ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПЕРЕХОДА ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В СОВЕТСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Одним из самых интересных и практически важных вопросов, воз­никающих при изучении договора купли-продажи в советском граждан­ском праве, является вопрос о правовых последствиях перехода имущест­ва от продавца к покупателю по договору купли-продажи.

Важность этого вопроса определяется правовыми последствиями пе­рехода имущества от продавца к покупателю. В частности, переход иму­щества от продавца к покупателю предопределяет распределение между контрагентами риска случайной гибели или порчи имущества, возмож­ность обращения взыскания на это имущество кредиторами той или дру­гой стороны, возможность для собственника истребовать свою вещь из чужого незаконного владения, а также возникновение у покупателя ре­альной возможности осуществить предоставленные ему законом право­мочия по владению, пользованию и распоряжению приобретенным по договору имуществом.

Этот вопрос, и ранее обращавший на себя внимание советских циви­листов, сейчас приобретает особую важность в связи с разработкой обще­союзного Гражданского кодекса. Необходимость изучения правовых во­просов купли-продажи диктуется также осуществляемым на основе раз­вития тяжелой промышленности повышением обеспеченности населения продовольственными и промышленными товарами, что требует дальней­шего развития и совершенствования форм, опосредствующих социали­стический товарооборот. Важность разрешения поставленного вопроса определяется также и тем, что он тесно связан с правом социалистиче­ской собственности, являющимся основным институтом советского гра­жданского права.

При рассмотрении правовых последствий перехода имущества от одного лица к другому по договору купли-продажи возникает ряд вопро­сов как общего, так и частного характера. В настоящей статье будут рас­смотрены лишь некоторые из них, имеющие наиболее важное теоретиче­ское и практическое значение: а) о «переходе права собственности»; б) о юридической силе правил ст.

I

Вопрос о «переходе права собственности» от продавца к покупателю по договору купли-продажи в советском гражданском праве неоднократ­но рассматривался в научной и учебной юридической литературе. Общим для всех указанных работ является то, что сама формула о «переходе пра­

ва собственности» не вызывает у авторов никаких сомнений. Вопрос о ее пригодности для советского гражданского права освещался в литературе^[490], однако он затрагивался лишь мимоходом, в связи с рассмотрением других проблем советского гражданского права.

Такая постановка вопроса в литературе базировалась прежде всего на том, что действующий Гражданский кодекс РСФСР и ряд других нор­мативных актов нередко употребляют термин «переход права собствен­ности» (ст. ст. 66, 186, 187 ГК РСФСР и др.). Однако в настоящее время вряд ли правильно говорить о «переходе права собственности». В услови­ях социалистического строя, при наличии двух форм социалистической собственности - государственной и кооперативно-колхозной, при нали­чии производной от социалистической - личной собственности, такое утверждение не соответствует существу дела и не выражает действитель­ных отношений, которые возникают при переходе имущества от одного лица к другому по договору купли-продажи.

Существует ли вообще в советском гражданском праве так называе­мый «переход права собственности» от продавца к покупателю на про­данное имущество по договору купли-продажи?

Вопрос этот следует рассмотреть в двух аспектах: во-первых, при­менительно к договорам купли-продажи, заключаемым собственниками, обладающими разнородным правом собственности на имущество (сюда относятся договоры купли-продажи, заключаемые государственными ор­ганизациями с кооперативно-колхозными организациями и с гражданами, а также договоры, заключаемые кооперативно-колхозными организация­ми с гражданами), и, во-вторых, применительно к договорам купли- продажи, заключаемым лицами, обладающими однородным правом соб­ственности на имущество (сюда относятся договоры, заключаемые между двумя колхозами, двумя кооперативными организациями, гражданами).

В первом случае, когда договор купли-продажи заключают лица, об­ладающие различным по форме (виду) правом собственности, нет осно­ваний для утверждения о переходе права собственности от продавца к покупателю. Различный правовой режим государственной, кооперативно­колхозной и личной собственности приводит к тому, что при переходе имущества от продавца к покупателю у последнего возникают иные по своему содержанию правомочия по владению, пользованию и распоряже­нию имуществом, отличные от правомочий, которыми обладал отчужда­тель на то же самое имущество.

