<<
>>

§ 2. Уровни системы объектов недвижимого имущества

1. Суммативная система представляет собой простейшую, линейного порядка конструкцию, объединяющую все без исключения объекты гражданских прав, отнесенные законодательством к недвижимости.

В настоящее время объектами недвижимого имущества признаются:

- участки недр;

- земельные участки;

- обособленные водные объекты;

- объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно;

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания;

- сооружения;

- воздушные и морские суда;

- суда внутреннего плавания;

- космические объекты;

- предприятия как имущественные комплексы;

- иные имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- нежилые и жилые помещения <*>.

--------------------------------

<*> В данном перечне не рассматриваются предусмотренные законодательством части отдельных объектов недвижимости: а) части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодекса РФ); б) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); в) части зданий (ст. 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"); г) части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); д) части недвижимости в жилищной сфере (ст. 6 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"); е) части жилых домов (ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР); ж) части квартир (ст. ст. 558, 673 ГК РФ); з) части предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ). Проблема отнесения данных объектов к самостоятельным недвижимым вещам рассматривается в следующих главах настоящей работы.

Все перечисленные недвижимые вещи, рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение более высокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, и фактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определенной структуры (физический конгломерат).

Вещи, причисленные к недвижимости законом, не только соответствуют значительному числу рассмотренных в § 1 настоящей главы системообразующих признаков, но и взаимосвязаны объективно. Объективность и построения недвижимых вещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, в однопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этих субъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и, во-вторых, в силу прямого указания законодателя.

Объективный, материальный "прообраз" объектов недвижимого имущества - вещь, причем вещь определенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечается в литературе <*>, устанавливается самим перечнем объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.д.), который предопределяет основные качественные и - в рассматриваемом ракурсе - системные признаки этих объектов, в частности такие, как равновеликая экономическая ценность, тождественно-существенная значимость публичной составляющей, доступность фискальному "сопровождению". Автономность совокупности недвижимых вещей как сущностный признак системы выражен и в особенностях способов формирования единства, своего рода "путей включения" в состав недвижимости тех или иных объектов. Как уже отмечалось, таких путей два. Первый - природного, объективного свойства, выраженный в легальном отнесении к недвижимым вещам всего, "что прочно связано с землей", то есть объектов, "перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно". Второй - в положении ГК РФ о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Других способов изменения существующего описываемого единства объектов недвижимого имущества нет. Следует учитывать, что оба пути ограничивают свойства потенциальных недвижимостей. Первый - естественными, природными признаками вещей <**> (прямыми - связь с землей и неперемещаемость, косвенным - значимостью объекта), второй - характером самой системы объектов недвижимого имущества, который (пусть в меньшей степени жесткости, чем упомянутые природные признаки) исключает даже законодательным путем включение объектов, не отвечающих устоявшимся в совокупности общим рамкам.

Именно по этой причине в совокупность недвижимостей не включаются вещные права <***>, хотя иные национальные правовые системы, формирующие единения недвижимых объектов по иным критериям, это допускают (Франция, Италия).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).

<*> Как отмечает Б.М. Гонгало, наличием указанного перечня как бы "задается планка", разграничивающая движимые и недвижимые вещи (см.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 6).

<**> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 июня 2003 г. N Ф08-1879/2003.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<***> По мнению В.П. Мозолина, ст. 130 ГК РФ "содержит правила, относящиеся к недвижимым и движимым вещам, и не затрагивает вещные права. О последних говорится в ст. 131 ГК РФ. Законодатель в данном случае продолжил традиции дореволюционного российского права (Свод законов гражданских. Т. 10. Ст. 383 и след.), которые впоследствии были восприняты в странах так называемой германской системы права" (Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, Ю.А. Кабалкин, В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996. С. 225).

