2. Особливості цивільно-правової відповідальності за порушення у житловій сфері

Відповідальність є одним із засобів впливу на учасників цивільних правовідносин, який визначається межами дозво­леної та необхідної їх поведінки. Правова відповідальність є одним із головних інститутів права в цілому і окремих його га­лузей.

Значення цивільно-правової відповідальності розкриваєть­ся через її функції: регулятивну, охоронну, превентивну, компен­саційну, стимулюючу тощо. Юридичною підставою для відпо­відальності є закон, фактичною — склад правопорушення. Вона настає за наявності таких умов:

— протиправна поведінка (дія чи бездіяльність) особи;

— шкідливий результат такої поведінки, наявність шкоди;

— причинний зв’язок між протиправною поведінкою і шко­дою;

— вина особи, яка заподіяла шкоду.

При цьому «перші три умови є об’єктивними, а четверта (ви­на) є суб’єктивною підставою цивільно-правової відповідаль­ності». Протиправною поведінкою визнається така поведінка, яка порушує приписи правової норми, незалежно від того, знав чи не знав правопорушник про неправомірність своєї по­ведінки. Шкода — це будь-які негативні наслідки правопору­шення. Негативний результат цивільного правопорушення де­які автори розглядають в трьох взаємопов’язаних аспектах — як соціальну, юридичну та фактичну шкоду, що залежить від конкретно порушеного об’єкта. Шкода може бути договірною та недоговірною, майновою та немайновою, завданою особі або майну.

Цивільно-правове покарання характеризується такими озна­ками:

— відбувається на користь потерпілого;

— може переходити на інших осіб (правонаступників заподіювача шкоди);

— у разі коли правопорушниками є кілька осіб, вони притя­гуються до відповідальності як одна особа;

— можуть притягуватися до відповідальності особи, які без­посередньої участи в правопорушенні не брали (батьки, опіку­ни та ін.)1.

Цивільно-правова відповідальність — є санкція за право­порушення, що тягне для правопорушника негативні наслідки у вигляді позбавлення суб’єктивних цивільних прав або покла­дення нових чи додаткових цивільно-правових обов’язків.

У цивільному законодавстві розрізняються види відповіда­льності за різними критеріями. За підставами виникнення прав та обов’язків, за порушення яких встановлено відповідальність, вона поділяється на договірну та позадоговірну. Договірна від­повідальність — відповідальність за порушення існуючого між

сторонами договірного зобов’язання, що становить додатковий до основного, вже існуючого, юридичний обов’язок.

Зобов’язання із відшкодування позадоговірної шкоди відріз­няють, зокрема: 1)дія їх поширюється як на майнові, так і на немайнові правовідносини; 2) вони виникають внаслідок пору­шення абсолютних прав, як майнових, так і немайнових; 3) такі зобов’язання мають позадоговірний характер; 4) шкода відшко­довується у повному обсязі.

Реалізація санкції забезпечена можливістю застосування за­ходів державного примусу. Цивільно-правова відповідальність може виникати не тільки у межах відповідного цивільно-право­вого зобов’язання, а й з інших правових підстав, зокрема зав­дання шкоди, безпідставного набуття та збереження майна.

Слід зазначити, що цивільне право передбачає загальні та спеціальні форми відповідальності (статті 366, 371, 610, 1166, 1170,1173,1176,1190 тощо ЦК, ст. 190 ЖК УРСР). Залежно від розподілу обов’язків дольова, солідарна відповідальність у жит­ловому праві мають свої особливості, оскільки наймач вступає у договірні відносини, представляючи інтереси своєї сім’ї, а до членів сім’ї, що проживають в одній квартирі, не завжди можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності. В цій частині повинні діяти норми житлового законодавства. Загальні форми відповідальності — обов’язок відшкодування збитків, що завдані неправомірними діями (ст. 611 ЦК). Спеці­альні — втрата завдатку (статті 570,571 ЦК), знесення будинку, будівель і споруд за рішенням суду (статті 351, 417 ЦК).

Житлове законодавство передбачає майнову відповідальність за переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення (ст. 100 ЖК УРСР), а також цивільно-правову від­повідальність за невиконання наймодавцем обов’язків щодо за­безпечення схоронності житлового фонду та ремонту жилого при­міщення у випадках, спричинених невідкладною необхідністю (ст. 176 ЖК УРСР).

Переобладнання і перепланування жилого будинку та жило­го приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою, перетворення комунальних квартир на окремі квартири для сім’ї. Переобладнання і перепланування жилого приміщення до­пускаються за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають ра­зом із ним, і наймодавця з дозволу виконавчого органу місцевої ради.

У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім’ї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщен­ня спір може бути вирішено в судовому порядку.

Наймач, який самовільно переобладнав чи перепланував жи­ле приміщення, зобов’язаний за свій рахунок привести примі­щення у попередній стан.

У ст. 190 ЖК УРСР передбачений обов’язок відшкодуван­ня шкоди, заподіяної жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об’єктам благоустрою і зеленим на­садженням на прилеглих до будинків ділянках. При відшкоду­ванні збитків, яких завдано житловому фонду, слід виходити із загальних норм цивільного законодавства, згідно з якими шко­да, заподіяна особі чи майну особи, підлягає відшкодуванню осо­бою, яка заподіяла цю шкоду, у повному обсязі. Статті 1166, 1170, 1173—1176 Цивільного кодексу України передбачають випадки відшкодування шкоди, завданої органом державної влади, орга­ном влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, органом дізнання, попереднього (досудового) слідства, прокуратури або суду.

Службові особи й інші працівники, з вини яких підприємст­ва, установи, організації зазнали витрат, пов’язаних із відшко­дуванням шкоди, несуть матеріальну відповідальність за прави­лами, передбаченими гл.

Статті 23, 1167 Цивільного кодексу України передбачають також можливість відшкодування моральної шкоди, завданої порушенням прав особи. Моральна шкода полягає: у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв’язку з протиправ­ною поведінкою щодо неї самої, членів її сім’ї чи близьких ро­дичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв’язку зі знищенням чи пошкодженням її майна. Моральна шко­да відшкодовується грішми, іншим майном або в інший спосіб.

Розмір грошового відшкодування моральної шкоди визна­чається судом залежно від характеру правопорушення, глибини фізичних та душевних страждань, погіршення здібностей потер­пілого або позбавлення його можливості їх реалізації, ступеня вини особи, яка завдала моральної шкоди, якщо вина є підста­вою для відшкодування, а також з урахуванням інших обставин, які мають істотне значення.

Моральна шкода відшкодовується незалежно від майнової шкоди, яка підлягає відшкодуванню, та не пов’язана з розміром цього відшкодування.

Нині у цивільному законодавстві та юридичній літературі стверджується, що як фізична, так і юридична особа, мають пра­во на відшкодування моральної шкоди1. Проте в житловому пра­ві тільки фізична особа як носій особистого немайнового блага може претендувати на відшкодування моральної шкоди. Тому моральна шкода, завдана фізичній особі неправомірними рі­шеннями, діями чи бездіяльністю, відшкодовується особою, яка її завдала, за наявності її вини.

Відповідно до ст. 1192 Цивільного кодексу України суд за ви­бором потерпілого може зобов’язати особу, яка завдала шкоди майну, відшкодувати її в натурі (передати річ того самого роду і такої самої якості, полагодити пошкоджену річ тощо) або від­шкодувати завдані збитки у повному обсязі. Цивільно-правова відповідальність за порушення цивільного законодавства поля­гає в тому, що завдана шкода має бути відшкодована за загаль­ними правилами цивільного законодавства, тобто відшкодуван­ня шкоди може полягати у виправленні, ремонті пошкодженого майна або в повному відшкодуванні збитків.

При відшкодуванні збитків, яких завдано житловому фон­ду, що передбачено ст. 190 ЖК, слід виходити із загальних норм цивільного законодавства, згідно з якими шкода, заподіяна осо­бі чи майну громадянина, а також шкода, заподіяна організації, підлягає відшкодуванню особою, яка заподіяла цю шкоду, у пов­ному обсязі. Той, хто заподіяв шкоду, звільняється від її від­шкодування, якщо доведе, що шкоду заподіяно не з його вини.

Визнання правочинів щодо житла недійсними. Значна криміногенність на ринку житла спричинює необхідність зупинитися і на питанні визнання правочинів із житлом недійсними, що є актуальним не тільки для У країни.

Так, у Російській Федерації, і зокрема в Москві, особлива увага приділяється недопущенню злочинних посягань на жит­ло громадян. Так, у розпорядження мера Москви «Про додатко­ві заходи по захисту громадян від протиправних дій злочинних угруповань при приватизації і відчуженні жилих приміщень» від 26 травня 1994 р. констатується, що за останній час виявлені випадки здійснення угод щодо продажу, дарування, обміну жит­ла під впливом обману, насилля, погроз із боку злочинних еле­ментів, є факти фізичного знищення таких громадян. Тому про­понується проводити реєстрацію угод щодо відчуження житла громадян тільки після їх виписки з відчужуваної площі до ін­шого місця проживання, призупиняти виписку таких громадян без надання ними відповідного дозволу на прописку на новому місці проживання1. Захист житлових прав громадян має здійсню­ватися нормами не тільки цивільного, а й кримінального права.

Підставами визнання правочинів недійсними є: 1) порушен­ня порядку вселення; 2) порушення вимог закону.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встанов­лені ст. 203 Цивільного кодексу України. Так, зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивіль­ного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Осо­ба, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивіль­ної дієздатності.

Недійсні правочини не тягнуть за собою правових наслідків, не містить якостей юридичного факту, здатного породити ті ци­вільно-правові наслідки, настання яких бажають сторони. Су­часне цивільне законодавство закріпило поділ недійсних право­чинів на нікчемні та оспорювані правочини.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна ІЗ сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підста­вах, встановлених законом, такий правочин може бути визна­ний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, яких бажають сторони, крім тих, що пов’язані з його недійсністю (ст. 216 ЦК України). У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що во­на одержала на виконання цього правочину.

Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо мож­на припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Суд може також визнати нікчемний правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвід­ченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.

Підстави недійсності правочинів можна поділити на укладе­ні: а) з порушенням форми; б) з порушенням вимог нотаріаль­ного посвідчення та державної реєстрації; в) укладені недієздат­ними особами; г) з метою, що суперечить публічному порядку і моральним засадам суспільства; ґ) удавані та фіктивні правочи­ни. Всі угоди щодо відчуження житла повинні відповідати уста­новленій законом письмовій формі, з додержанням встановле­них Цивільним кодексом вимог (статті 203, 205, 207, 209 ЦК).

Правочини щодо відчуження житла повинні укладатися в письмовій формі й підлягати обов’язковому нотаріальному по­свідченню, якщо однією зі сторін виступає громадянин, та обов`язковій державній реєстрації. Моментом вчинення правочину є момент його державної реєстрації (ст. 210 ЦК).

Відповідно до ст. 18 Цивільного кодексу України нотаріус здійснює захист цивільних прав шляхом вчинення виконавчого напису на борговому документі та в порядку, встановленому за­коном.

Нотаріальне посвідчення переходу права власності на жит­ло виконує, насамперед, охоронювальну функцію, завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення у випадках посвідчення запові­тів, договору ренти, довічного утримання, іпотеки. На нотаріу­сів також покладено обов’язок посвідчувати права, а також фак­ти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії з метою надання їм юридичної вірогідності.

Згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат» та пункта­ми 60—73 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій но­таріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 283/8882, закріплено порядок посвідчення правочинів про відчуження жилого будинку, квар­тири. У першу чергу, нотаріуси посвідчують правочини, щодо яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну фор­му, а також за бажанням сторін і будь-які інші угоди, що не по­требують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріуси та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.

Відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України щодо пе­реходу права власності на жилий будинок або права користу­вання на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, допускається без зміни її цільового призначення.

Правочини про відчуження та заставу житла посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власно­сті на майно, що відчужується або заставляється. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяжен­ня в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що під­тверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні правочинів про відчуження або заставу жи­лого будинку, квартири, іншого нерухомого майна перевіряєть­ся відсутність заборони відчуження або арешту майна.

У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення правочинів про відчуження або заставу жило­го будинку, квартири провадиться за місцезнаходженням вка­заного майна.

При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтвер­джують право власності (довірчої власності) на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, — документів, що підтверджують"державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Право власності на жилий будинок, квартиру, що відчужу­ються, може бути підтверджене, зокрема, одним із таких доку­ментів або їх дублікатів: а) нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), рен­ти, дарування, міни; б) спадковим договором; в) свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;

г) свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); ґ) свідоцтвом про право на спадщину; д) сві­доцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна; е) сві­доцтвом про право власності на частку в спільному майні по­дружжя; є) договором про поділ спадкового майна; ж) догово­ром про припинення права на утримання за умови набуття пра­ва на нерухоме майно; з) договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно; и) договором про виділення частки в натурі (поділ); і) іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів перед­бачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; ї) рішенням суду; й) договором купівлі-продажу, зареєст­рованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстра­цію відповідних прав тощо.

Крім правовстановлювального документа на жилий будинок нотаріус вимагає документи, передбачені наказом Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власнос­ті на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 р. № 84/5, а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, — довідку відповідного органу місцевого самовряду­вання з викладенням характеристики відчужуваного нерухомо­го майна.

Коли з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, у тому числі перепла­нування жилого будинку, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу, або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проек­ту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і пра­вил, нотаріус вимагає надання рішення органу місцевого само­врядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, пере­планування чи зведення господарських, побутових будівель та споруд. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в по­свідченні договору відчуження жилого будинку, власником яко­го здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.

Письмові правочини повинні бути підписані сторонами, які їх укладають. Якщо фізична особа у зв’язку із хворобою або фі­зичною вадою не може підписатися власноручно, за її доручен­ням текст правочину в її присутності підписує інша особа. Під­пис іншої особи на тексті правочину посвідчується нотаріально, засвідчується нотаріусом або посадовою особою, яка має пра­во на вчинення такої нотаріальної дії, із зазначенням причин, з яких текст правочину не може бути підписаний особою, яка його вчиняє.

Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або част­ково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчен­ня, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлен­ня договору. Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК, якщо сторони домо­вилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконан­ня договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріально­го посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьо­му разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимага­ється.

Недійсним є також правочин, що не відповідає вимогам за­кону. До правочинів, які визнаються недійсними в зв’язку з по­рушенням вимог закону, належать: про відмову від права звер­татися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздат­ності та дієздатності, укладені від імені особи, яку представляє представник, щодо себе особисто або щодо другої особи, пред­ставником якої він одночасно є (ст. 238 ЦК); правочини, що по­рушують публічний порядок (ст. 228 ЦК); правочини, укладені фізичною особою, цивільна дієздатність якої обмежена, за межами її цивільної дієздатності (ст. 223 ЦК); недодержання ви­мог закону щодо форми правочину (ст. 217 ЦК).

У житловій сфері нікчемними є:

а) угоди, укладені з метою, що порушує публічний порядок (ст. 228 ЦК);

б) удавані та фіктивні угоди (статті 234, 235 ЦК);

в) правочини, здійснені недієздатною фізичною особою (ст. 226);

г) правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклу­вання (ст. 224) та вчинений малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності (ст. 221);

ґ) порушення вимог щодо нотаріального посвідчення та дер­жавної реєстрації (ст. 219).

д) за наявності довіреності, у якій не зазначена дата її вчи­нення (ст. 247 ЦК).

Для правочинів, які батьки вчиняють із приводу належного малолітній чи неповнолітній особі майна, важливе значення має приділятися таким об’єктам, як квартири, жилі будинки. Це по­яснюється високою цінністю та специфічними споживчими якостями — здатністю задовольнити житлові потреби. Право­чини, спрямовані на відчуження квартир і жилих будинків, які перебувають у власності малолітніх чи неповнолітніх осіб, по­требують підвищеної уваги з боку органу опіки та піклування1. Разом із тим, малолітній і неповнолітній особі (як будь-якому власнику) належить право на відчуження житла. Але належна реалізація цього права пов’язана із наявністю обставин для ви­дачі дозволу на продаж житла. До них зокрема можуть бути від­несені: дійсна необхідність продажу житла, реальна можливість придбання нового житла, у випадку виселення їх обов’язково по­винно надаватися інше упорядковане жиле приміщення. Л. Г. Лічман на основі аналізу судової практики зробив висновок, що не­повнолітня особа може бути визнана такою, що втратила право на користування житлом, тільки у зв’язку з вибуттям до іншого постійного місця проживання2.

Раніше орган опіки та піклування вимагав спочатку при­дбання батьками нової квартири, а потім вже продаж старої1. Такий варіант є найбільш оптимальним і його не потрібно по­в’язувати із наявністю у батьків засобів на придбання нового житла до продажу старого.

Як зазначає Л. Я. Бічук, часто батьки, вирішуючи питан­ня про придбання житла за новим місцем проживання, при вчиненні відповідних правочинів не включають малолітніх і неповнолітніх осіб у коло співвласників, у той час коли пра­вочин вчиняється за гроші, отримані за житло, яке належало на праві спільної власності як батькам, так і їхнім дітям за міс­цем колишнього проживання, та не дотримуються обов’язко­вої нотаріальної форми (якщо купують житло на біржі)2. На практиці такі правочини визнаються у судовому порядку не­дійсними. Формально спір вирішується в інтересах неповно­літніх, коли їм відшкодовується частина вартості житла, яке їм належало, а реально вони втрачають право на користування житлом.

Чинне цивільне законодавство містить низку вимог, із додер­жанням яких пов’язується чинність правочинів. Однією з таких вимог є відповідність правочину нормам Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним за­садам суспільства.

ЦК України не містить ознак порушення моральних засад суспільства. Можна виділити об’єктивні і суб’єктивні елементи складу випадків. З об’єктивної сторони правочин за своїм ха­рактером визначається на основі змісту, причини і мети. Напри­клад, зміст аморальності за змістом — обіцянка винагороди за виконання, яке відповідно до соціальної моралі не може бути виконане за винагороду (зміна полу). Причина в правочині су­перечить суспільній моралі, коли, наприклад, правочин укладе­ний на підставі, що суперечить суспільній моралі (наймодавець розриває договір найму житла, оскільки наймач виступав проти зміни договору найму). Мета може бути аморальною, якщо пра­вочин спрямований на експлуатацію сторони в угоді. З суб’єктивної сторони необхідна спільна обізнаність про факт пору­шення моральних засад суспільства.

Стаття 226 ЦК України визначає нікчемним правочин, який порушує публічний порядок. Натомість правочин у ньому ви­значається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод лю­дини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, що порушує публічний порядок, визнається законодавством нікчемним, тоб­то таким, недійсність якого встановлена законом. При цьому ви­знання нікчемного правочину недійсним судом не вимагається. Однак залишається незрозумілим, через який правовий меха­нізм і які суб’єкти можуть реалізувати чи забезпечити реаліза­цію наслідків нікчемності правочинів, які суб’єкти встановлю­ють наявність у тих чи інших правочинів ознак, з якими зако­ном пов’язана їх нікчемність, поза судом.

На формування судової практики буде впливати досвід за­стосування ст. 49 ЦК УРСР 1963 р., разом із тим, необхідно ви­окремити зміст Цивільного кодексу України від традицій, що склалися за роки радянської влади. На відміну від чинного ра­ніше цивільного законодавства, увага зосереджується не на по­рушенні встановлених законодавством суспільних, економічних і соціальних основ держави, державної безпеки тощо, а, переду­сім, наголошується на тих порушеннях публічного порядку, які призначені забезпечити захист прав приватної особи. Для з’ясу­вання сутності правопорушення слід визначити поняття «пуб­лічний порядок». Правочин, який порушує публічний порядок, є різновидом цивільного, а не господарського, кримінального, адміністративного правопорушення, критерієм виокремлення якого є спрямованість на порушення конституційних прав та свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, територіальних громад, незаконне заволодіння ним.

Вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, тягне за собою спеціальні види відповідальності на загальних підставах, визначені ч. 1 ст. 216 ЦК України.

Об’єктом правопорушення є «публічний порядок» у визна­ченні ст. 228 ЦК України, при цьому суб’єктом такого право порушення може бути будь-який учасник цивільних відносин (у тому числі суб’єкт публічного права).

До оспорюваних правочинів чинне цивільне законодавство відносить правочини, які визнаються такими лише в судовому порядку:

а) юридичної особи, здійснені без спеціального дозволу (лі­цензії) (ст. 227);

б) вчинені неповнолітньою особою за межами її цивільної дієздатності (ст. 222);

в) вчинені особою, обмеженою судом у дієздатності (ст. 223);

г) вчинені особою, яка у момент вчинення не усвідомлюва­ла значення своїх дій та (або) не могла керувати ними (ст. 225);

ґ) правочини під впливом помилки, обману, насильства, зло­вмисної домовленості представника однієї сторони з іншою (стат­ті 229-232 ЦК);

д) під впливом тяжкої обставини (ст. 233).

Правочин, визнаний недійсним, вважається недійсним із мо­менту його укладення. Проте, якщо з самого правочину випли­ває, що він може бути припинений лише на майбутнє, дія його визнається недійсною і припиняється на майбутнє.

Визнання правочину недійсним на підставі, коли учасник правочину умисно був введений в оману іншою стороною, від­буваються тоді, коли йому повідомили факти, які не відповіда­ють дійсності і які мали суттєве значення. Можливі випадки об­дурювання з боку одного з учасників правочину, умисне вве­дення в оману контрагента з приводу якості, розміру жилих при­міщень. Істотне значення для визнання правочину недійсним має також замовчування конкретних обставин, при цьому від­бувається обман учасника правочину. Правочин, який уклада­ється під впливом обману, може бути визнаний недійсним че­рез те, що наявне невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить ін­тересам особи, яку представляє. Наприклад, має місце непра­вильне уявлення чи незнання інформації про технічний стан жилого будинку.

Позов про визнання угоди недійсною може пред’явити тіль­ки сторона з приводу обману, якщо діяла під впливом введення її в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ст. 230 ЦК України). Обман має місце, якщо сторона заперечує наяв­ність обставин, які можуть перешкодити виникненню правочи­ну, або якщо вона замовчує їх існування. Яскравий приклад об­ману наводить А. В. Луць, яка, зокрема, зазначає: «Так, одним із поширених можна назвати договір купівлі-продажу за довірені­стю або на основі незаконної приватизації... Згідно зі ст. 8 Зако­ну «Про приватизацію державного житлового фонду» право на придбання житла у власність має покупець квартири за пись­мовою згодою всіх сумісно проживаючих повнолітніх членів сі­м’ї, включаючи тимчасово відсутніх. В будь-який момент може з’явитися «незгідний» з приватизацією член родини і в такому випадку договір купівлі-продажу природно визнається судом недійсним».

Помилка — це відсутність справжнього уявлення про стан жилого приміщення, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення. Наслідки, перед­бачені ЦК, настають, коли дефекти об’єктивно заперечують про­живання у квартирі й їх неможливо позбавитися. Йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, істотність якої має вста­новлювати тільки суд, що здійснюється у кожному окремому ви­падку щодо конкретних, фактичних обставин. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав і обов’язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цін­ність або можливість використання за цільовим призначенням.

Помилка у мотивах укладення угоди не повинна вести до визнання її недійсною (ст. 229 ЦК України), оскільки мотив її лежить поза суттєвими умовами угоди. Правочин, проведений внаслідок помилки, належить до числа оспорюваних угод.

За час формування ринку житла трапляються випадки укла­дення правочинів щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізич­ний чи психічний вплив на учасника правочину або його близь­ких із метою спонукання до укладення правочину. Л. П. Герасимова визначає, що недійсними є правочини, здійснені під впли­вом насильства, як за участю громадян, так і юридичних осіб2.

