Правовое обеспечение функционированиямодели

В целях обеспечения функционирования разработанной нами модели коллективного инвестирования жилищного строительства необходимо внесение ряда поправок в законодательные и подзаконные акты Российской Федерации по следующим направлениям:

1) закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости;

2) разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный;

3) расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива;

4) включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов.

Закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Как отмечалось выше (см. параграф 2 Главы 1), законодатель установил возможность инвестирования средств, аккумулированных ЗПИФН, в определенный круг активов. В зависимости от того, какая группа активов является превалирующей в структуре ЗПИФН, и какова инвестиционная стратегия фонда, нами выделены следующие формы практического применения закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости:

- строительный ЗПИФН;

- рентный ЗПИФН;

- девелоперский ЗПИФН;

- ЗПИФН как инструмент налоговой оптимизации;

- ЗПИФН как инструмент защиты собственности.

ЗПИФН как инструмент налоговой оптимизации не может быть признан формой применения ЗПИФН как рыночного инструмента. Поэтому представляется необходимым пресечь такого рода практику и ввести запрет на такое применение закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. ЗПИФН как инструмент защиты собственности является частным случаем практического применения ЗПИФН в качестве рентного фонда.

В связи с этим представляется необходимым законодательно закрепить классификацию ЗПИФН на три категории:

1. Строительный ЗПИФН.

2. Рентный ЗПИФН.

3. Девелоперский ЗПИФН.

В целях этого требуется ввести следующие поправки.

В п. 1.2 Положения о составе и структуре активов [13] внести изменение: «В зависимости от состава активов название паевого инвестиционного фонда указывает, что соответствующий фонд является: фондом недвижимости с указанием его категории:

строительный закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости;

рентный закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости;

девелоперский закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости».

В раздел II «Инвестиционная декларация» Типовых правил доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости [23] внести изменение:

«26. Целью инвестиционной политики управляющей компании является:

применительно к строительному закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости - строительство объектов недвижимости с целью их продажи;

применительно к рентному закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости - приобретение объектов недвижимости с целью их последующей сдачи в аренду или субаренду;

применительно к девелоперскому закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости - приобретение объектов недвижимости с целью их последующей продажи, реконструкции и последующей продажи, изменения профиля объекта и последующей продажи».

«27. Объекты инвестирования, их состав и описание: применительно к строительному закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости - описание объектов недвижимости, строительство которых предполагается осуществлять в указанном объеме, их назначение (жилое помещение, административное здание и т.д.); проектно-сметная документация; указание срока завершения строительства;

применительно к рентному закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости - описание объектов недвижимости, приобретение которых предполагается осуществлять в указанном объеме, их назначение (жилое помещение, административное здание и т.д.); является ли объект недвижимости зданием, сооружением, помещением, земельным участком и т.д., относится ли земельный участок к землям сельскохозяйственного назначения, землям поселений и т.п.), поселение (поселения), в границах которого (которых) могут располагаться объекты недвижимого имущества;

применительно к девелоперскому закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости - описание объектов недвижимости, приобретение которых предполагается осуществлять в указанном объеме, их назначение (жилое помещение, административное здание и т.д.); является ли объект недвижимости зданием, сооружением, помещением, земельным участком и т.д., относится ли земельный участок к землям сельскохозяйственного назначения, землям поселений и т.п.), поселение (поселения), в границах которого (которых) могут располагаться объекты недвижимого имущества».

Разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный.

Несмотря на декларируемую законодателем публичность размещения инвестиционных паев ЗПИФН, производимого

посредством их продажи, отсутствуют требования к раскрытию информации, необходимой для принятия обоснованного

инвестиционного решения.

Раздел II Типовых правил доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом [23] обязывают отразить в инвестиционной декларации ЗПИФН лишь: общую инвестиционную политику управляющей компании; объекты инвестирования, их состав и краткое описание; структуру активов ЗПИФН; описание рисков, связанных с инвестированием.

Раскрытие информации в период, следующие после

формирования ЗПИФН, регулируется Положением о требованиях к порядку и срокам раскрытия информации, связанной с деятельностью акционерных инвестиционных фондов и управляющих компаний паевых инвестиционных фондов, а также к содержанию раскрываемой информации[35].

Пунктом 3.21 вышеозначенного Положения установлено, что управляющая компания ЗПИФН публикует следующие сведения по каждому из проектов строительства (реконструкции) объектов недвижимости, финансирование которых осуществляется за счет средств ЗПИФН:

- цель проекта;

- местонахождение строящихся объектов недвижимости;

- полное наименование и место нахождения (для юридического лица) или фамилия, имя, отчество (для физического лица) застройщика;

- полное наименование и место нахождения (для юридических лиц) или фамилия, имя, отчество (для физических лиц) учредителей (участников) застройщика;

- полное наименование и место нахождения застройщика, которому принадлежит право собственности или иное вещное право на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости.

При этом отсутствуют требования о сообщении «существенных фактов», касающихся финансово-хозяйственных вопросов,

сопровождающих деятельность ЗПИФН. Например, нет требования о предоставлении сведений о крупных сделках (такая категория для ПИФов вообще не введена), изменениях в составе менеджмента и корпоративных процедурах в управляющей компании закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

И если для открытых паевых инвестиционных фондов, обязанных ежедневно отражать расчетную стоимость инвестиционных паев, существует возможность отслеживать результаты детальности управляющей компании и в нужный момент отреагировать соответствующим образом, предъявив пай к погашению, то для пайщиков закрытых и интервальных фондов, ликвидность ценных бумаг которых невелика (отсутствует возможность погашения в любой момент времени), отсутствие своевременных сведений о существенных событиях, которые влияют или могут оказать влияние на эффективность управления ЗПИФН, может иметь критические последствия.

Отсутствие законодательного разделения режимов функционирования ЗПИФН на публичный и частный является источником такого рода проблемного регулирования. На практике лишь «социально ответственные» управляющие компании при подготовке инвестиционной декларации максимально подробно раскрывают информацию.

Таким образом, ввиду относительно низкого уровня развития фондового рынка России, последний требует более подробного регулирования. Исходя из чего предлагается законодательно закрепить разделение режимов функционирования ЗПИФН на:

публичный, предусматривающий максимальную открытость информации, касающейся инвестиционной деятельности ЗПИФН. Инвестиционные паи такого рода фондов должны быть доступны максимальному количеству потенциальных инвесторов, как относительно менее рискованный актив;

частный, предусматривающий ограниченный доступ к информации о деятельности ЗПИФН. Функционирование ЗПИФН в «частном» режиме предусматривает ограниченный круг лиц, являющихся пайщиками, которому данная информация будет доступна.

Итак, инвестиционные паи публичны строительных паевых инвестиционных фондов недвижимости должны стать тем активом, который в наибольшей мере будет соответствовать разработанной нами модели коллективного инвестирования жилищного строительства. Именно он может обеспечить гарантии соблюдения интересов инвесторов - пайщиков фонда - посредством раскрытия информации, необходимой и достаточной для принятия текущего и планирования последующих инвестиционных решений.

Расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива.

Участие в модели жилищно-накопительного кооператива как субъекта оной требует внесения ряда изменений в законодательные акты, призванные обеспечить функционирование модели в соответствии с действующими нормами. В рамках приводимой модели жилищно-накопительный кооператив производит

инвестирование средств, аккумулированных посредством внесения его членами паевых взносов

Определение ЖНК как потребительского кооператива,

созданного как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов, не входит в противоречие с предусмотренным моделью приобретением ЖНК инвестиционных паем ЗПИФН. Вместе с тем, деятельность ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений определяется как привлечение и использование ЖНК денежных средств граждан - членов ЖНК - и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.

Данное положение напрямую определяет запрет на приобретение ЖНК инвестиционных паев ЗПИФН, поскольку последнее есть использование средств членов ЖНК на строительство жилых помещений, которое не предусматривает передачу их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере передачу в собственность членам кооператива.

Поэтому предлагается внесение изменений в Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» [30],

предусматривающих выделение отдельной категории жилищнонакопительных кооперативов, имеющих право на направление имеющихся у них денежных средств на приобретение инвестиционных паев строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).

Кооперативы данной категории - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях накопления средств, предназначенных для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилье путем их объединения и инвестирования строительства жилья.

Включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов.

Приведенная модель предусматривает приобретение за счет денежных средств жилищно-накопительного кооператива инвестиционных паев ЗПИФН. Но, как отмечалось выше (см. параграф 1 Главы 2), определен круг субъектов, имеющих право выступать в качестве учредителей доверительного управления (пайщиков) закрытого паевого инвестиционного фонда, относящегося к категории недвижимости. Субъекты - пайщики ЗПИФН - объединяются категорией «квалифицированный инвестор».