Иллюстрацией отторжения линейной системой недвижимых вещей "чуждого" элемента может служить реализация возможности залога права (доли в нем) на недвижимое имущество. Российское гражданское законодательство о залоге и ипотеке <*> предусматривает залог имущественных прав, в том числе права аренды, в порядке, предусмотренном для залога недвижимости (ипотеки).

Провозглашенное правило об ипотеке имущественных прав как объекта недвижимости не получило дальнейшего законодательного и правоприменительного развития в этом направлении. Законом о государственной регистрации прав вещное право (или доля в нем) на недвижимую вещь к недвижимому имуществу не относится, а сама ипотека относится к ограничениям (обременениям) недвижимости <**>. Равным образом и по аналогичным основаниям не нашли отражение в указанном Законе такие "нетипичные" объекты, приравненные к недвижимости, как воздушные <***> и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, государственная регистрация которых также нетипична и осуществляется в особом порядке.

--------------------------------

<*> Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге", Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

<**> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а к ограничениям (обременениям) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

<***> Воздушное судно - летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Воздушные суда, предназначенные для выполнения полетов, подлежат государственной регистрации в следующем порядке: гражданские воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов Российской Федерации с выдачей свидетельств о государственной регистрации или в государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства при условии заключения соглашения о поддержании летной годности между государством эксплуатанта и государством регистрации. Данные о гражданских воздушных судах включаются в Государственный реестр гражданских воздушных судов Российской Федерации при наличии сертификатов летной годности (удостоверений о годности к полетам); государственные воздушные суда - в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации (ст. ст. 32, 33 Воздушного кодекса РФ).

Таким образом, даже простая, суммативная система объектов недвижимого имущества на примерах об имущественных правах на недвижимость и об особом порядке регистрации прав на весьма специальные объекты (воздушные суда, космические объекты и т.д.) демонстрирует свойства, характерные исключительно для относительно единых, системных образований. И связь с землей как основание отнесения вещи к недвижимости, и возможность законодательного "пополнения" перечня недвижимого имущества естественным образом ограничены имеющейся совокупностью недвижимостей, представляющейся не физическим конгломератом "ценных" объектов, но системным единением со структурными взаимосвязями юридически однопорядковых элементов. Публичная составляющая объектов недвижимости служит связующим системным признаком лишь отчасти и является в значительной степени характерным свойством, чем системным признаком <*>.

--------------------------------

<*> Публичная составляющая проявляется и в иных объектах - движимых вещах (оружие, автотранспортные средства и т.д.), некоторых ценных бумагах, объектах интеллектуальной собственности и т.п.

Изложенное позволяет утверждать о наличии общей системной совокупности всех указанных законом недвижимых вещей и, следовательно, сделать ряд итоговых выводов о практической значимости описанной суммативной системы.

Во-первых, эта система выстраивает общий порядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов, ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.

Во-вторых, определяет два исчерпывающих пути дополнения и изменения совокупности недвижимости: а) оценочно-явочный (связь с землей и неперемещаемость) и б) законодательный.

В-третьих, существующая первичная система недвижимого имущества не воспринимает, "отторгает" иные объекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, уже состоящими в системе, критериям.

В-четвертых, система определенным образом "выравнивает" и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей, стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность, отвечающую частноправовой сущности самой системы.

В-пятых, суммативная система объектов недвижимого имущества входит в качестве подсистемы в "вышестоящую" совокупность имущества - систему объектов гражданских прав в целом, взаимно воспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.

В-шестых, исследуемая система служит основой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома, предприятия как имущественного комплекса и т.п.).

В-седьмых, оказывает существенное влияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сфере как гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе в смежных отраслях - жилищном праве, земельном праве и т.д. <*>.

--------------------------------

<*> Это весьма и весьма актуальная проблема. Ее решению и посвящается работа группы специалистов, уже создавших Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. См. также: Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития.

