§ 9. Право залога недвижимости - ипотечное право (п. 1487-1490)

1487. Ипотекой в широком смысле слова называется залог вещи без передачи предмета залога

залогодержателю (с оставлением имущества у залогодателя или с передачей его третьему лицу[§§§§§§§§§§§§]) (ст.

338 ГК). По общему правилу предполагается, что залог устанавливается именно в форме ипотеки, если иного не предусмотрено договором (п. 1 ст. 338; исключение касается залога ценных бумаг - см. п. 4 ст. 338). Ипотечное право на движимую вещь никак не может быть признано вещным, ибо оно не обеспечивает залогодержателю юридически защищенной возможности фактического господства над предметом ипотеки. Ипотечное право на движимость, ипотечное право в широком смысле, таким образом, здесь нами не рассматривается.___________________________________________________________________________

* Кроме залога ценной бумаги, при котором передача таковой в депозит нотариуса рассматривается как передача вещи залогодержателю (п. 4 ст. 338 ГК) и который представляет собой, таким образом, разновидность заклада.

1488. Ипотекой в узком смысле слова называется залог недвижимости, т. е. вещей, залог которых в

форме заклада объективно не может быть мыслим без несоразмерного ущерба их хозяйственной ценности. В действующем законодательстве термин «ипотека» употребляется, как правило, именно в этом, узком смысле (см. п. 2 ст. 334 ГК и все без исключения нормы Закона об ипотеке*). Именно оно и будет предметом дальнейшего рассмотрения в рамках настоящего параграфа.______________________________________

* Здесь будет нелишним напомнить, что его полное название - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, ориентация законодателя на преимущественное употребление термина «ипотека» в узком смысле слова, очевидна уже из самого наименования закона.

1489. Содержание ипотечного права в узком смысле слова предопределяется, с одной стороны, его особым назначением - обеспечением исполнения определенного обязательства (см.

п. 1468 Учебника), а с другой - его специфическим объектом - недвижимой вещью (см. п. 1480 Учебника). Ипотечное право возникает на основании договора о залоге недвижимого имущества - договора об ипотеке (см. п. 671 Учебника), либо в силу наступления обстоятельств, указанных в законе (п. 3 ст. 334 ГК), с момента своей государственной регистрации. Законодательство не обеспечивает ипотечному залогодержателю возможности фактического владения предметом ипотеки, считая вполне достаточным признание за ним возможности быть юридическим (зарегистрированным) его владельцем. Признание таковой обеспечивает залогодержателю (при наступлении соответствующего условия) и возможность распоряжения предметом ипотеки наиболее абсолютным образом, независимо от любых других лиц, включая залогодателя*. Фактически над предметом ипотеки господствует одно лицо (залогодатель), но по данным публично достоверного документа (государственного реестра)[*************] его господство обременено вещным правом, обеспечивающим господство другого лица (залогодержателя).

жилом помещении, выражается в юридически защищенной возможности пользования этим помещением (проживания в нем) на условиях, предусмотренных жилищным законодательством[†††††††††††††]^{[‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡]}^{[§§§§§§§§§§§§§]}^{[**************]} (п. 1 ст. 292 ГК). О вещном характере данного права свидетельствуют нормы п. 2 и 3 ст. 292, устанавливающие следование данного права за помещением, в чьей бы собственности оно не находилось и его абсолютную защиту, т.е. возможность требовать устранения его нарушений любыми лицами, включая собственника помещения. Для несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника установлена дополнительная гарантия осуществления их вещного права на жилое помещение - возможность отчуждения данного помещения только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292).

* Исключение составляют супруг (супруга) собственника жилого помещения, нажитого во время брака: таковое, как правило, поступает в общую совместную собственность супругов (ст. 33-35 Семейного кодекса).

1492. Право нанимателя жилого помещения возникает из договора жилищного найма и включает в себя правомочия владения и пользования жилым помещением посредством проживания в нем.

Оно установлено и регламентируется нормами гл. 35 ГК, а также - нормами ст. 50-100 Жилищного кодекса РСФСР от 24 июня 1983 г.*. Гражданский кодекс различает договоры социального и коммерческого найма жилого помещения. Сосредоточивая свое внимание на регулировании последнего, Кодекс, в соответствии с п. 3 ст. 672, отводит основную роль в деле регламентации права нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилищному законодательству (см. об этом п. 654656, 658 Учебника). Права нанимателей жилых помещений обладают вещной природой независимо от того, какой из договоров послужил основанием их возникновения - социального или коммерческого найма. Им обоим присуще свойство следования за помещением (ст. 675) и абсолютная защита (ст. 305).

1496. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК) заключается в возможностях владеть и пользоваться земельным участком, включая возведение на нем недвижимого имущества, сдачу его в аренду или в ссуду (безвозмездное срочное пользование) без согласия собственника. Отчуждение земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, естественно, не допускается. Право пожизненного наследуемого владения может быть установлено только на земельный участок, находящийся в публичной (государственной или муниципальной) собственности. Со дня вступления в силу Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения более не осуществляется, хотя права на ранее предоставленные участки сохраняются и не подлежат какому-либо переоформлению или изменению.

1497. Исследование права пожизненного наследуемого владения представляет известный теоретический интерес, ибо на протяжении многовековой российской истории оно было едва ли не единственным случаем выделения возможности владения в самостоятельное субъективное право.

Наименование его с течением времени изменялось. Так, ст. 514 Свода Законов Гражданских Российской Империи, говоря о возможности собственника недвижимости «удержав за, собой право собственности по укреплению, отделить от него владение и передать или уступить оное другому», называла его отдельным владением, которое «составляет само по себе особое право, коего пространство, пожизненность или срочность определяется тем самым актом, коим оно установлено».

1498. Институтом, наиболее близким к современному праву пожизненного наследуемого владения, в

дореволюционной России было право чиншевого землевладения, т. е. институт, строго говоря, феодального права. Попытку сохранения этого права[††††††††††††††] в ГК можно объяснить лишь стремлением к компромиссу между потребностями рыночной экономики и сложившимся в советское время представлением о земле как «народном достоянии» и пользовании землей как действии, составляющем предмет административного (публично-правового) разрешения (лицензии). Отказ от права пожизненного наследуемого владения, предпринятый Земельным кодексом, можно назвать прогрессивным шагом, но лишь при условии, что он будет подкреплен более широким распространением практики закрепления земельных участков именно на праве собственности. Сохранение же Земельным кодексом такой субстанции, как право постоянного (бессрочного) пользования, и введение им в употребление права безвозмездного срочного пользования землей, проистекающего из другого феодального (западноевропейского) корня - права аллодиального землевладения - заставляет в этом сомневаться._____________________________________

* Как, впрочем, и права постоянного (бессрочного) пользования.

<< | >>

↑

Источник: В.А. Белов. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. - М.: АО «Центр ЮрИнфоР»,2003. 960 с.. 2003

Еще по теме § 9. Право залога недвижимости - ипотечное право (п. 1487-1490):

- Гражданское право России - Диссертации по гражданскому праву - Цивільне право України -