Проблемы договора, подлежащего государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для 3-х лиц заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Раньше была ясная формулировка «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации», которая не устраивала догматов, выискивающих проблемы для 3-х лиц. Хотя куда яснее: было для всех сторон и 3-х лиц, раз не было оговорки. В этой связи и родилась современная формулировка.

Арбитражная практика исходила из того, что договор считается действительным и это могло нарушать права 3-х лиц. Нормально было бы считать незарегистрированный договор недействующим для всех, а он признавался действующим для сторон.

Нужно различать формулировки закона: «договор подлежит государственной регистрации» и «договор считается заключенным с момента его регистрации».

Формулировка «договор подлежит государственной регистрации» - чтобы 3-е лица знали о его существовании, и чтобы он не нарушал их права. Незарегистрированный договор действителен для сторон, но для 3-х лиц он не имеет значения.

Формулировка «договор считается заключенным с момента его регистрации» - здесь законодатель не только защищает права 3-х лиц, но и говорит, что такой договор вообще не заключен, не порождает взаимных прав и обязанностей ни для сторон, ни для 3-х лиц.

Здесь обязательство может возникнуть при наличии двух юридических фактов: заключения договора и государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Если в законе написано только о государственной регистрации, то он порождает взаимные права и обязанности для сторон, но не для 3-х лиц.

Там, где есть фраза «договор считается заключенным с момента его регистрации», незарегистрированный договор вообще не заключен ни для кого.

Для этого должен быть юридико-фактический состав их 2-х юридических фактов: заключение договора и государственная регистрация, тогда он порождает права и обязанности.

Подлежит государственной регистрации переход права, а по сути, с т.з. нормального человека, регистрация договора и перехода права - это одно и то же. Догматы говорят нет, это разные явления.

Как признавать зарегистрированное право отсутствующим? Надо оспорить право.

Догматы говорят о 2-х исках или 1-м иске с 2-мя требованиями: признании права отсутствующим и отдельно – об аннулировании записи в реестре (глупость, потеря времени).

Поскольку законодатель вслед за авторами концепции ушел в ненужное детальное регулирование, что не нужно, то на практике это повлечет массу коллизий, на каждую деталь будет по 3-4 нормы, которые будут не совпадать, будут противоречия.