Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Статья адресована договору (коммерческого) найма, где оплата не лимитировалась в отличие от договора социального найма, однако ЖК (ст. 153) регламентировал и эти отношения (см.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора найма в государственном и муниципальном жилищных фондах. ЖК определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154). В этих фондах плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК), на основании платежных документов, направленных в установленные сроки (ст. 155 ЖК). Плата вносится управляющей организации. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме (предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме - лестницы, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т. п.) в соответствии с требованиями законодательства, и определяется исходя из общей площади занимаемого жилого помещения. Плата за наем (за пользование жилым помещением), входящая в структуру платы за жилое помещение в государственном и муниципальном жилищных фондах, устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (ст. 156 ЖК).

В частном жилищном фонде плата за нанятое жилье по договору (коммерческого) найма определяется по усмотрению сторон в договоре. Но статья предусматривает и возможность установления законом "потолка" в оплате. Тогда в договоре о найме этот максимум не может быть преодолен.

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показателей приборов учета, а при их отсутствии - из нормативного потребления коммунальных услуг, утверждаемого органами местного самоуправления, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти субъекта РФ (ст.

Право на субсидии имеют граждане как пользователи жилых помещений не только в государственном и муниципальном жилищных фондах, но и в частном жилищном фонде на условиях, установленных ст. 159 ЖК. В частности, субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. 2.

В договоре (коммерческого) найма введен специальный запрет на одностороннее увеличение наймодателем размера квартирной платы. Его может изменить закон или договор.

Наймодатель, управляющая организация обязаны письменно информировать нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления соответствующих платежных документов, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 155 ЖК). 3.

Срок внесения оплаты в частном жилищном фонде определяется в договоре. На случай, если он там не назван, действует норма комментируемой статьи - оплата производится ежемесячно.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Комментарий к статье 683

1. В отличие от договора социального найма, который заключается без установления срока его действия, комментируемая статья вводит в договор (коммерческого) найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК 1964 5-летний срок договора; срок может быть и меньше 5 лет, но не должен превышать его.

Истечение срока не означает необходимости оставить, освободить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен преимущественным правом на возобновление договора на новый срок (см.

Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо конкретного срока. Если он не будет назван, договор (коммерческого) найма жилья все равно, но уже автоматически будет считаться заключенным на 5 лет.

2. Закон выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются на период до одного года. Краткосрочный (коммерческий) наем существенно уменьшает объем жилищных прав и обязанностей их носителей. Они лишаются:

права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 679 ГК, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к ней);

права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст. ст. 680,

685);

преимущественного права возобновить договор на новый срок (см. коммент. к ст.

684);

права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст. 686);

льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение) (см. коммент. к п. 2 ст. 687).

При краткосрочном (коммерческом) найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если стороны договорятся об этом. Такая возможность заложена в диспозитивном характере нормы п. 2 комментируемой статьи. Если такое решение не состоится, то действует усеченный объем жилищных прав.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый

срок

Комментарий к статье 684 1.

При срочности наемных отношений (см. коммент. к ст. 683) необходимо обеспечить стабильность пользования помещением постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право заключить договор (коммерческого) найма на новый 5-летний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является наниматель добросовестным пользователем или нет.

Инициативой продолжить или прекратить отношения с нанимателем обладает наймодатель, так установил закон.

Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю: перезаключить договор на прежних условиях или изменить договор либо прекратить договор вообще. Гарантией служит запрет наймодателю требовать увеличения количества лиц, которые могут постоянно проживать совместно с нанимателем при возобновлении договора на новый срок.

Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в первом из возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях условия либо изменятся, либо прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если при этом, со своей стороны, откажется от сдачи жилья внаем не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания договора, заключенного с новым нанимателем, недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.