7.1.5. Выбор земельных участков для строительства

Выбор земельных участков - это начальная стадия процедуры их предоставления гражданам и юридическим лицам и определяется подачей указанными лицами в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков, заявления (ходатайства) о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Заявление подается в орган власти, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков. Для определения конкретного органа власти, которому следует направлять заявление, граждане и юридические лица должны в порядке, установленном законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, получить сведения об интересующем их земельном участке из ЕГРП.

Выбор земельного участка для строительства объекта по заявлению гражданина или юридического лица, а также по обращению органа исполнительной власти должен производиться органами местного самоуправления, которые наиболее приближены к территории и населению, проживающему на этой территории, и, как правило, обладают всей необходимой информацией для выбора земельного участка.

Выбор земельного участка осуществляется на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства, то есть на основе сведений из ЕГРЗ, который содержит основные сведения о земельных участках (кадастровые номера, местоположение, площадь, категорию земель и разрешенное использование земельных участков, описание границ земельных участков или их отдельных частей, экономические характеристики, в том числе размер платы за землю, качественные характеристики, например показатели плодородия земель для отдельных категорий), а также с учетом экологических, градостроительных (в городах и других поселениях) и иных условий использования соответствующей территории.

Таким образом, поступившая заявка на предоставление земельного участка адресуется уполномоченным органам с поручением подготовить предложения по:

- выбору (подбору) земельного участка (с осуществлением предварительной проверки соответствия участка по названному в заявке адресу установленному для данной территориальной зоны виду разрешенного использования будущего объекта; в случае несовпадения - подбор приемлемого участка);

- оформлению результатов выбора актом о выборе земельного участка для строительства с приложением проекта границ земельного участка в соответствии с возможными вариантами выбора;

- формированию земельного участка, разработке градостроительного задания, содержащего среди прочего проект границ участка предполагаемого объекта, установление границ участка на местности, заключение по обследованию участка на местности, установленные виды разрешенного использования, ограничения параметров и обременения (включая технические регламенты и возможные особые условия по сносу (переносу) ветхого фонда и отселению жильцов), согласованные эксплуатационными организациями технические условия подсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, границы зоны намечаемого размещения объектов капитального строительства;

- проекту распоряжения о предварительном согласовании места размещения объекта.

При определении вариантов размещения объектов органы местного самоуправления используют различную информацию, имеющуюся в наличии как у самих этих органов, так и у иных государственных, муниципальных органов и организаций. Органы местного самоуправления самостоятельно в двухнедельный срок получают от органов государственной власти (организаций) в области ведения государственного земельного кадастра дежурную кадастровую карту (план) и наносят на нее информацию об объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иную информацию.

Кроме того, орган местного самоуправления формирует по каждому варианту пакет документов с информацией о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков техническими условиями подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

На основании вышеуказанной информации изготавливается проект границ земельного участка.

Одним из важных вопросов при выборе земельного участка является участие населения (граждан) в процедуре предоставления земельных участков. Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. Выяснение мнения населения в решении данного вопроса возможно посредством проведения местного референдума или созыва собрания (схода) граждан.

К обязанностям органа местного самоуправления также относится информирование землевладельцев, землепользователей и арендаторов государственных или муниципальных земель, интересы которых могут быть затронуты возможным изъятием (выкупом) для государственных и муниципальных нужд находящихся в их владении и пользовании земельных участков в связи с их предоставлением для размещения объектов. Иными словами, согласно пункту 3 статьи 31 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования и аренды, должны быть проинформированы о возможном изъятии у них земельных участков.

В случае, когда для размещения объекта необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ. Очевидно, указанными актами должны быть установлены не только порядок и условия информирования собственников, землевладельцев и землепользователей, но и состав данной информации.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и для установления его санитарной (охранной) зоны.

При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту выбора земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйства. При расчетах размеров возмещения убытки указанных лиц определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.

В соответствии со статьей 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков данным лицам, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ. В настоящее время Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262.

Федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления на основании вышеуказанных материалов принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта.

При этом необходимо разделять решение о предварительном согласовании места размещения объекта и решение о предоставлении земельного участка как основание для заключения договора аренды, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 607 ГК РФ и нормами ЗК РФ единственным основанием для заключения договора аренды земельного участка для строительства является решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка.

Таким образом, решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

На стадии предварительного согласования обязательное участие принимают собственники земельных участков. В случае несогласия собственника земельного участка с решением о предварительном согласовании, принимаемым в соответствии с земельным законодательством, он может обратиться в суд. Таким образом, при решении вопроса об изъятии земельного участка собственник может искать защиты в суде в первую очередь на стадии предварительного согласования места размещения объекта, то есть до принятия окончательного решения об изъятии (выкупе) земельного участка.

Однако необходимо отметить некоторые проблемы, которые возникают при изъятии земель. Так, сложная ситуация складывается при изъятии (выкупе) и предоставлении земельных участков для строительства на землях сельскохозяйственного назначения. В отдельных регионах игнорируются права граждан - собственников земельных долей по распоряжению этими долями и возмещению их стоимости. Изъятие земель для строительства объектов промышленности, энергетики, транспорта и других объектов производится путем согласования документов с руководством сельскохозяйственной организации по технологии и составу документов 15 - 20-летней давности, совершенно не учитывая то, что сельскохозяйственная организация является всего лишь арендатором земельных долей граждан, а если права аренды не оформлены должным образом, то сельскохозяйственная организация вообще не имеет каких-либо прав на землю.

Завершающей стадией предоставления земельного участка является принятие соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка. Такое решение выносится в двухнедельный срок на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка.

На основании данного решения заключается договор аренды (или безвозмездного срочного пользования) земельного участка, который в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы.

Пункт 4 статьи 32 ЗК РФ устанавливает требования к решению о предоставлении земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Во-первых, должны быть определены условия возмещения всех убытков, связанных с изъятием земельных участков у землепользователей, землевладельцев и расторжением или прекращением договоров их аренды, то есть убытков, связанных с прекращением прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком. При расчетах размеров возмещения убытки землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков. В соответствии со статьей 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков данным лицам, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ. В настоящее время Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 года N 262.

Во-вторых, определяются условия возмещения потерь сельскохозяйственного производства в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 58 ЗК РФ. Потери сельскохозяйственного производства выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижении плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреждений и организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их качества. Нормативно-правовой основой для расчета потерь сельскохозяйственного производства в настоящее время является Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденное Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 года N 77 (действующее в части возмещения потерь).