Спори про визнання недійсними договорів купівлі-про­дажу, міни, дарування будинку тощо;

8. Спори про компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, спричинену діяльністю підприємств, організацій (пунк­ти 2, 3 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства, що регулює пра­во приватної власності громадян на жилий будинок» від 4 жовт­ня 1991 р. № 7.

Спори щодо захисту права приватної власності громадян на жилий будинок, квартиру. У позовах про витребування власни­ком свого майна слід враховувати, що згідно зі ст. 50 Закону «Про власність» і ЦК України власник у будь-якому випадку має право вимагати повернення (віндикації) свого майна з чу­жого незаконного володіння, а також належного йому майна, безоплатно набутого володільцем від особи, яка не мала права його відчужувати. Слід мати на увазі, що захист права приват­ної власності громадян здійснюється шляхом судового розгля­ду справ.

1. Про усунення перешкод у будівництві житла.

Власнику належить право володіння, користування майном. Власник може виконувати різного роду перебудови, надбудови тощо. Питання про видачу дозволу входить до компетенції міс­цевих рад. Здійснення добудов, прибудов, переобладнання, що є у спільній власності кількох осіб, можливе лише за їхньої спіль­ної згоди. У зв’язку з цим може виникнути питання, в якому по­рядку зацікавлена особа повинна здійснювати своє право на до­будову за відсутності згоди інших співвласників. Тим більше, що додаткове будівництво може порушити законні права та інтере­си співвласника. Тому в цьому випадку необхідно звертатися до суду. Але до цього повинен бути висновок компетентного органу про можливість здійснення додаткового будівництва. Що сто­сується висновків, які складаються за результатами перевірок відповідними органами (пожежного, санітарного, архітектурно-будівельного нагляду), то ці документи є додатковими, на під­ставі яких місцева рада надає висновок про можливість прове­дення робіт.

1. Спори, що виникають зі спільного будівництва, які мож­на поділити на спори, що виникають за позовами членів сім’ї, та ті, що виникають за позовами інших осіб, що брали участь у бу­дівництві.

2. Спори про визнання права власності на майно, про витре­бування майна з чужого незаконного володіння (а в передбаче­них законом випадках і від добросовісного набувача) чи від­шкодування його вартості, про усунення інших порушень прав власника. Відповідно до ст. 46 Закону «Про власність» власник або будь-яка інша особа, що володіє майном на законних підста­вах, може вимагати усунення будь-яких порушень своїх прав на життя, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування завданих цим збитків. Якщо відпо­відач мав повернути майно в натурі, але з будь-якої причини ухиляється від цього, він, відповідно до ст. 203 ЦК, зобов’яза­ний відшкодувати кредитору завдані ним збитки, зокрема повер­нути таку суму грошей, яку потрібно на час розгляду заяви ви­тратити для придбання майна, що належало кредитору і не було повернуто боржником у натурі. Коли ж виконання рішення су­ду буде затримане з вини боржника і за цей час ціни на майно збільшаться, кредитор вправі пред’явити з цих підстав додатко­ві вимоги про відшкодування збитків.

Відповідно до ст. 9 ЖК ніхто не може бути виселений із зай­маного жилого приміщення або обмежений у праві користуван­ня ним, інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Тому при незаконному позбавленні права користування жилим приміщенням та обставина, що особа, яка купила це приміщен­ня, є добросовісним набувачем, не може бути підставою для від­мови у відновленні порушеного права і визнанні недійсним ак­та про приватизацію та угоди про відчуження жилого примі­щення.

3. Спори про визначення порядку володіння, користування і розпорядження житлом, що є спільною власністю.

4. Спори про поділ спільного майна або виділ з нього частки.

При розгляді спорів, пов’язаних зі спільною власністю гро­мадян, слід виходити з того, що відповідно до чинного законодавства спільною сумісною власністю є: майно, нажите по­дружжям за час шлюбу відповідно до Закону «Про власність», Сімейного кодексу України); квартира (будинок), передана під час приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою членів сім’ї наймача у їх спільну сумісну власність (ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фон­ду»). В інших випадках спільна власність громадян є частко­вою. Якщо розмір часток у такій власності не було визначено і учасники спільної власності при надбанні майна не виходи­ли з рівності їх часток, розмір частки кожного з них визначаєть­ся ступенем його участі працею й коштами у створенні спільної власності.