В самом деле, когда государственный магазин продает имущество гражданину, то о переходе какого именно права собственности может идти речь в данном случае? Государственный магазин продает гражданам вещи, являющиеся государственной собственностью. Однако у гражда­нина, купившего вещь, возникает лишь право личной собственности на это имущество, которое по своему содержанию и по объему правомочий, предоставленных собственнику, значительно уже права государственной социалистической собственности. Покупатель-гражданин получает лишь такие правомочия, которые обеспечивают использование купленной вещи в целях удовлетворения личных потребностей покупателя и его семьи, тогда как право государственной собственности закрепляет за Советским государством прежде всего возможность производственного использова­ния государственных имуществ в интересах максимального удовлетворе­ния постоянно растущих материальных и культурных потребностей всего социалистического общества.

Достаточно указать, например, на тот факт, что государство, имея в своей собственности легковые автомашины, организует таксомоторные парки, которые перевозят пассажиров за определенную плату. Что же касается гражданина - собственника автомашины, то он не вправе заниматься перевозкой пассажиров за плату и получать такого родя дохо­ды, так как подобное использование автомашины противоречит потреби­тельскому характеру права личной собственности и потому является незаконным.

Вместе с тем продавец - государственная торгующая организация - не может передать покупателю права государственной социалистической собственности также и потому, что сам он такого права не имеет. Госу­дарственный орган лишь управляет этим имуществом в соответствии с уставом или положением, регулирующим его деятельность. Не может служить основанием для утверждения о переходе в данном случае права собственности также и тот факт, что госорган осуществляет продажу гражданам предметов народного потребления по поручению государства.

Выходит, таким образом, что при продаже гражданам государствен­ным магазином предметов народного потребления нет и не может быть перехода права собственности.

Не переходит право собственности также и в тех случаях, когда в ка­честве продавца товаров гражданам выступает кооперативная организа­ция. Обладая правом кооперативной собственности, кооперативная орга­низация не может тем не менее передать его гражданину, так как покупа­тель-гражданин в условиях социалистического строя не может приобре­сти иного права, кроме права личной собственности. Аналогичное поло­

жение имеет место и в тех случаях, когда государство продает сельскохо­зяйственный инвентарь и другие товары колхозам и, наоборот, когда кол­хозы продают свою продукцию государству, а равно и в случае покупки государственной или кооперативно-колхозной организацией имущества у граждан.

Еще более неточным представляется указание на переход права соб­ственности при рассмотрении внешнеторговых сделок купли-продажи. Д. Ф. Рамзайцев пишет, например, что «именно путем осуществления обязательств, принятых сторонами по договору купли-продажи, во внеш­неторговым обороте происходит переход права собственности на товары, являющиеся предметом этого договора»^[491]. Употребление традиционной формулы о переходе права собственности для характеристики внешне­торговой купли-продажи представляется неправильным прежде всего потому, что оно основано на ошибочном отождествлении явлений эконо­мического порядка (переход имущества в собственность) с явлениями юридического порядка (переход права собственности).

Четкое разграничение типов и форм права собственности дает осно­вание утверждать, что изменение типа или формы права собственности при купле-продаже не приводит и не может привести к «переходу» права собственности. В данном случае происходит одновременное прекращение права собственности продавца и возникновение права собственности у покупателя на приобретенное по договору купли-продажи имущество.

Утверждают иногда, что в рассматриваемых случаях имеют место преобразование (трансформация)^[492] или переход^[493] одного вида (формы) пра­ва собственности в другой вид (форму) права собственности. С таким утверждением нельзя согласиться.

Право собственности как совокупность юридических норм регули­рует принадлежность имущества тому или иному субъекту и связанные с этим общественные отношения по владению, пользованию и распоряже­

нию имуществом^[494]. В силу этого право собственности есть предпосылка перехода имущества от одного лица к другому, поскольку оно создает для собственника возможность распоряжаться этим имуществом. Отчуждение имущества посредством договора купли-продажи есть осуществление собственником принадлежащего ему права распоряжения. Совершив акт распоряжения имуществом, собственник исчерпал (осуществил до конца) свое право собственности^[495], которое вместе с этим и прекратило свое существование.

