Статья 685. Поднаем жилого помещения

Пункты 1 - 3 комментируемой статьи носят общий характер для любой разновидности договора (коммерческого) найма, в т. ч. и договора социального найма (см.

В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст. 680) поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование часть площади или все жилое помещение по договору поднайма, должны его оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора (коммерческого) найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен в силу специальной договоренности.

Согласия лиц, совместно проживающих с нанимателем, на заключение договора поднайма комментируемая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой (см. коммент. к ст. ст. 672 и 677), очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями, совместно с ним проживающими.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, ответственность несет наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Он не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями; условия пользования определяются нанимателем по своему усмотрению, с которыми соглашается поднаниматель, отражая их в договоре. 2.

Сдача жилого помещения, независимо от того, является оно отдельным или коммунальным, в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер общей площади жилого помещения (ст.

Названный запрет передачи в поднаем помещения, занимаемого по договору (коммерческого) найма, является единственным. В отношении договора социального найма круг таких запретов шире (ст. 76 ЖК). 3.

Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована. 4.

Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но в (коммерческом) найме не может быть больше общего срока этого договора - 5 лет (см. п. 1 настоящего комментария). 5.

Если договор найма прекращается досрочно (см. коммент. к ст. 687), следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст. 684).

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения 1.

Правовой механизм изменения договора (коммерческого) найма мало отличается от механизма изменения договора социального найма, урегулированного нормами ЖК (ст. 82).

Первый вариант замены нанимателя - это согласованное решение всех постоянно проживающих, в т. ч. и действующего нанимателя. Мотивы замены юридического значения не имеют. Естественно, выбор нового нанимателя возможен из числа совершеннолетних. Отказ наймодателя в его признании нанимателя может быть оспорен в суде. 2.

В п. 2 комментируемой статьи принимается во внимание другая ситуация, связанная с нанимателем, - его смерть или выбытие из нанимаемого помещения. В обоих случаях существующий договор продолжает действовать на тех же условиях. Выдвижение фигуры нового нанимателя должно быть согласованным между прежними постоянными пользователями. Это самое существенное.

Изменение договора найма в случае смерти нанимателя или его выбытия осуществляется независимо от возражений со стороны наймодателя. Единодушное согласие всех постоянных пользователей имеет решающее значение для замены нанимателя, которым становится один из них.

Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей (см. коммент. к ст. 677).