Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации              «

Государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

Поэтому когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации[53].

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон. Государственной регистрации подлежат сделки, направленные на передачу имущества в собственность (см. схему 2).

Схема 2

Объекты недвижимости

договоры купли-продажи: жилого дома (части жилого дома) квартиры (части квартиры) доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ)

договоры продажи предприятия как имущественного комплекса

сделки с гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах

договоры мены , жилого дома (части жилого дома) квартиры (части квартиры) доли в праве собственности на жилой дом или квартиру (ст. 251 ГК РФ)

договоры дарения и пожертвования недвижимости (независимо от назначения объекта) доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ)

договоры ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты

договоры пожизненного содержания с иждивением

lt;=zgt; ст. 558 (п. 2) ГК РФ

lt;?=gt; ст. 560 (п. 3) ГК РФ

lt;?—|gt; ст. 22.1 ФЗ «О государственной регистрации (введена ФЗ от 03.06.2006 №73-Ф3)

S—N ст.

lt;=gt; ст. 574 (п. 3), ст. 582 ГК РФ

lt;=gt; ст. 584 ГК РФ

lt;?=gt; ст. 601 (п. 2) ГК РФ

договоры аренды недвижимости              ст. 624 ГК РФ

с правом выкупа

договоры участия в долевом              —gt; ст. 4 (п. 3) ФЗ «Об участии в

строительстве              долевом строительстве»

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регист-

рация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени.

Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Новым для отечественного законодательства является договор участия в долевом строительстве.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ[55] «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп. ФЗ от 16.10.2006 № 160-ФЗ, ФЗ от 18.07.2006 № 111-ФЗ) (далее ~ Закон о долевом строительстве) в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве как договор,

' по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную дого- . вором цену и принять объект долевого строительства при наличии " разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такое определение позволяет сделать вывод о том, что законодатель рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров[56].

Сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства (залог). Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его прекращение. Среди таких сделок регистрации подлежат (см. схему 3):

Схема 3

Сделки

договоры о залоге недвижимости (ипотеке)

договоры субаренды недвижимости

договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года

договоры аренды предприятий как имущественных комплексов

договоры безвозмездного срочного пользования участком лесного фонда

договоры о залоге права аренды недвижимости

Законодательство

ст. 339 (п. 3) ГК РФ

lt;^=gt;

lt;=gt; ст. 615 (п. 2) ГК РФ

lt;=gt; ст. 651 (п. 2) ГК РФ,

ст. 93 Лесного кодекса РФ (от 04.12.2006 №200-ФЗ])

lt;=gt; ст. 658 (п. 2) ГК РФ

lt;==gt; ст. 9, 93 Лесного кодекса РФ

lt;=!gt; ст. 5 (п. 5) Закона об ипотеке