Статья 680. Временные жильцы
Комментарий к статье 680
По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе разрешить по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы
предоставления (ст. 80 ЖК). Временные жильцы обязаны освободить помещение не позднее чем через 7 дней по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи.
Для проживания временных жильцов требуется предварительное уведомление об этом наймодателя - собственника жилого помещения. Хотя предварительное уведомление наймодателя - собственника о вселении временных жильцов является всего лишь сообщением ему об этом, тем не менее собственник, получив эту информацию, может и отказать нанимателю (например, в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади).
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Комментарий к статье 681
1. К текущему ремонту относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. По договору найма жилого помещения указанные работы производятся за счет нанимателя. Однако если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, то они производятся за счет наймодателя.
При найме жилого помещения в частном фонде стороны могут установить иные условия производства текущего ремонта сданного внаем помещения и указанные работы могут производиться за счет наймодателя - собственника жилого помещения.
2. К капитальному ремонту относятся: замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печей (в домах, где нет центрального отопления), ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода, газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру.
По договору найма жилого помещения указанные работы производятся за счет наймодателя. Кроме того, за счет наймодателя производится также текущий ремонт жилых помещений в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта (например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире "отстали" обои).
При найме жилого помещения в частном фонде сторонам предоставляется возможность установить иные условия производства капитального ремонта, с тем чтобы капитальный ремонт производил наниматель жилого помещения. Однако это вряд ли оправданно. Производство капитального ремонта существенно повышает стоимость самого объекта права собственности и означает приращение имущества собственника, что не должно производиться за счет нанимателя. Поэтому капитальный ремонт жилого помещения должен производить наймодатель - собственник жилого помещения, а не наниматель.
3. Переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартир. Иными словами, переоборудование жилых помещений не должно ухудшать жилищных условий нанимателей. Поэтому и переоборудование жилого дома, которое приведет к существенным изменениям сданного внаем жилого помещения и условий пользования этим помещением, может производиться лишь с согласия нанимателя.
Статья 682. Плата за жилое помещение
Комментарий к статье 682
По договору социального найма жилого помещения оплата жилья и коммунальных услуг строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого помещения, и потому согласно общим положениям ст. 450 ГК изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором.
Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг может осуществляться с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилого фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 156 ЖК, Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 14.12.2005 N 761 <1>).
<1> СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547.
Компенсации предоставляются нанимателям жилых помещений в безналичной форме и используются только для оплаты жилья и коммунальных услуг.
Вопрос об оплате жилья и коммунальных услуг населением получил свое развитие в разработанной Правительством РФ Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425 (в ред. от 27.05.1997) <1>. Особенностью реформы являются переход жилищно- коммунального хозяйства к рыночной системе хозяйствования, изменение системы финансирования, переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания. Предусматривается, что доля платежей населения в покрытии затрат на все виды услуг составит 100%. Низкодоходным категориям граждан предоставляются субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.
<1> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131; N 22. Ст. 2568.
Конкретные величины указанных компенсаций (субсидий) устанавливаются решениями органов местного самоуправления. Потребность в компенсациях (субсидиях) на оплату жилищно-коммунальных услуг для низкодоходных категорий граждан будет
рассчитываться исходя из максимально допустимой доли расходов (в процентах от совокупного семейного дохода).
В Постановлении Правительства РФ от 29.08.2005 N 541 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг" <1> разработан механизм реализации реформы в рамках утвержденной общероссийской концепции. Предусматривается введение следующих федеральных стандартов оплаты жилого помещения и коммунальных услуг:
<1> СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706.
а) федеральный стандарт уровня платежей граждан в размере 100% экономически обоснованных затрат на содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг;
б) федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22%;
в) федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина;
г) федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно- коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц;
д) федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц.
3. По договору найма жилого помещения наниматель обязан вносить ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам.
Еще по теме Статья 680. Временные жильцы: