ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящем исследовании, используя методы научного познания, раскрыта сущность коллективного инвестирования жилищного строительства как экономического процесса и представлены предложения формирования и развития отношений в рамках системы коллективного инвестирования жилищного строительства.

1. Проведено исследование на предмет определения сущности коллективного инвестирования жилищного строительства, в результате чего в рамках настоящей монографии под коллективным инвестированием жилищного строительства установлена организация инвестиционного процесса, при которой профессиональный управляющий в лице управляющей компании аккумулирует активы розничных инвесторов с целью последующего инвестирования строительства жилья

2. Были рассмотрены взаимоотношения субъектов инвестирования жилищного строительства, что позволило выявить тенденцию совмещения функций заказчика, застройщика и частично инвестора одним субъектом - заказчиком-застройщиком и определить авторскую трактовку понятиям «заказчик-застройщик», «совместное инвестирование жилищного строительства».

3. Уточнены и классифицированы источники инвестиций в строительство жилья на основе отнесения поступлений средств в течение предъинвестиционного периода и инвестиционного периода строительства жилья, основанием для выделения которых является факт получения заказчиком-застройщиком разрешения на строительство, с авторским определением данных категорий.

4. Анализ нормативно-методического обеспечения

коллективного инвестирования жилищного строительства выявил высокую степень проработанности положений, регламентирующих функционирование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, что позволило признать последний рыночным, публичным инвестиционным инструментом, использование которого строго регламентировано.

5. Исследование отечественного опыта коллективного

инвестирования жилищного строительства позволил уточнить факторы, определяющие развитие экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное

строительство, и классифицировать их на факторы внутреннего характера (как то: отсутствие практики реализация инвестиционных проектов по строительству жилья; необходимость единовременного аккумулирования значительного объема активов, как условие формирования ЗПИФН; низкий уровень ликвидности

инвестиционных паев ЗПИФН), которые возможно скорректировать консолидацией усилий субъектов коллективного инвестирования, и факторы внешнего характера (как то: отсутствие классификации ЗПИФН в зависимости от состава активов; низкий уровень публичности ЗПИФН; фрагментарность законодательства, регламентирующего налогообложение ЗПИФН; возможность приобретения паев инвесторами, отнесенными к категории квалифицированных), требующие вмешательства регулятора финансового рынка России в лице Банка России.

6. Определены факторы, обуславливающие интеграционную роль ЗПИФН в консолидации инвестиционных ресурсов мелких инвесторов и обосновывающие необходимость развития коллективного инвестирования жилищного строительства как высокопотенциального источника поступления финансовых ресурсов в строительную отрасль России в целях обеспечения роста объемов жилищного строительства. К их числу отнесено: участие широкого круга инвесторов; формирование индивидуальной инвестиционной стратегии; параллельная реализация целей субъектов; возможность аккумулирования значительного объема средств; реализация инвестиционно-строительных проектов по комплексной жилищной застройке; проработанность нормативно-правовой базы, регулирующей отношения в сфере коллективного инвестирования; профессиональное управление.

7. Анализ зарубежного опыта коллективных инвестиций в недвижимость показал возможность применения данного финансового института в качестве инструмента консолидации инвестиционных ресурсов мелких инвесторов в целях финансирования жилищного строительства. В США REIT (Real Estate Investment Trust) как компании, которые за счет коллективных инвестиций покупают недвижимое имущество и управляют им или занимаются застройкой, имеет положительную практику функционирования.

8. Были определены формы договорных отношений между ЗПИФН и заказчиком-застройщиком (договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, договор строительного подряда), которые имеют законодательную регламентацию, оговаривающую требования к их содержанию.

9. Разработана модель коллективного инвестирования

жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов мелких инвесторов для финансирования строительства жилья; приведено описание реализации инвестиционно-строительного проекта с применением

вышеозначенной модели. Приведена модификация разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства. В рамках модифицированной модели предусматривается возможность вступления в права собственности объектами жилья лицами, выступающими в качестве покупателей инвестиционных паев ЗПИФН. Последнее реализуется посредством раздела имущества, составляющего ЗПИФН - возведенного на средства ЗПИФН жилищного комплекса, и выделения из него доли в натуре. Это требует внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах».

10. В рамках прогноза эффективности внедрения модели коллективного инвестирования жилищного строительства оценка степени удовлетворенности экономических интересов субъектов модели показала обоснованность ее применения. Произведено прогнозирование прироста ввода жилья, основанного на притоке инвестиционных ресурсов, аккумулированных ЗПИФН, которое показало, что в течение 2007-2011 гг.

11. Были предложены поправки в законодательные и подзаконные акты, формирующие правовое обеспечение разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства, а именно: закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на строительные ЗПИФН, рентные ЗПИФН, девелоперские ЗПИФН; разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный; расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива в части наделения их правом приобретать инвестиционные паи строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов, имеющих право приобретать инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Принятие приведенных поправок поспособствует полной реализации потенциала разработанной модели.