§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 601
1. Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора пожизненного содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964 г. В ГК РСФСР (ст. ст. 253 и 254) названный договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти договорные отношения существенным образом отличались от обычной купли-продажи. Отчуждение касалось только одного объекта личной собственности - жилого дома. Условие о цене в общепринятом смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также носило своеобразный характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названный договор выполнял функции материальной и
социальной помощи дееспособным гражданам - престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть только лицо, нетрудоспособное либо по возрасту (мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет), либо по состоянию здоровья (инвалид I, II или III групп). Считалось, что трудоспособный гражданин - собственник жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли-продажи жилого дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель (продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным независимо от требования покупателя.
Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к новой правовой системе договор пожизненного содержания с иждивением получил дальнейшее развитие и приобрел более четкую правовую характеристику.
Определено правильное место данному договору в системе обязательственных правоотношений гражданского законодательства: он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-правового института - ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая собственнику - получателю ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты. При этом получатель ренты может передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.
По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин. Юридическое лицо не может быть субъектом пожизненного содержания, в отличие, например, от правила ст. 589 ГК, где получателями постоянной ренты значатся и некоммерческие организации. Состав плательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.
Договор пожизненного содержания с иждивением является договором консенсуальным. Он считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку сохраняет силу до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица и требует систематического и непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты. На первый план здесь выступает элемент риска. При этом речь идет не только об имущественном риске для той или иной стороны в договоре, но и о гарантиях социальной защиты получателя ренты.
2. Пожизненное содержание с иждивением - разновидность пожизненной ренты. Поэтому, если иное не предусмотрено правилами § 4, к отношениям пожизненного содержания с иждивением применяются правила § 3 гл. 33 ГК.
Сопоставляя п. 1 комментируемой статьи со ст. 596 ГК, следует отметить, что если объектом имущества при пожизненной ренте могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (ст. 130 ГК), то объектом имущества при пожизненном содержании может быть только недвижимость. Если пожизненное содержание с иждивением касается третьих лиц, то применяются правила п. 2 ст. 596 ГК.
Общим для двух договоров (пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением) является срок действия - время жизни получателя ренты. Срок действия данного договора определяется не календарной датой, а наступлением в будущем смерти
отчуждателя - получателя ренты. К договору пожизненного содержания с иждивением применяется правило п. 3 ст. 596 ГК, согласно которому договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Кроме того, предоставленные получателю пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.
К институту пожизненного содержания с иждивением применяются также нормы § 1 гл. 33 ГК об общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о понятии договора ренты (ст. 583 ГК), форме договора (ст. 584 ГК), об отчуждении имущества под выплату ренты (ст. 585 ГК), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты права залога на это имущество (ст. 587 ГК), и предусмотренные ст. 588 ГК об ответственности за просрочку выплаты ренты (см. коммент. к § 1 гл. 33).
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
Комментарий к статье 602
1. В п. 1 комментируемой статьи содержится общая характеристика обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением. Речь идет не только о материальном обеспечении, но и о наборе необходимых социальных услуг, вплоть до ритуальных.
Само понятие "содержание с иждивением" предполагает, что для получателя ренты оно становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Перечень обязанностей, приведенных в комментируемой статье, является примерным и подлежит конкретизации в договоре.
Требует уточнения положение комментируемой статьи об обеспечении потребностей получателя ренты в жилище. Передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в переданной в собственность квартире (доме), и новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением и предоставить ему другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон. Формулу "обеспечение потребностей в жилище" следует понимать как обязанность не ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением.
2. В п. 2 комментируемой статьи указано, что стоимость всего объема содержания с иждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме, при этом она не может быть менее 2 МРОТ в месяц, установленных законом.
В данном случае подлежат применению нормы п. 2 ст. 597 и ст. 318 ГК. Последняя норма говорит об увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержит прямую отсылку к договору пожизненного содержания. В соответствии со ст. 318 ГК сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, в том числе по договору пожизненного содержания, с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.
Тем самым предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей данного договора.
Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Само понятие "содержание с иждивением" никак не сопоставимо с двукратным МРОТ. Известно, что МРОТ чрезвычайно низок и искусственно сдерживается во многом из-за того, что МРОТ стал выполнять несвойственную ему роль технического норматива при определении величины ряда социальных выплат и административных санкций.
Целесообразно приблизить этот размер к величине прожиточного минимума человека. Показатели прожиточного минимума установлены в Федеральном законе от
24.10.1997 N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" (в ред. от 22.08.2004) <1>.
<1> СЗ РФ. 1997. N 43. Ст. 4904; 2000. N 22. Ст. 2264; 2004. N 35. Ст. 3607.
3. Объем пожизненного содержания с иждивением определяется сторонами в договоре. По этому поводу между сторонами может возникнуть спор, который разрешается судом. В п. 3 комментируемой статьи установлены критерии, которыми должен руководствоваться суд при разрешении такого рода споров, - принципы добросовестности и разумности.
Очевидно, этими принципами должны руководствоваться стороны при заключении договора и определении объема содержания.
Правильный подход здесь возможен при надлежащем учете взаимных интересов и выгод для каждой стороны. Интересы получателя ренты связаны прежде всего с гарантиями получения стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением, сопоставимого с реальной стоимостью переданного плательщику ренты в собственность недвижимого имущества, принадлежавшего получателю ренты. Интересы плательщика ренты состоят в получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания, предоставляемого получателю ренты.
Объем содержания в данном случае должен зависеть от оценочной стоимости недвижимого имущества, передаваемого в обеспечение содержания с иждивением. В соответствии со ст. 584 ГК договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Если имущество передается за плату, то применяются правила о продаже недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК), если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл. 32 ГК). Тем самым купля- продажа или дарение входят в фактический состав договора пожизненного содержания с иждивением в качестве базовой основы. Как уже говорилось выше, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования квартирой или домом до конца своих дней, а может по соглашению с плательщиком ренты получить взамен проданного или подаренного ему жилья в пожизненное пользование другое жилое помещение.
Согласно ст. 209 ГК собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право распоряжения предполагает право собственника определять при совершении сделок с имуществом его стоимость в соответствии с п. 4 ст. 421 и ст. 424 ГК. Согласно названным нормам ГК условия договора, в том числе и условие о цене, определяются по усмотрению сторон, а исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. Обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В то же время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости. Важно только подчеркнуть, что оценка стоимости имущества является прерогативой собственника.
При совершении нотариальных действий за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества государственная пошлина уплачивается в установленном проценте от суммы договора.
Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента регистрации договора в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК. При этом он принимает на себя обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию недвижимого имущества.
Суммы, получаемые от продажи недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, включаются в совокупный годовой доход.
4. При оформлении договоров купли-продажи недвижимости, относящейся к жилым помещениям, необходимо исходить из норм ГК, определяющих право собственности и другие вещные права на жилые помещения и особенности продажи жилых помещений.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 292 и п. 1 ст. 558 ГК).
Договоры о пожизненном содержании с иждивением дают возможность собственнику недвижимости еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу, принимающему на себя обязанности по его содержанию. Данный договор предполагает наличие взаимных интересов как получателя, так и плательщика ренты и взаимопонимание между ними.
При оформлении договоров нельзя не учитывать серьезные опасности, связанные с криминализацией рынка недвижимости. Поэтому необходимо обеспечить защиту социальными службами интересов получателей ренты, в особенности стариков, инвалидов и детей.