Частка учасника спільної сумісної власності визначається при поділі майна, виділі частки із спільного майна, зверненні стягнення на майно учасника спільної власності за його борга­ми, відкритті після нього спадщини. Розмір частки учасника спільної сумісної власності може визначатися ступенем його трудової участі у створенні майна. Розмір часток у спільній су­місній власності подружжя визначається за нормами Сімейно­го кодексу України. У разі відсутності доказів про те, що участь когось з учасників спільної сумісної власності (крім сумісної власності подружжя) у надбанні майна була більшою або мен­шою — частки визначаються однаковими.

Квартира, яка є спільною сумісною чи спільною частковою власністю, на вимогу учасника (учасників) цієї власності під­лягає поділу в натурі, якщо можна виділити сторонам ізольо­вані жилі та інші приміщення із самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири. У противному разі може бути встановлено порядок користування приміщеннями квартири, якщо про це заявлено позов; при цьому співвласники можуть укласти договір про зміни долі кожного з них. За відсутності згоди співвласників будівлі зацікавлені особи можуть зверну­тися до суду.

Спори про визнання недійсними правочинів щодо відчу­ження майна, а також про визнання незаконними актів держав­них органів, органів місцевого самоврядування про неправо­мірне втручання у здійснення власником правомочностей щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном. Цивільне законодавство встановлює відповідальність державних орга­нів за втручання у здійснення власником його правомочностей. Так, відповідно до ст. 56 Закону України «Про власність», дер­жавний орган не має права втручатись у здійснення власником, а також іншими особами правомочностей щодо володіння, ко­ристування й розпорядження своїм майном або встановлювати не передбачені законодавчими актами України додаткові обо­в’язки чи обмеження.

Державні органи несуть майнову відповідальність за шкоду, заподіяну їх неправомірним втручанням у здійснення власни­ком і зазначеними особами правомочностей щодо володіння, ко­ристування й розпорядження житлом.

Стаття 57 Закону України «Про власність», ст. 393 ЦК України встановлюють те, що державні органи несуть також відповідальність за видання актів, які порушують права власни­ків та інших осіб щодо володіння, користування чи розпоря­дження належним їм майном, такий акт визнається недійсним за позовом власника або особи, права якої порушено.

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та визначеній законом ком­петенції органу, який видав цей акт. Обов’язковою умовою ви­знання акта недійсним є також порушення у зв’язку з прийнят­тям відповідного акта прав і охоронюваних законом інтересів власника — позивача у справі. Власник майна також мав права вимагати відновлення становища, яке існувало до видання цьо­го акта, у разі неможливості відновлення становища власник має право на відшкодування майнової та моральної шкоди.

Недодержання вимог правових норм, які регулюють поря­док прийняття акта, у тому числі стосовно його форми, строків прийняття тощо, може бути підставою для визнання такого акта недійсним лише тоді, коли відповідне порушення спричинило прийняття неправомірного акта. Якщо акт у цілому узгоджуєть­ся з вимогами чинного законодавства і прийнятий відповідно до обставин, що склалися, тобто є правильним по суті, то окремі порушення встановленої процедури прийняття акта не можуть бути підставою для визнання його недійсним, якщо інше не пе­редбачено законодавством (роз’яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання практики вирішення спорів,

пов’язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів» від 26 січня 2000 р. № 02-5/35).

У постанові Пленуму Верховного Суду «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя» зазначено, що суди мають суворо додержуватися передбаченого ст. 56 Кон­ституції права особи на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяль­ністю органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повно­важень.

2. Спори про переведення прав і обов’язків покупця за дого­вором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної частко­вої власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності, на привілеєву купівлю цієї частки або про переведення на наймача прав і обов’язків набу­вача за цією угодою. При розгляді позову про переведення на підставі ст. 362 ЦК України прав і обов’язків покупця за дого­вором купівлі-продажу, укладеним з порушенням права приві­леєвої купівлі частки у спільній частковій власності, слід вихо­дити з дійсної вартості частки на час розгляду справи і з’ясову­вати, чи спроможний позивач її сплатити. Доказом цього може бути внесення позивачем на депозитний рахунок суду суми дійс­ної вартості частки.

3. Спори про передачу в приватну власність майна, яке за законом підлягає відчуженню громадянинові (зокрема, відпо­відно до ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» підлягають передачі сім’ям наймачів кварти­ри (будинки) та належні до них господарські споруди і примі­щення; згідно з п. 12 ст. 20, п. 1 ст. 21, п. 10 ст. 22 Закону України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали вна­слідок Чорнобильської катастрофи» відповідним категоріям цих громадян передаються у власність жилі приміщення тощо).

Спори про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих порушенням права власника (включаючи й неодержані доходи). При вирішенні питання про грошові стяг­нення у справах про захист права приватної власності на майно необхідно виходити з того, що вартість спірного майна визнача­ється за погодженням сторін, а в разі відсутності — за дійсною вартістю майна на час розгляду спору. Під дійсною вартістю ро­зуміється грошова сума, за яку майно може бути продане в да­ному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення у разі необхідності призначається експертиза; якщо в будинку житлово-будівельного кооперативу кошти внесено повністю і, за твер­дженням сторін, вартість квартири перевищує кошторисну, дійс­на її вартість може бути визначена за погодженням сторін, а в разі недосягнення згоди — з урахуванням чинних ринкових цін на квартири в даній місцевості. Коли пай сплачено не повністю, фактичне підвищення кошторисної вартості квартири в будин­ку ЖБК у зв’язку з інфляцією має враховуватися як при вирі­шенні питання про повернення особі, що вибула з кооперативу, пайового внеску, внесеного до виникнення інфляції або до під­вищення її рівня, так і при визначенні його розміру для внесен­ня новоприйнятою особою.

Спори про виключення майна з опису.

Арешт і продаж майна боржника на стадії виконання судо­вих рішень є способом примусового виконання, якщо рішен­ня суду не виконується у добровільному порядку. Закон «Про виконавче провадження» прямо передбачає, коли може бути звернено стягнення. Порушення вимог закону є підставою для звільнення від арешту. Йдеться не про належність будівлі, а про неправомірний її арешт. Закон охороняє і права третіх осіб, яких може торкнутися накладання арешту на майно боржни­ка. Тому для охорони своїх прав та інтересів третя особа мо­же звернутися до суду із позовом про звільнення майна з-під арешту.

Судами розглядаються й інші позови, пов’язані із захистом права приватної власності на житло. Відповідні положення що­до захисту права приватної власності поширюються також і на особу, яка хоча не є власником, але володіє майном з підстав, передбачених законом чи договором (постанова Пленуму Вер­ховного Суду України «Про судову практику у справах за позо­вами про захист права приватної власності» від 22 грудня 1992 р. № 20.).

Спори, пов’язані із знесенням будівель у зв’язку із вилу­ченням земельної ділянки.

Спори, що випливають із Закону України «Про приватиза­цію державного житлового фонду». Законом встановлено два шляхи для придбання у власність жилої площі наймачем: при­ватизація і викуп. Відповідно до п. 13 постанови Пленуму Вер­ховного Суду України «Про судову практику у справах за по­зовами про захист права приватної власності» від-22 грудня 1995 р. № 20 вимоги про право наймача жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та чле­нів його сім’ї придбати у власність відповідну квартиру (буди­нок) шляхом викупу або на інших, передбачених законодавством України, розгляда­ються судами в позовному провадженні. У такому самому про­вадженні розглядаються заяви про визнання безпідставною від­мови органів приватизації передати у приватну власність квар­тиру (будинок) із державного житлового фонду відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фон­ду» і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затвердженою наказом Державного коміте­ту України по житлово-комунальному господарству від 15 ве­ресня 1992 р. № 56) або відмови передати у приватну власність особам, які користуються відповідним правом за Законом Украї­ни «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи», квартиру (будинок), яку вони займають у громадському житловому фонді.

В інших випадках громадським житловим фондом розпоря­джаються власники жилих приміщень. Вони, зокрема, вирішу­ють питання про продаж наймачеві жилого приміщення, у зв’яз­ку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обо­в’язку, пов’язаного з відчуженням квартири (будинку). Разом із тим, наймач користується переважним правом на викуп жилого приміщення, яке займає, і в разі відчуження останнього іншій особі він вправі пред’явити позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця або про визнання угоди недійсною.