2. Комплексная система объектов недвижимого имущества представляет собой более сложное, цельное построение, следующее по уровню за суммативной совокупностью. Комплексная система помимо всех, характерных для суммативной системы свойств обладает и своими собственными особенностями. Первая такая особенность заключается в том, что рассматриваемая совокупность по числу элементов (недвижимых вещей) всегда в более или менее значительной мере уступает суммативной. Вторая - в комплексном единении наиболее эффективно проявляется свойство объектов гражданских прав, именуемое в литературе как иммобилизация <*>. Третья, наиболее важная особенность комплекса как совокупности недвижимого имущества заключается в обязательном, объединяющем недвижимые вещи в системное построение начале. Таким началом, основанием, "стержнем" является целевое назначение комплекса. В гражданском законодательстве комплексная система недвижимого имущества воплотилась в двух объектах - предприятии (ином имущественном комплексе) <**> и кондоминиуме.

--------------------------------

<*> По мнению В.А. Лапача, "правовая иммобилизация, возникающая вследствие правомерных действий, заключается в том, что изначально движимое имущество, соединяясь с объектом недвижимости, приобретает фактические свойства и юридический статус недвижимости" (Лапач В.А. Указ. соч. С. 345).

<**> В отношении предприятия как имущественного комплекса следует иметь в виду, что в рассматриваемом ракурсе речь идет о движимых и недвижимых вещах, входящих в состав имущества лица, владеющего предприятием.

Предприятие как имущественный комплекс представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в его самом широком правовом значении, что подтверждается и в приведенном в абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ составе имущественного комплекса (предприятия). В него могут входить недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.).

По мнению В.А. Дозорцева, имущество, обозначенное ГК РФ в качестве объекта прав (ст. 128), может быть только в виде материальных вещей, ограниченных в пространстве, а обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, даже в обособленном виде никак не могут входить в число объектов права собственности. "Провозглашение объектом права собственности обязательственных прав и обязанностей или даже распространение на них хотя бы в какой-то части правового режима объекта права собственности безусловно ошибочно и способно вызвать лишь недоразумения на практике" <*>. Только в единственном исключительном случае, считает В.А. Дозорцев, допускается вхождение обязательственных прав в качестве элемента (и только) имущественного комплекса как объекта права - когда таким объектом выступает в экономическом обороте предприятие. Состав предприятия как имущественного комплекса и место в нем имущественных прав будут более подробно рассмотрены далее; в данном случае речь идет о неповторимости, сложности и определенной противоречивости понятия предприятия как объекта прав.

--------------------------------

<*> Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1998. С. 232.

Подчеркивая своеобразие этого имущества, законодатель применил термин "имущественный комплекс". Это свидетельствует о том, что все элементы, составляющие имущество предприятия, должны быть объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой цели использования. Термин "комплекс" подчеркивает внутреннее единство всего имущества предприятия: "Комплекс (от латинского complexus - связь, сочетание) - это совокупность предметов или явлений, составляющих одно целое" <*>.

--------------------------------

<*> Большой энциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. СПб.: Норинт, 1998. С. 557.

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности <*>. Общим имуществом кондоминиума являются: предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования <**>.

--------------------------------

<*> Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

<**> Титов А.А. Комментарий к Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" / Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт-Издат, 2003; Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере // Хозяйство и право. 1998. N 3; Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме // Российская юстиция. 2000. N 10; Потяркин Д. Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. 1999. N 6, 7; Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья; и др.

Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума <*>.

--------------------------------

<*> Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. N 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (СЗ РФ. 1997. N 17. Ст. 1913) предусматривает, что домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав на владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также в целях осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимого имущества кондоминиума, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению расходов на осуществление соответствующей деятельности, обеспечения соответствия состояния общего имущества кондоминиума санитарным и техническим требованиям могут образовать товарищество собственников жилья в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Определенная целостность, общность элементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основных отличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав. Вместе с тем ни предприятие как имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначно отнести к собственно недвижимым вещам. Известно, что законодатель применяет три термина для обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимость и недвижимое имущество являются более широкими, комплексными понятиями, включающими в себя иные, кроме недвижимой вещи, объекты гражданских прав <*>. Комплексные недвижимые объекты гражданских прав <**> в данном контексте обозначены как иллюстрация более организованной системы по сравнению с суммативной совокупностью недвижимых вещей.

--------------------------------

<*> См., например: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96; Лапач В.А. Указ. соч. С. 356. Кроме того, ГК РФ в части приобретения имущества по давности упоминает "недвижимое имущество", Закон о государственной регистрации прав говорит о недвижимом имуществе и т.д.

<**> И предприятие как имущественный комплекс, и кондоминиум более подробно будут исследованы в четвертой главе настоящей работы.

3. Высшим по структурным взаимосвязям и прочности юридической конструкции единением выступают синтетические системы объектов недвижимости. Входящие в состав данной системы однопорядковые элементы (недвижимые вещи) настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единое целевое назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, что синтетическое построение недвижимых вещей юридически трансформируется в единый имущественный объект в форме сложной вещи.

Известно, что "сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи (библиотека, картинная галерея, стадо животных и т.д.). Сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, обладающих самостоятельной ценностью, в единство, созданное представлением о цели, которой служат все объединенные в одну совокупность вещи. Закон сообразуется с потребностями гражданского оборота и признает за этой совокупностью вещей известное единство в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу указанных совокупностей. Таким образом, понятие сложной вещи носит характер относительности и условности, зависящий от воли сторон, вступающих в сделку. Одна и та же совокупность вещей может представлять собой единство или же быть набором разнородных предметов. Отсюда проистекает и возможность, предоставляемая сторонам, заключать сделки, распространяющиеся не только на всю сложную вещь в целом, но и на ее составные части" <*>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

<*> Шебанова Н.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина.

Приведенная позиция Н.А. Шебановой, бесспорно, носит универсальный для вещей характер, однако для недвижимых объектов, составляющих сложную вещь, характерны особые черты (например, непосредственная или опосредованная фактическая и юридическая связь с земельным участком), предопределяющие специфику сложного недвижимого объекта и позволяющие, с одной стороны, отграничить сложную вещь от простой совокупности (конгломерата) недвижимых вещей, а с другой - от предприятия как имущественного комплекса, также относимого законодательством к недвижимости.

Весьма актуальным и показательным в рассматриваемой проблематике является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2003 г. N 7677/03, суть которого сводится к следующему. Сельскохозяйственный производственный кооператив "Пламя революции" в лице конкурсного управляющего (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Волжскому филиалу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Волгоградское областное регистрационное управление" (далее - регистрационное управление) о признании недействительным отказа ответчика в государственной регистрации за истцом права собственности на животноводческий комплекс "Лиманный" и перехода права собственности на указанное имущество к покупателю - обществу с ограниченной ответственностью "Машинная технологическая станция "Пойма" (далее - технологическая станция), с которым истец 3 июня 2002 г. заключил договор купли-продажи этого имущества.

Решением от 6 ноября 2002 г. суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал регистрационное управление произвести государственную регистрацию права собственности на животноводческий комплекс за кооперативом, а также зарегистрировать последующий переход от него этого права на указанный объект к технологической станции на том основании, что упомянутый имущественный комплекс отвечает требованиям предприятия и право собственности истца на этот комплекс подтверждено решением Арбитражного суда Волгоградской области от 5 июня 2001 г. по другому делу. Упомянутое имущество продано кооперативом технологической станции по совершенной между ними сделке купли-продажи от 3 июня 2002 г. Отказ регистрационного управления в государственной регистрации возникшего у кооператива права собственности на животноводческий комплекс и последующего перехода этого права к технологической станции признан судом неправомерным.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 4 января 2003 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения по тем же мотивам. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 17 апреля 2003 г. названные судебные акты отменил и в иске отказал исходя из того, что животноводческий комплекс не отвечает признакам предприятия и должен рассматриваться как совокупность разнородных зданий, право собственности на каждое из которых подлежало самостоятельной регистрации. Поскольку в регистрационное управление не были представлены документы для осуществления государственной регистрации права собственности на каждое здание, отказ в государственной регистрации заявленных прав произведен правомерно. Кроме того, суд кассационной инстанции сослался на то, что переход права собственности на эти здания к другому лицу не подлежал государственной регистрации, так как кооператив до совершения сделки купли-продажи не зарегистрировал за собой право собственности на каждое из зданий.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов конкурсный управляющий кооперативом привел доводы о том, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно квалифицировали животноводческий комплекс в качестве предприятия, поскольку этот комплекс как совокупность зданий, используемых по единому назначению, является сложной вещью, он поставлен на учет в БТИ по одному адресу и ему присвоен один кадастровый номер. В связи с этим заявитель просит изменить основания удовлетворения иска, указанные в решении суда первой и Постановлении суда апелляционной инстанций, не отменяя самих судебных актов.

Заявитель также считает, что суд кассационной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что животноводческий комплекс представляет собой разнородные здания, права на каждое из которых подлежали отдельной регистрации с представлением на них соответствующих документов в регистрационное управление. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, и выслушав объяснения присутствовавшего в заседании представителя ответчика, Президиум считает, что решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций по настоящему делу подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Кооператив (продавец) и технологическая станция (покупатель) совместно обратились в регистрационное управление с заявлением о государственной регистрации за продавцом права собственности на животноводческий комплекс "Лиманный" и за покупателем - перехода к нему права собственности на этот комплекс по совершенной между ними сделке купли-продажи. Для осуществления государственной регистрации указанных прав заявители представили в регистрационное управление соответствующие документы, в том числе вступившие в законную силу решение суда от 5 июня 2001 г. и Определение от 21 февраля 2002 г. Арбитражного суда Волгоградской области о разъяснении этого решения, принятые по другому делу (N А12-6108/01-С24). Названными судебными актами установлен факт владения кооперативом с 1982 года на праве собственности упомянутым животноводческим комплексом; в них перечислены все здания, входящие в состав названного комплекса, и указано, что данный комплекс имеет один адрес, один кадастровый и один учетный номера. В регистрационное управление заявителями также был представлен договор купли-продажи этого комплекса от 3 июня 2002 г., заключенный между продавцом и покупателем.

В обоснование мотивов отказа по названным нормам закона в государственной регистрации прав регистрационное управление указало на непредставление заявителями по соответствующей форме и содержанию документов на каждое здание, вошедшее в животноводческий комплекс, и на то, что продавец не мог признаваться собственником указанного имущества. Разрешая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций сделали неправильный вывод о том, что животноводческий комплекс является предприятием. Такой вывод не соответствует ст. 132 ГК РФ, поскольку названный комплекс не подпадает под признаки предприятия, содержащиеся в данной законодательной норме. Судами этих инстанций не исследовался в соответствии со ст. 134 ГК РФ вопрос, является ли животноводческий комплекс в составе перечисленных зданий сложной вещью.

Выводы суда кассационной инстанции о включении в состав животноводческого комплекса разных самостоятельных зданий, право на каждое из которых требует отдельной государственной регистрации, не основаны на материалах дела. Не может быть признан обоснованным и вывод суда названной инстанции о необходимости регистрации права собственности на названный комплекс зданий за продавцом до совершения им сделки по отчуждению этого недвижимого имущества. Дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с необходимостью привлечения к участию в разрешении спора технологической станции, которая является одним из подателей заявления на регистрацию прав. Отменяя решения и постановления арбитражного суда, апелляционной и кассационной инстанций, Высший Арбитражный Суд постановил, что при новом рассмотрении дела суду необходимо дать правовую оценку совершенной сделке - договору купли-продажи спорного имущества от 3 июня 2002 г. и всесторонне исследовать вопрос о том, относится ли каждый объект этого имущества к животноводческому комплексу и составляют ли они в совокупности сложную вещь.

Развернутые извлечения из судебного акта представляются необходимыми для полного уяснения далеко не рядовых судебных аргументов и принципиальных для темы настоящей работы выводов. Высший Арбитражный Суд не согласился и с отнесением судом первой инстанции ряда объектов недвижимого имущества к предприятию, поскольку имущественный комплекс - более сложная, единая система с включением иных объектов гражданских прав, в том числе нематериальных, и с выводом нижестоящих судов о том, что животноводческий комплекс - ряд самостоятельных недвижимых вещей. Предметом спора, по мнению суда, стало синтетическое, максимально полное объединение объектов недвижимости в единое построение - сложную вещь. Такая же позиция нашла подтверждение и в практике судов иных уровней <*>. Сложная недвижимая вещь, таким образом, завершает развитие системы объектов недвижимого имущества, представляя, по существу, настолько синтезированный и качественно новый объект, что составляющие его элементы (также недвижимые вещи) растворяются в сложной вещи и прекращают свое юридическое бытие.

--------------------------------

<*> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 августа 2002 г. N А33-3456/02-С2-Ф02-2422/02-С2. В государственной регистрации "единого" права на единый сложный объект недвижимого имущества (состоящей из нескольких недвижимых вещей 1-й очереди базы отдыха) арбитражным судом первой инстанции было отказано. В решении от 30 декабря 2001 г. указано, что в соответствии со ст. ст. 2, 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, государственной регистрации подлежат права на каждый объект недвижимого имущества, вне зависимости от того, используются они по общему назначению или нет. Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд пришел к выводу о неправомерности обращения истца за государственной регистрацией 1-й очереди базы отдыха, состоящей из нескольких объектов недвижимости, поскольку в силу ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, регистрации права собственности подлежит каждый объект недвижимости. Кассационная инстанция не согласилась с выводами арбитражного суда. Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Исходя из смысла названных статей Закона, государственной регистрации подлежит само право собственности на недвижимые объекты. В отношении самих объектов недвижимости осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр, содержащий информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, считает кассационная инстанция, при регистрации права собственности вышеуказанного недвижимого имущества Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает выдачу правообладателю одного акта государственной регистрации с внесением в Единый государственный реестр данных на каждый объект недвижимого имущества.

<< | >>
Источник: С.А. СТЕПАНОВ. ИНСТИТУТ ЧАСТНОГО ПРАВА. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ. 2000

Еще по теме § 2. Уровни системы объектов недвижимого имущества:

  1. § 2. Система и структура государственного земельного управления
  2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
  3. § 1. Недвижимость в праве античности и эпохи буржуазных преобразований
  4. § 3. Современные проблемы деления имущества на недвижимое и движимое
  5. § 5. Неделимость объектов недвижимого имущества
  6. § 1. Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав
  7. § 2. Участки недр и поверхности земли как объекты недвижимости
  8. § 4. Производные объекты недвижимости
  9. § 1. Отличительные черты системы объектов недвижимого имущества
  10. § 2. Уровни системы объектов недвижимого имущества
  11. § 4. Организационный центр системы объектов недвижимого имущества
  12. § 5. Элементно-структурные отношения в системе объектов недвижимого имущества
  13. § 6. Составная недвижимая вещь
  14. § 4. Особенности элементно-структурных отношений в недвижимом имущественном комплексе
  15. IV. СЕРВЕЙИНГ КАК СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
  16. Глава 1. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  17. 3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости
  18. Система элементов криминалистической характеристики должностных преступлений, совершаемых в сфере деятельности органов местного самоуправления
  19. 5Л. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
  20. § 3. Порядок распределения налогов между бюджетами различных уровней в Испании
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -