ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ПРИНЦИПЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения

прав на недвижимое имущество.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование к операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена в ст. 131 ГК РФ. Введение такой системы преследует несколько целей: придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на него) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц; внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит публичный характер. Наличие государственной

регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Только в отдельных случаях возникновение вещного права на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе.

Так, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня ^открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (ст.

Таким образом, государственная регистрация решает задачу укрепления, упрочения прав на недвижимое имущество.

Основные принципы[178] осуществления регистрационной деятельности

могут быть разделены на общие, характерные для деятельности всех

правоприменительных органов, и специальные, присущие только гои              Т

сударственнои регистрации^.              { К общим принципам можно отнести: Принцип законности. Принцип гласности и публичности. Принцип диспозитивности. Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав.

К специальным принципам относятся: Процессуальный формализм. Принцип единства. Принцип преемственности. Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. Принцип экстерриториального предоставления сведений, содержащихся в ЕГРП.

Принцип двойной регистрации[179].

Рассмотрим подробно некоторые из указанных принципов.

Принцип законности является основой построения и деятельности Росреестра. В качестве основных элементов законности можно выделить: Наличие законов, регулирующих соответствующие общественные отношения. Законодательство о государственной регистрации состоит из ГК РФ, Закона о регистрации, других федеральных законов и нормативных актов РФ. Обеспечение прав граждан и законных интересов юридических лиц. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Соблюдение закона всеми участниками общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Порядок ведения ЕГРП регулируется не только Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП, но и целым рядом иных нормативно-правовых актов. Ведение ЕГРП — это законно установленная юридическая процедура, направленная на защиту интересов правообладателя.

Принцип гласности и публичности. Любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление в письменной форме, вправе получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости (п. 1 ст. 7 Закона о регистрации). Этот принцип служит достижению экономической и социальной цели государственной регистрации — обеспечению законности оборота недвижимости, «прозрачности» рынка. За нарушение принципа публичности, за недостоверную информацию Федеральная регистрационная служба несет ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о регистрации.

Принцип достоверности записей в ЕГРП В соответствии с этим принципом информация, содержащаяся в реестре, признается достоверной. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может

быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Даже при утрате собственником правоустанавливающих документов на недвижимость нет необходимости в их восстановлении, получении дубликатов нотариально удостоверенных договоров. Право не прекращается и не требует дополнительного подтверждения, пока в ЕГРП существует соответствующая запись. Для отечественного оборота недвижимости привычно увязывание существования права с наличием подлинников правоустанавливающих документов у правообладателя. В настоящее время наличие права должно подтверждаться выпиской из ЕГРП, а не подлинником или дубликатами документов, после составления которых может пройти и несколько лет. При этом не следует отождествлять запись в реестре со свидетельством о государственной регистрации права, которое утрачивает свою актуальность по существу на следующий день после выдачи. Наличие свидетельства только подтверждает проведенную регистрацию в соответствии с указанной в ней датой. Ответ, является ли собственником лицо, предъявившее свидетельство, можно найти только в ЕГРП[180].

Процессуальный формализм.

Принцип единства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в субъектах Российской Федерации единственным органом (территориальным органом Федеральной регистрационной службы) по единой системе записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Функции правового

контроля за деятельностью территориальных органов Федеральной регистрационной службы, обеспечение соблюдения правил ведения и хранения ЕГРП, разработка методических материалов по вопросам практики государственной регистрации возложены на центральный орган — Федеральную регистрационную службу, находящуюся в ведении Минюста России. Для обеспечения принципа единства системы государственной регистрации ЕГРП во всех субъектах Российской Федерации ведется на русском языке (п. 10 Правил ведения ЕГРП).

Принцип преемственности. Государственная регистрация, осуществленная до вступления в силу Закона о регистрации, признается юридически действительной, регистрация ранее возникших прав по общему правилу не является обязательной и проводится по желанию правообладателей. То есть собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона о регистрации, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности (пользование, владение и распоряжение).

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. При проведении государственной регистрации проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными или ранее заявленными правами на данный объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13 Закона о регистрации). Наличие таких противоречий является основанием для отказа в государственной регистрации.

Принцип двойной регистрации. Этот принцип заложен не только в содержании Закона о регистрации, но и в его названии — «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

                            у              и

соответствии с принципом двойной регистрации при совершении подлежащей государственной регистрации сделки, например при купле-продаже квартиры, регистрации подлежит и договор, и переход права собственности к покупателю. При заключении договора об ипотеке государственной регистрации подлежат и договор, и обременение ипотекой; аналогичная ситуация и при ре

гистрации договора аренды. Этот принцип не является общим для всех сделок. Он применяется лишь к тем сделкам, для которых в дополнение к требованию о надлежащей форме установлено требование об обязательной государственной регистрации. Проведенная регистрация договора удостоверяется штампом с регистрационной надписью на договоре. Регистрацию права удостоверяет свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРП.