§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением
Статья 583. Договор ренты
Комментарий к статье 583
Рента - одно из существенных новшеств современного российского законодательства. С экономической точки зрения рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.
К наиболее известным в зарубежных странах и дореволюционной России видам ренты относятся земельная рента, уплачиваемая пользователем земельного участка землевладельцу, и государственная рента - форма государственного займа без обязательства государства возвратить вложенный капитал к определенному сроку. В царской России государственная рента приносила около 4% годовых.
Институт ренты мало изучен в российской цивилистике и в нынешних условиях представляет собой весьма актуальный объект для углубленного правового исследования. Достаточно сказать, что ни в Учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича 1907 г., ни в Юридическом словаре 1953 г., ни в Юридическом энциклопедическом словаре 1984 г. или Юридической энциклопедии 1995 г. нет разделов о ренте.
В ГК РСФСР только две статьи (ст. ст. 253 и 254) были посвящены близкому к ренте вопросу - купле-продаже жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако статьи эти предусматривали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Ограничение по предмету заключалось в том, что рентные (квазирентные) отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. Субъектный состав возможных получателей содержания ограничивался только нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья лицами, а по существу правоотношений главное ограничение состояло в том, что в обмен на отчуждаемое имущество эти лица могли получать только содержание (обеспечение) в натуре - жилище, питание, уход и т.п., но не деньги. В настоящее время для граждан все указанные ограничения сняты, и определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей (п. 1 ст. 589, ст. 596 ГК).
Сторонами договора ренты являются получатель ренты, передающий имущество в собственность другой стороне, и плательщик ренты, который обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо путем предоставления средств на содержание получателя. При этом в законе различаются два основных вида ренты: постоянная рента, период времени выплаты которой заранее никак не ограничен, и пожизненная рента, выплачиваемая в пределах срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.
В структуре части второй ГК гл. 33, посвященная ренте, расположена после разделов о купле-продаже, мене, дарении и как бы завершает собой большую группу правовых институтов, связанных с отчуждением имущества в собственность других лиц, а после ренты следуют разделы о передаче имущества другим лицам без перехода к ним права собственности на это имущество - аренда, безвозмездное пользование и др.
Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением
специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.
Состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен, и предметом ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам или некоммерческим организациям, относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключение составляют лишь вещи, в принципе изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные в таком обороте (оружие, наркотические вещества и т.п.).
Состав возможных плательщиков ренты в законе никак не ограничен; ими могут быть любые юридические лица и граждане. Что же касается получателей ренты, то в этом качестве могут выступать только граждане и при определенных условиях - некоммерческие организации.
Статья 584. Форма договора ренты
Комментарий к статье 584
Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. ст. 160 и 163 ГК), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т. п., должен заключаться сторонами в письменной форме.
На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи - для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения - для ренты, при которой имущество передается бесплатно (п. 2 ст. 585 ГК). Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью (а лучше их вообще не применять, когда будут отработаны и апробированы специальные формы рентных договоров).
Рентные отношения как при платной, так и при бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли- продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату - гл. 30 ГК) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной форме - гл. 32 ГК). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества (см. п. 2 ст. 585 и коммент. к ней).
При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст. 131 ГК). Причем в отличие от договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст. ст. 550, 551 ГК), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.
В Обзоре судебной практики за III квартал 2001 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 26.12.2001 <1>, имеется разъяснение о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество (ныне - Росрегистрация), то такой договор ренты не может считаться заключенным.
<1> БВС РФ. 2002. N 4.
Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты
Комментарий к статье 585
В зависимости от того, передается ли под выплату ренты имущество за плату или бесплатно, могут изменяться не только правила о передаче и (или) оплате этого имущества, но также в некоторых случаях и правовые последствия передачи рентного имущества. Так, вопрос о платной либо бесплатной передаче рентного имущества имеет существенное значение для определения размера выкупной цены постоянной ренты, если в договоре она не установлена (п. п. 2 и 3 ст. 594 ГК).
Для плательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждения рентного имущества - при бесплатном или платном отчуждении его получателем ренты (ст. 595 ГК). Важное значение платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества (п. 2 ст. 599 ГК).
Применение к рентным отношениям правил о купле-продаже и дарении необходимо осуществлять с большой осторожностью. Во-первых, они могут применяться не целиком к рентным отношениям, а лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества (имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются). И во- вторых, далеко не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты.
Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи (ст. 491 ГК) о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил о купле-продаже, думается, не будет противоречить существу ренты, если только в понятие "оплата" не будут включаться и рентные платежи.
Напротив, при бесплатной передаче имущества под выплату ренты нельзя, например, заимствовать правило ст. 573 ГК о том, что одаряемый (плательщик ренты) вправе в любое время до передачи ему имущества от него отказаться. Поскольку специальными нормами о ренте не установлено, что для заключения рентного договора необходима передача имущества (п. 2 ст. 433 ГК), то договор ренты, не связанный с передачей недвижимости, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 434, ст. 584 ГК), а договор ренты, основанный на отчуждении недвижимости, - с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 и ст. 584 ГК).
Договор ренты с момента его заключения вступает в силу, и плательщик ренты, исходя из существа договора (п. 1 ст. 583 ГК), должен, в частности, принять передаваемое ему под выплату ренты имущество. Отказ после заключения договора от принятия рентного имущества, в том числе передаваемого бесплатно, должен расцениваться как нарушение заключенного договора ренты.