Поскольку продавец, распорядившись вещью, исчерпал принадле­жащее ему право собственности, постольку последнее не может ни пе­рейти к другому лицу, ни преобразоваться (трансформироваться) в дру­гой вид (форму) права собственности. Правовой режим имущества, при­обретенного покупателем, изменяется не в силу перехода, преобразования или трансформации права собственности продавца, а лишь в силу того, что закон предоставляет приобретателю иные по содержанию и по объе­му правомочия по владению, пользованию и распоряжению этим имуще­ством, отличные от правомочий, которыми обладал его предшественник.

Едва ли можно говорить о переходе права собственности также и в тех случаях, когда продавец и покупатель обладают однородными право­мочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом (на­пример, когда договор купли-продажи заключают два колхоза, две коопе­ративные организации, два гражданина).

Право собственности в объективном смысле есть возведенная в за­кон воля господствующего класса, а в социалистическом обществе - воля всего советского народа. Оно представляет собой совокупность правовых норм, определяющих объем и содержание тех правомочий, которые пре­доставляются отдельным субъектам по владению, пользованию и распо­ряжению принадлежащим им имуществом. Договор купли-продажи явля­ется тем юридическим фактом, с которым нормы права собственности связывают наступление тех или иных правовых последствий, в том числе и возникновение права собственности у покупателя.

Из этого следует, что хотя одно лицо и может передать другому лицу имущество в собственность, однако содержание и объем правомочий по­купателя по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом определяются не им самим и не его контрагентом по договору, равно как

и не их общей волей, а волей господствующего в данном обществе клас­са, выраженной в законах.

Так, при переходе права собственности от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет свою силу и для нового собственника. Но он сохраняет свою силу не потому, что пределы субъективных прав при­обретателя зависят от воли его предшественника, а потому, что такое правило установлено советским законом (ст. 169 ГК РСФСР) в интересах охраны прав трудящихся - съемщиков жилых помещений. При отсутст­вии такого указания в законе у суда не было бы оснований для отказа но­вому собственнику в выселении такого нанимателя, поскольку последний с ним ни в каких договорных отношениях не состоит.

Вместе с тем переход права собственности предполагает, что субъ­ективные правомочия отчуждателя на отчуждаемое имущество переходят к приобретателю в том же объеме. Однако в ряде случаев объем прав приобретателя оказывается иным по сравнению с объемом прав отчужда­теля на то же имущество. Так, добросовестный приобретатель, купив вещь у несобственника, при известных условиях приобретает также и право собственности, тогда как продавец таким правом не обладал. Доб­росовестный приобретатель заложенного имущества, оставленного у должника (ст. 98 ГК РСФСР), приобретает в некоторых случаях больше прав, чем имел сам должник на то же самое имущество.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что и в данном случае едва ли можно говорить о переходе или передаче права собствен­ности. И здесь речь может идти лишь об одновременном прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности у покупателя. Это положение находит подтверждение и в действующем законодательстве. Так, ст. 66 ГК РСФСР во второй своей части говорит не о переходе права собственности, как это имеет место в ее первой части, а о «возникновении» права собственности у приобретателя. Вместе с тем ст. 180 ГК РСФСР, определяя договор купли-продажи, вообще не содер­жит указания на переход права собственности, а говорит лишь о переходе имущества в собственность покупателя.

Но если при купле-продаже происходит прекращение права собст­венности продавца и возникновение права собственности покупателя, то встает вопрос, не следует ли отнести договор купли-продажи к первона­чальным способам приобретения права собственности.

Для такого решения этого вопроса нет оснований. Право собствен­ности покупателя является производным. Но оно является производным не потому, что существует «переход» или «передача» права собственно­сти, и не потому, что пределы субъективных прав покупателя определя­

ются объемом прав его предшественника, а потому, что возникновение права собственности у покупателя зависит от продажи ему имущества, а следовательно, и от воли продавца, так как отчуждение имущества осу­ществляется по воле собственника. Иначе говоря, от воли продавца в из­вестной степени зависит создание тех фактических обстоятельств, с кото­рыми закон связывает прекращение права собственности продавца и воз­никновение права собственности покупателя на приобретенное имущество.

