5. Сохранение прав и обязанностей по договору социального найма временно отсутствующими нанимателем и членами его семьи

Жилищный кодекс отказался от позиции ЖК РСФСР, который устанавливал случаи сохранения жилого помещения за нанимателем и членами его семьи, а также сроки отсутствия (ст.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе временно отсутствующего, определены ст. 67 ЖК. Помимо обозначенных данной статьей прав, наниматель имеет право расторгнуть договор (ч. 2 ст. 83); требовать предоставления жилища меньшего размера (ст. 81) и т.д., а также несет обязанности: при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения); переселяться на время капитального ремонта в жилые помещения маневренного фонда (подп. «и» п. 4 Типового договора) и проч.

Что касается членов семьи нанимателя, то согласно ст. 69 ЖК они имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Условием реализации положений ст. 26, 70, 72, 81 ЖК (вселение других граждан, обмен жилого помещения, замена жилья, переустройство и перепланировка жилого помещения) прямо определено согласие (в числе членов семьи нанимателя) также и временно отсутствующих.

Такого указания не содержат другие нормы Жилищного кодекса: ст. 76 (поднаем жилого помещения); ст. 80 (вселение временных жильцов); ст. 82 (ч. 2 — замена нанимателя); ст. 83 (расторжение договора социального найма жилого помещения).

Однако с учетом положений ст. 69 (ч. 2) и 71 ЖК (которые не содержат каких-либо ограничений прав временно отсутствующих) в каждом из перечисленных случаев вопросы могут быть решены только с согласия всех членов семьи нанимателя. Таким образом, условием сдачи жилого помещения в поднаем, вселения временных жильцов, замены нанимателя, а также расторжения договора социального найма должно быть согласие и временно отсутствующих членов семьи.

Согласно ст. 155 ЖК неиспользование жилого помещения нанимателем и членами семьи не является основанием невнесения платы за жилье и коммунальные услуги.

Следует отметить, что положения ст. 71 ЖК не имеют логического завершения. Так, не определены последствия неисполнения обязанностей по договору социального найма в случае временного отсутствия. Поскольку временно отсутствующие продолжают нести обязанности по договору, неисполнение этих обязанностей может повлечь либо расторжение договора, либо признание (виновного) лица утратившим право пользования жилым помещением.

Предметом рассмотрения Верховного Суда РФ был следующий вопрос: является ли непроживание в жилом помещении бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма основанием для признания его утратившим право на проживание?

? Согласно ст. 71 ЖК временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Часть 3 ст. 83 ЖК предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Следовательно, бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании ч. 3 ст. 83 ЖК в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма. (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.)