Наем жилых помещений и его разновидности.
Наем жилых помещений представляет собой сложный межотраслевой правовой институт, регулируемый нормами гражданского и жилищного законодательства.
До начала XX в. отечественное законодательство не содержало систематизированных положений о договоре найма жилого помещения.
На отношения, связанные с наймом жилья, в полной мере распространялись нормы, регулирующие наем имущества[35]После октябрьской революции, по мере национализации жилищного фонда, договор найма жилого помещения приобретает характер центрального института жилищного законодательства. В ЖК РСФСР от 24 июля 1983 г.[36] статус договора найма жилого помещения окончательно формируется в качестве самостоятельного договора, специфическим объектом найма которого является жилое помещение.
В настоящее время правовое регулирование найма жилого помещения осуществляется нормами гл. 35 ГК РФ и разд. III ЖК РФ, который полностью посвящен договору социального найма.
В зависимости от того кому передается жилье во временное владение и пользование, гражданским законодательством выделяются договор аренды, по которому жилье передается во временное владение и пользование юридическому лицу в целях предоставления для проживания гражданам; и договор найма, по которому жилье передается исключительно физическим лицам. При этом, договор найма подразделяется на договор коммерческого найма, регулируемый нормами гражданского законодательства и договор социального найма, преимущественно лежащий в плоскости правового регулирования жилищного законодательства.
Кроме того, жилищное законодательство выделяет также самостоятельный договор найма специальных жилых помещений, к примеру, служебных жилых помещений.
Рис. 6
Общим для всех вышеназванных договорных конструкций является объект, в частности, таковым является жилое помещение, которое должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).Общим, применительно к соглашениям по найму жилых помещений, являются:
1. По своей юридической природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также, как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату[37].
2. Письменная форма (ст. 674 ГК РФ).
3. Сохранение действия договора найма при переходе права собственности на жилое помещение.
4. Обязанности нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в
надлежащем состоянии, своевременно производить оплату, самостоятельно вносить коммунальные платежи (если иное не закреплено соглашением сторон).
1. Обязанности наймодателя, в частности, обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; по общему правилу обязанность наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.
2. Права нанимателя, связанные с вселением в жилое помещение временных жильцов и сдача жилого помещения в поднайм.
1.2.