НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Комментарий к главе 35

1. Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в ГК он разделен на две разновидности. Одна - собственно наем жилого помещения - имеет универсальный характер и подлежит применению во всех разновидностях жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном фонде, принадлежащем на праве собственности физическим и юридическим лицам.

Наряду с наймом коммерческим комментируемая глава вводит потребительский наем - договор социального найма, и лишь применительно к двум разновидностям публичного жилищного фонда - государственному и муниципальному (ст. 672).

Рассматриваемая глава его не регламентирует в целом, его регулирует новое жилищное законодательство: ЖК и иные нормативные правовые акты.

2. До ГК наем жилого помещения длительное время сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст. ст. 17, 18 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах жилищной политики", далее - Закон о жилищной политике), что было обусловлено действовавшим до Конституции РФ 1993 г. конституционным правом граждан на жилище (ст. 58 предыдущей Конституции в ред. от 09.12.92). Различия между ними были определены Законом о жилищной политике и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда - для коммерческого использования. С принятием ГК РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности. Функции договора социального найма жилого помещения временно - до принятия Жилищного кодекса РФ - выполняла гл.

Арендные отношения в индивидуальном жилищном фонде, принадлежащем гражданам, были урегулированы Законом РСФСР от 06.07.91 N 1552-1, вносящим изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР. В частном жилищном фонде, принадлежащем юридическим лицам, установление условий аренды было передано на усмотрение сторон договора (ст. 17 Закона о жилищной политике; Комментарий судебной практики, 2000, N 6. С. 26 - 34). Закон о жилищной политике и Закон РСФСР от 06.07.91 были отменены Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", что окончательно подводит черту под действием такой формы правового использования жилищного фонда, действовавшей наряду с договором социального найма жилого помещения, как аренда жилого помещения с участием граждан, хотя с введением части второй ГК (т.е. с 01.03.96) арендодателем жилого помещения может выступать только юридическое лицо и индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, а гражданин исключается из арендных отношений жилья и вправе занимать арендованное юридическим лицом (индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) жилое помещение только на условиях жилищного найма, содержащего две разновидности.

ГК вводит также общие нормы (п. 3 ст. 672) и для коммерческого, и для социального найма жилья, в редакцию которых внесены изменения Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ст. 11) - в п. 3 ст. 672, ч. 2 ст. 679, ч. 1 ст. 680 и п. 2 ст. 685 ГК.

Разница между ними, помимо целевой направленности, состоит в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищных фондах (жилищный фонд социального использования - ст. 19 ЖК), а коммерческий наем - не только в этих разновидностях фонда, но и в частном жилищном фонде (жилищный фонд коммерческого использования - ст.