§ 10. Поднаем жилого помещения. Вселение временных жильцов

Поднаем представляет собой договор, по которому наниматель жилого помещения, выступая в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату.

Заключение нанимателем договора поднайма возможно при одновременном наличии следующих условий: 1) согласия проживающих совместно с ним членов семьи; 2) согласия наймодателя; 3) согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, если сдается в поднаем жилое помещение в коммунальной квартире; 4) наличия жилой площади, достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилось не менее установленной нормы;

5) отсутствия в составе семьи нанимателя (и, по смыслу ст. 77 ЖК, у других нанимателей коммунальной квартиры) лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном перечне. Отсутствие любого из этих условий препятствует заключению договора поднайма.

Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Ограничение размера платы, предусмотренное ст. 78 ЖК, практически никогда не соблюдалось и не действует в настоящее время, несмотря на то, что данная норма не отменялась.

При заключении договора чаще всего определяется срок его действия, который, естественно, не может превышать срок договора найма. Однако договор может быть заключен и без указания срока.

180

Предмет договора поднайма. Предметом этого договора может быть часть занимаемого нанимателем помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде все помещение.

Содержание права пользования жилым помещением, принадлежащего поднанимателю. В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель самостоятельного, устойчивого права на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения. В таком же порядке он выселяется и в случае, если прекратилось право самого нанимателя на нанятое помещение (например, в связи с его выездом, смертью и т.п.).

Если договор поднайма был заключен без указания срока, наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, но должен предупредить об этом поднанимателя за три месяца. Выселение поднанимателя возможно и в некоторых других случаях (см. ст. ст. 80, 65, 98 ЖК). Применяя по аналогии норму ч. 1 ст. 89 ЖК, можно признать, что поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить помещение нанимателя при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором.

Временные жильцы. Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц временных жильцов (родственников, знакомых и т.д.).

Согласно ст. 81 ЖК, вселение временных жильцов допускается при согласии на это всех совершеннолетних членов семьи, а если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, то при условии соблюдения нормы жилой площади. Согласие наймодателя на вселение временных жильцов законом не предусмотрено.

Временные жильцы самостоятельного права на жилую площадь не приобретают, кроме случаев, когда они затем становятся членами семьи нанимателя (например, в связи с вступлением в брак с кемлибо из проживающих), т.е.

Правовое положение временных жильцов отличается главным образом тем, что они пользуются помещением безвозмездно. Сказанное не означает, что они проживают без договора. В действительности вселение временного жильца происходит на основании соглашения с наймодателем и совершеннолетними членами его семьи, т.е. по договору. Это безвозмездный договор, на основании которого у вселившегося возникает право временного проживания в жилом помещении.

Указанное право временного жильца существенно отличается от права поднанимателя. Временные жильцы, независимо от срока, на который они вселены, обязаны освободить жилое помещение немедленно, т.е. без особого предупреждения, по требованию нанимателя или проживающих

181

с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения (ч. 3 ст. 81 ПО.