Предлагается предусмотреть включение в состав субъектов, отнесенных к категории «квалифицированный инвестор» жилищнонакопительные кооперативы, с наделением их правом инвестировать денежные средства в публичные закрытые паевые инвестиционные фонды строительства жилой недвижимости.

В целях обеспечения финансовой устойчивости жилищнонакопительного кооператива предлагается введение требования, устанавливающего минимальное количество публичных закрытых паевых инвестиционных фондов строительства жилья, учредителями доверительного управления которыми могут выступать ЖНК. Данное положение позволит устранить риск инвестирования средств ЖНК в ограниченное число фондов, обеспечит диверсификацию инвестиционного портфеля ЖНК.

Наряду с прочим, в отрасли коллективного инвестирования предметно обсуждается идея расширить применение закона о страховании банковских вкладов на пайщиков ПИФов. В нынешних условиях случае банкротства банка вкладчики могут вернуть свои средства, а управляющие компании вместе с другими юридическими лицами попадают только в третью очередь, что уменьшает шансы учредителей доверительного управления ПИФов вернуть свои деньги.

Страхователями должны выступить сами управляющие компании. Руководитель направления «Управление активами» инвестиционного холдинга «Финнам» Павел Кириченко обращает внимание на то, что обычно управляющие компании держат в деньгах не более 10% активов. Кроме того, по его словам, идею будет сложно осуществить из-за технических проблем: деньги пайщиков хранятся на биржевых счетах, которые управляющие в основном используют для проведения расчетов, а застраховать потоки, проходящие через них, будет невозможно. В конечном счете включение ПИФов в систему страхования вкладов может сделать дороже услуги управляющих.

Итак, реализация предложенных новаций позволит наиболее полно реализовать потенциал разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства.

Основные выводы и результаты по Г лаве 3.

Во-первых, были определены формы договорных отношений между ЗПИФН и заказчиком-застройщиком (договор участия в долевом строительстве, инвестиционный договор, договор

строительного подряда), которые имеют законодательную регламентацию, оговаривающую требования к их содержанию.

Во-вторых, разработана модель коллективного инвестирования жилищного строительства, предусматривающая консолидацию инвестиционных ресурсов мелких инвесторов для финансирования строительства жилья; приведено описание реализации инвестиционно-строительного проекта с применением

вышеозначенной модели.

В-третьих, приведена модификация разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства. В рамках модифицированной модели предусматривается возможность вступления в права собственности объектами жилья лицами, выступающими в качестве покупателей инвестиционных паев ЗПИФН. Последнее реализуется посредством раздела имущества, составляющего ЗПИФН - возведенного на средства ЗПИФН жилищного комплекса, и выделения из него доли в натуре. Это требует внесения соответствующих изменений в Федеральный закон «Об инвестиционных фондах».

В-четвертых, в рамках прогноза эффективности внедрения модели коллективного инвестирования жилищного строительства оценка степени удовлетворенности экономических интересов субъектов модели показала обоснованность ее применения. Произведено прогнозирование прироста ввода жилья, основанного на притоке инвестиционных ресурсов, аккумулированных ЗПИФН, которое показало, что в течение 2007-2011 гг. посредством закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости возможно произвести аккумулирование средств, достаточных для финансирования строительства жилья в объемах от 3,111 млн. м2 в 2007 г. до 15,258 млн.м в 2011 г. С учетом сроков реализации инвестиционно-строительных проектов по возведению жилья, ввод соответствующих жилых площадей будет датирован годом, отстающим от года обеспечения финансирования на этот же период времени.

В-пятых, предложены поправки в законодательные и подзаконные акты, формирующие правовое обеспечение

разработанной модели коллективного инвестирования жилищного строительства, а именно: закрепление классификации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на строительные ЗПИФН, рентные ЗПИФН, девелоперские ЗПИФН; разделение режимов функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на публичный и частный; расширение сферы деятельности жилищно-накопительного кооператива в части наделения их правом приобретать инвестиционные паи строительных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости; включение жилищно-накопительного кооператива в число субъектов, относимых к категории квалифицированных инвесторов, имеющих право приобретать инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Принятие приведенных поправок поспособствует полной реализации потенциала разработанной модели.