II

Вопрос о юридической силе правил ст. 66 ГК РСФСР является спор­ным. Одни юристы полагают, что ст. 66 ГК содержит правила императив­ного характера, которые не могут быть изменены соглашением сторон^[496]. Другие же, наоборот, считают, что указания ст. 66 ГК относительно мо­мента возникновения права собственности в лице покупателя носят дис­позитивный характер и могут быть изменены сторонами при заключении договора^[497].

Понятно, что теоретическая спорность указанного вопроса не может не найти отклика также и при применении ст. 66 ГК на практике. В связи с этим четкость и ясность формулировки соответствующих правил в бу­дущем общесоюзном Гражданском кодексе представляется безусловно необходимой. А это положение в свою очередь требует предварительного теоретического обсуждения поставленного вопроса.

Задача в данном случае состоит в том, чтобы найти такое реше­ние, которое бы наилучшим образом удовлетворяло потребности социа­листического народного хозяйства. С этой точки зрения наиболее пра­вильным, на наш взгляд, является толкование правил ст. 66 ГК в смысле их диспозитивности.

Основанием для такого вывода является прежде всего сама форму­лировка ст. 66 ГК. Первая часть этой статьи устанавливает правило, со­гласно которому право собственности на вещи переходит на основании договора, заключаемого отчуждателем и приобретателем. Логично пред­положить, что именно первая часть ст. 66 является общим правилом, то­гда как вторая часть, устанавливающая конкретные правила о возникно­вении права собственности у покупателя на индивидуально-определен­

ные и родовые вещи, является лишь дополнением общего правила, уста­новленным на тот случай, когда стороны не разрешат этого вопроса в до­говоре. Некоторые основания для такого вывода дают также формули­ровки ст. ст. 67 и 186 ГК, которые устанавливают диспозитивный харак­тер правил о том, что следует считать передачей вещи (ст. 67) и к какому моменту приурочивается переход риска случайной гибели или порчи имущества на покупателя (ст. 186 ГК).

Наряду с этими указаниями ГК, в советском гражданском праве имеют место случаи, когда момент возникновения права собственности у покупателя приурочивается не к моменту заключения договора и не к моменту передачи вещи, как это указано в ст. 66 ГК, а к иным моментам. Так, в соответствии с Инструкцией Министерства финансов СССР «О порядке продажи гражданам одно- и двухэтажных жилых домов с числом комнат от 1 до 5 включительно» от 10 января 1949 г. рабочие, инженерно­технические работники и служащие, купившие у предприятий, строек и учреждений дома, приобретают право собственности на эти дома либо после полной оплаты стоимости дома (если дом продается за наличный расчет), либо после погашения банковской ссуды (если дом продается с рассрочкой платежа на 2 - 3 года). Аналогичные правила установлены в отношении домов, продаваемых гражданам исполкомами местных Сове­тов депутатов трудящихся^[498].

Этот порядок возникновения права собственности у покупателя на проданное имущество, отличный от порядка, установленного ст. 66 ГК, имеет то преимущество, что возникновение права собственности в лице покупателя лишь с момента полной оплаты строения или после погаше­ния кредита создает более прочную гарантию исполнения обязательства со стороны покупателя. С другой стороны, тот факт, что риск случайной гибели проданного имущества до момента полной оплаты дома или до погашения кредита берет на себя государство, является в известной мере преимуществом покупателя - советского гражданина - и способст­вует наилучшему удовлетворению потребностей рабочих и служащих в жилище.

Наличие в советском гражданском праве указанных способов разре­шения вопроса о моменте возникновения права собственности у покупа­теля, отличных от правил, установленных ст. 66 ГК, также свидетельству­ет о диспозитивном характере этих правил.

Статья 66 ГК РСФСР помещена, как известно, в разделе о праве соб­ственности. Это означает, что она применима не только к договорам куп­ли-продажи, но и к ряду других договоров, одним из элементов содержа­ния которых является переход имущества одного лица в собственность другого. Она применима, в частности, и к договору подряда, урегулиро­ванному Гражданским кодексом. Однако в договоре подряда императив­ный характер ст. 66 ГК не находит своего подтверждения. Несмотря на то, что при договоре подряда изготовляемая подрядчиком из своего мате­риала вещь всегда является индивидуально-определенной, право собст­венности на нее возникает у заказчика лишь с момента ее передачи, но не с момента заключения договора, как этого требует ст. 66 ГК. Это и по­нятно. Дело в том, что предмет подряда, хотя и может быть индивидуали­зирован в договоре в момент его заключения по определенным призна­кам, однако он в этот момент еще не существует в натуре. Таким образом, толкование правил ст. 66 ГК в смысле их императивности применительно к договору подряда теряет свое значение, тогда как диспозитивный ха­рактер этих правил вполне согласуется с нормами, регулирующими дого­вор подряда.

Диспозитивный характер правил ст. 66 ГК находит свое оправдание также и в экономике социалистического общества. Основной экономиче­ский закон социализма, а также проводимая в соответствии с этим зако­ном политика партии и правительства требуют всемерного учета потреб­ностей всего общества. В частности, только посредством всестороннего учета потребностей советских граждан может быть осуществлено наибо­лее полное удовлетворение их материальных и культурных потребностей. В соответствии с этим вопрос о моменте возникновения права собствен­ности у покупателя на проданное ему по договору купли-продажи иму­щество и следует решать с позиции наилучшего удовлетворения потреб­ностей граждан.

В советской гражданско-правовой литературе была высказана мысль о том, что в будущем ГК СССР следует сформулировать ст. 66 ГК таким образом, чтобы приурочить момент возникновения права собственности у покупателя к моменту передачи ему вещи, независимо от того, является ли продаваемая вещь родовой или индивидуально-определенной. Вместе с тем предлагалось придать указанной норме императивный характер^[499].

Такое решение вопроса имеет то преимущество, что оно ставит в бо­лее выгодное положение покупателя с точки зрения распределения между

сторонами риска случайной гибели или порчи имущества. Если учесть при этом, что в качестве продавцов товаров у нас выступают, как прави­ло, государственные или кооперативные торгующие организации, то та­кое решение, т. е. сохранение риска случайной гибели или порчи имуще­ства до его передачи на стороне продавца, способствует наилучшему удовлетворению материальных и культурных потребностей граждан и вместе с тем не нарушает интересов государства, ибо государственные и кооперативные торгующие организации обладают более широкими воз­можностями в деле устранения случайных причин гибели или порчи про­даваемых товаров.

Но договоры купли-продажи заключаются у нас не только рознич­ными государственными и кооперативными организациями с граждана­ми; они заключаются также и между кооперативными организациями, между колхозами, между гражданами. И если можно с известным основа­нием предоставить некоторую льготу гражданину-покупателю в сравне­нии с продавцом - государственной или кооперативной торговой органи­зацией, то при заключении договора купли-продажи между двумя граж­данами, двумя колхозами, двумя кооперативными организациями нет ни­каких оснований для предоставления льготы одному из контрагентов по договору. Поэтому принцип возникновения права собственности у поку­пателя во всех случаях с момента передачи имущества, ставящий в пре­имущественное положение интересы покупателя, не может быть приме­ним к такого рода договорам.

Более того, такое решение вопроса в некоторых случаях не может удовлетворить также и покупателя. Дело в том, что интересы покупателя не ограничиваются лишь возможностью распорядиться вещью после ее получения и распределением риска случайной гибели или порчи имуще­ства между контрагентами. В известных случаях покупатель желает обес­печить реальное исполнение договора, реальную передачу вещи именно ему, а не какому-либо другому лицу. В особенности это имеет большое значение при покупке индивидуально-определенной вещи, приобретение которой и является основным интересом покупателя. С этой точки зрения существующие правила ст. 66 ГК о возникновении права собственности у покупателя на индивидуально-определенную ведь уже с момента заклю­чения договора создают больше гарантий для реального получения вещи покупателем.

При рассмотрении этого правила ст. 66 ГК в литературе были выска­заны сомнения в его правильности по той причине, что если право собст­венности, а вместе с тем и риск случайной гибели или порчи имущества переходят на покупателя уже с момента заключения договора, то при

фактическом нахождении вещи у продавца покупатель лишен возможно­сти принять все необходимые меры для предотвращения случайной гибе­ли или порчи этого имущества^[500]. С этими выводами нельзя согласиться. Случайность всегда есть случайность. Однако нельзя решать вопросы, опираясь лишь на одни случайные обстоятельства. Да и сама-то случай­ность гибели или порчи имущества сведена у нас во многих случаях до минимума, соответствующего развитию современной науки и техники.