Особа, яка укладає угоду під впливом насильства, фактично по­збавляється можливості виявляти власну волю, її воля зміню­ється волею іншої особи. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю з метою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Вона може бути спрямована не тільки на учасника, а й на члена сім’ї з метою отримання згоди на укладення правочи­ну. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що мо­же бути практично втілена, такою, що може призвести до погір­шення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьо­му не має значення, від кого вона виходить: від контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впли­вом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при укладенні договору, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення мог­ла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов’язаної з продажем, обміном, недійсною.

Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли осо­ба змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах вна­слідок збігу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обста­вин для однієї сторони (хвороба, крайня потреба тощо). Проте, щоб визнати таку угоду, необхідно встановити якісь кількісні критерії (наприклад продаж за 1/3 дійсної вартості житла).

Є. О. Мічурін визначає правочини, що можуть супроводжу­ватися протиправними діяннями:

1) невірне формування волі набувача демонстрацією іншого житла;

2) зниження реальної ціни правочину;

3) продаж житла особою, яка не мала права його продавати (наприклад наймачем);

4) проблема взаєморозрахунків при відчуженні житла.

Недоліки правового регулювання Є. О. Мічурін вбачає у не­достатньому розвитку законодавства, яке є новим і неусталеним.

Можливі випадки визнання угоди щодо жилих приміщень недійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою при­ховання іншого правочину (удаваний правочин) (ст. 235 ЦК України). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі. Учасники уда­ваного правочину намагаються досягти певного правового ре­зультату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи во­лю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких во­ни насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховання протизаконної. У цьому разі, якщо суд приймає рі­шення про визнання угоди недійсною, застосовуються правила, які сторони дійсно мали на увазі.

Зустрічаються випадки, коли правочини укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (фік­тивні правочини). Стаття 234 ЦК України фіктивним визначає такий правочин, який учинено без наміру створення правових наслідків, що обумовлювалися цим правочином.

Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійс­ними. У той самий час законодавство не відмовляє оспорюва­ним правочинам в юридичній силі до вирішення питання судом про їх дійсність чи недійсність.

Визнання правочинів щодо жилих приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юри­дичне значення. Для визнання правочину недійсним необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою площею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досяг­нення кінцевої правомірної мети.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрун­тованим, оскільки воно пов’язане з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчан­ня, переїзд до іншого місця тощо). Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними передбачені у ЖК, зокрема, у ра­зі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони під­лягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 ЖК УРСР).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 86 ЖК, так і на підставах, передбачених Цивільним кодек­сом України. Але правові наслідки в усіх випадках зводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони рані­ше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 ЖК УРСР), то загальна норма не застосову­ється. Що стосується відшкодування майнових збитків, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних ста­тей Цивільного кодексу про недійсність правочинів. У разі ви­знання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції мають наставати правові наслідки при визнанні право­чинів щодо житла недійсними.

Інколи правомірний правочин із приводу жилих приміщень може супроводжуватися неправомірним. Дійсність таких пра­вочинів, обсяг прав і обов’язків, що випливають із них, залежить від загальних правил, визначених Цивільним кодексом Украї­ни. Якщо такий правочин визнаний недійсним, то настають на­слідки, передбачені відповідними статтями Цивільного кодексу України.

В Україні вже тривалий час відбуваються перетворення, ме­тою яких є формування вільного ринку, поєднаного з держав­ним регулюванням, що має виражається у визначенні певних принципів, загальних правил поведінки суб’єктів такого ринку. При цьому конституційно закріплено обов’язок держави забез­печити захист прав усіх суб’єктів права власності й господарю­вання; право приватної власності визнається непорушним. Од­ним зі способів набуття права власності є вчинення правочинів, тобто таких дій суб’єктів цивільних правовідносин, які спря­мовані на виникнення, зміну та припинення цивільних прав та обов’язків.

Особлива увага приділяється недійсності угод, їх видам і наслідкам, оскільки жилі приміщення стали поширеним об’єк­том цивільно-правового обігу, дедалі частіше правопорушен­ня у житловій сфері супроводжуються укладенням недійсних угод.

У період розвитку і формування ринкових відносин житло стає предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, мі­ни, заповіту тощо і відповідно поширюються протиправні дії у сфері придбання житла. При цьому виникає багато проблем, у тому числі й правового характеру, що стосуються дотримання прав осіб як власників житла, колишніх членів сім’ї власника житла. Значного поширення набувають правочини купівлі-про­дажу житла, в яких проживають невласники. Якщо при вчинен­ні таких правочинів порушуються права фізичних осіб, то вони визнаються недійсними відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України і до них застосовуються правила про двосторонню реституцію (абз. 2 ч. 1 ст. 216 ЦК України).

Правочини щодо житла повинні визнаватися недійсними за наявності передбачених законом певних підстав. Якщо до най­мача пред’явлено позов про розірвання договору найму жилих приміщень, визнання ордера, рішення про надання житла не­дійсним, користування житлом оскаржується, припинено дію договору найму. Позов можна вважати пред’явленим із момен­ту, коли суддя його прийняв, що оформлюється мотивованою ухвалою, з цього моменту правовідносини набувають спірного характеру і до закінчення вирішення спору по суті справи пра­вочини не допускаються.

Проте при всіх нерівноцінних правочинах необхідно мати конкретні докази, які достовірно підтверджують недійсність правочину. Оскільки громадянин здійснює належне йому пра­во вибору місця проживання, право розпоряджатися жилим приміщенням, він не зобов’язаний вказувати причину, за якою вирішив скористатися наданою йому правомочністю.

Недійсний правочин, якщо будинок, в якому розміщується жиле приміщення, не відповідає санітарним, технічним вимо­гам, підлягає знесенню, будинок чи жиле приміщення загрожує обвалом, підлягає переобладнанню для інших цілей, якщо є від­повідне рішення відповідного органу місцевої ради про зне­сення, переобладнання для інших цілей (ч. 2 ст. 58 ЖК УРСР). Переобладнання провадиться за пропозиціями власників. Наяв­ності пропозиції недостатньо для відмови в реєстрації права на жиле приміщення, якщо передбачене переведення жилих будин­ків і жилих приміщень у нежилі, для цього необхідно ще рішен­ня відповідної ради (ч. 2 ст. 7 Житлового кодексу).

Також правочин неможливий, якщо будинок підлягає капі­тальному ремонту з переобладнанням або переплануванням жи­лого приміщення, або не підлягає капітальному ремонту буди­ нок, переобладнуються й переплановуються в цьому будинку жилі приміщення.

Правочин недійсний, якщо на житло накладено арешт або воно є предметом застави.

Якщо жиле приміщення є житлом соціального призначен­ня, то рішення відповідної ради про включення його до числа службових (ст. 118 ЖК УРСР) має бути підписане до заселен­ня. Правочини щодо жилих приміщень у житловому фонді со­ціального призначення не дозволяються, оскільки право на про­живання в них носить тимчасовий характер.

За загальним правилом правочини не допускаються, якщо: а) наймач отримав жиле приміщення у житловому фонді соці­ального призначення. Згідно зі ст. 25 Закону України «Про жит­ловий фонд соціального призначення» дозволяється обмін між наймачами житла у житловому фонді соціального призначен­ня; б) наймодавець втратив право на виселення наймача у зв’яз­ку із закінченням терміну позовної давності; в) проводиться між наймачем житлового фонду з наймачами інших житлових фондів.

Не мають допускатися правочини, якщо розмір жилої пло­щі, що припадатиме на кожного члена сім’ї, буде меншим від се­реднього рівня забезпеченості громадян житлом у даному насе­леному пункті, хоча така умова у Цивільному кодексі не зазна­чена.

Законодавством може бути встановлена відповідальність і за інші правопорушення. У новому Житловому кодексі України має бути розширено регулювання питань відповідальності за пору­шення не цивільного, а саме житлового законодавства, яке має свою специфіку.