Нельзя поэтому правильно решить вопрос, исходя из явлений, кото­рые возникают в жизни лишь как редкое исключение, игнорируя при этом те явления, которые являются обычными в нашей жизни. Обычным же в данном случае является то, что покупатель, заключая договор на покупку индивидуально-определенной вещи, преследует прежде всего цель полу­чить саму вещь. При этом, как правило, в интересах реального получения вещи он согласен нести и известный риск случайной гибели этой вещи. Именно это жизненное явление и нашло свое выражение в формулировке правил ст. 66 ГК.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод о том, что вторая часть ст. 66 РФ наилучшим образом обеспечивает удовлетворение потребно­стей граждан в приобретении предметов народного потребления. Однако для того, чтобы нормы ст. 66 ГК более точно отражали экономические особенности социалистического строя и еще более эффективно служили интересам советских граждан, формулировку их в будущем общесоюзном Гражданском кодексе целесообразно, на наш взгляд, уточнить в двух на­правлениях: во-первых, следует устранить неправильную формулу о так называемом «переходе права собственности» и, во-вторых, необходимо яснее подчеркнуть диспозитивный характер этих правил путем указания на то, что они применимы лишь в случаях, когда иное не установлено законом или договором.

III

Указом Президиума Верховного Совета СССР «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» от 26 августа 1948 г. установлено, что каждый гражданин имеет право купить или по­строить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города^[501]. В связи с этим Указом резко повысилась роль догово­

ров купли-продажи строений, и целый ряд вопросов, связанных с куплей- продажей строений, приобрел актуальное значение, в частности вопрос о моменте возникновения права собственности на купленное строение.

Строение - вещь индивидуально-определенная. В соответствии со ст. 66 ГК, право собственности на индивидуально-определенные вещи переходит к покупателю с момента заключения договора, т. е. с того мо­мента, когда стороны выразили друг другу согласие по всем существен­ным пунктам. Статья 185 ГК предусматривает особую форму, в которую должен быть облечен договор купли-продажи строений, а именно нотари­альное удостоверение договора с последующей регистрацией в комму­нальном отделе. В связи с такой формулировкой ст. 185 ГК возник вопрос о том, с какого именно момента следует считать заключенным договор купли-продажи строений: с момента его нотариального удостоверения или с момента его последующей регистрации.

В литературе были высказаны разные точки зрения: одни авторы от­носят момент возникновения права собственности у покупателя к момен­ту нотариального удостоверения договора^[502], другие - к моменту после­дующей регистрации нотариально удостоверенного договора^[503]. Сторонни­ки обеих точек зрения основывают свои выводы прежде всего на чисто грамматическом толковании смысла ст. 185 ГК. Однако грамматическое толкование ст. 185 ГК в отрыве от других его норм, без учета иных зако­нодательных и нормативных материалов и судебной практики не может дать сколько-нибудь обоснованного ответа на поставленный вопрос.

Статья 185 ГК в ее настоящей редакции была введена в Гражданский кодекс декретом ЦИК и СНК РСФСР от 4 октября 1926 г.^[504], который изме­нил формулировки ряда статей ГК в связи с введением в действие поста­новления ЦИК и СНК СССР от 14 мая 1926 г. об основных принципах организации государственного нотариата^[505]. Рассмотрение изменений, вне­сенных в ГК декретом от 4 октября 1926 г., дает основание утверждать, что правила примечания 1 к ст. 130 ГК были сформулированы законода­телем именно с учетом своеобразия оформления некоторых видов дого­воров, в том числе и договоров купли-продажи строений, и что, следова­тельно, законодатель считал возможным признать заключенным договор

купли-продажи строений лишь при условии соблюдения нотариального оформления договора с последующей регистрацией его в соответствую­щем коммунальном отделе. При этом обе стадии оформления договора купли-продажи строений признавались существенными с точки зрения его действительности^[506].

Однако в последующем законодательстве и в судебной практике этот основной принцип проводится недостаточно четко. Так, § 1 инструк­ции Наркомхоза РСФСР «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» от 25 декабря 1945 г., согласованной с НКЮ РСФСР^[507], устанавливает, что целью регистрации строений является не установление права владения строением или права собственности на него, а уточнение права владения строениями и учет строений по фондам. Вместе с тем § 14 инструкции дает перечень основ­ных документов, устанавливающих право собственности на строение, и среди этих документов указывает на «нотариально удостоверенные дого­воры купли-продажи, мены и дарения строения». Таким образом, соглас­но приведенной инструкции право собственности на строение возникает у покупателя уже с момента нотариального удостоверения договора купли- продажи строения, тогда как регистрация лишь уточняет, кто именно в данный момент является собственником строения и ведет учет строений по фондам^[508].

Это положение нашло свое отражение и в судебной практике, кото­рая нередко приходит к выводу о том, что сам по себе факт регистрации строения на то или иное лицо еще не свидетельствует о праве собствен­ности этого лица на зарегистрированное строение. Вместе с тем вопрос о действительности нотариально удостоверенного договора в судебной практике не вызывает сомнений, и признание договоров купли-продажи строений недействительными имеет место, как правило, лишь при отсут­ствии нотариального удостоверения договора, независимо от регистрации договора в коммунальном отделе и от выполнения покупателем всех обя­занностей, вытекающих из того, что данное строение зарегистрировано на его имя (уплата налогов, страховых платежей и т. д.).

Более того, даже при отсутствии нотариального удостоверения суды в исключительных случаях признают такого рода договоры купли- продажи строений действительными, поскольку они ничего противоза­конного не содержат, не затрагивают интересов государства и в большей части или полностью выполнены сторонами. При этом суды лишь обязы­вают заинтересованную сторону оформить договор в нотариальном по­рядке, не указывая на обязательность последующей регистрации такого рода сделок в соответствующем коммунальном отделе.

Такое направление последующего законодательства и судебной практики нельзя считать случайным. Оно свидетельствует о том, что при­знание договора недействительным как последствие нарушения установ­ленного законом порядка регистрации строений недостаточно хорошо служит поставленной цели: учету строений и контролю за законностью содержания договоров купли-продажи строений со стороны коммуналь­ных органов. Это свидетельствует также и о том, что ст. 185 ГК в ее на­стоящей формулировке недостаточно стимулирует своевременную реги­страцию сделок по строениям как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Вместе с тем во многих случаях само признание недействи­тельной сделки, оформленной в нотариальном порядке, представляется нецелесообразным, так как нотариальное удостоверение сделок в подав­ляющем большинстве случаев исключает незаконность содержания тако­го рода договора.

В соответствии со сказанным представляется целесообразным в бу­дущем общесоюзном Гражданском кодексе несколько изменить форму­лировку ст. 185 ГК.

В целях контроля за законностью содержания договоров купли- продажи строений надо признать необходимым и достаточным для воз­никновения у покупателей права собственности только нотариальное удостоверение договора. С этого же момента следует считать возникшим право собственности на строение у покупателя. Что же касается вопроса о регистрации приобретенных строений в коммунальном отделе, то пред­ставляется более правильным возложить на покупателя строения обязан­ность зарегистрировать строение в течение установленного срока в ком­мунальном отделе, установив административно-правовые штрафные санкции за невыполнение указанной обязанности.

Такая санкция явится более реальной гарантией своевременной ре­гистрации приобретенного строения в коммунальных органах и обеспе­чит лучший контроль со стороны коммунальных органов за изменением собственников строений.

Признание же права собственности на строение за покупателем уже с момента нотариального удостоверения договора вовсе не исключает возможности постановки вопроса о признании недействительным проти­возаконного по содержанию или направленного к явному ущербу для государства договора, поскольку ни нотариальное удостоверение догово­ра, ни последующая регистрация его в коммунальном отделе не могут придать такому договору законной силы.

Печатается по: В. П. Грибанов, кандидат юридических наук. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве // Советское государство и право.

1955. № 8. Отдельн. оттиск. С. 64 - 73.