Права продавца и покупателя

Распоряжаться квартирой - продавать, дарить, закладывать или сдавать в аренду - имеют право только собственники. До сих пор многие считают, что если они зарегистрированы на жилплощади, то способны совершать такие сделки.

Быть прописанным в квартире и быть собственником не одно и то же. В соответствии со ст. 288 ГК РФ только собственник определяет судьбу квартиры. Иные зарегистрированные в квартире лица могут в ней лишь проживать, т.е. пользоваться жилплощадью. Даже если квартира находится в собственности, иногда возникают иные обстоятельства, которые затрудняют или делают продажу жилого помещения невозможной.

Если квартира находится в залоге (ипотека), то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки. На практике банк- залогодержатель в редчайших случаях дает согласие на отчуждение квартиры.

Большое значение имеет и то, является ли квартира приватизированной или нет. Например, если квартира предоставлена по договору социального найма, то продать или подарить ее, в том числе родственникам, наниматель не имеет права. Для того чтобы реализовать такую жилплощадь, ее предварительно необходимо приватизировать. Напомним, что сделать это лучше до 1 марта 2010 г., т.к. после этого срока бесплатная приватизация отменяется.

Покупателю в первую очередь необходимо выяснить, вправе ли продавец продавать квартиру. Для чего следует потребовать у него правоустанавливающие документы на квартиру. Проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости можно, взяв выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Для получения данной выписки необходимо предъявить удостоверение личности (паспорт) и заявление в письменной форме (см.

Выписка содержит описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на нее, а также сведения об ограничениях, существующих на момент выдачи, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях в отношении данного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 7 - 8 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество Федеральная регистрационная служба обязана в течение 5 дней предоставить информацию, содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная пошлина за предоставление информации составляет для физических лиц - 100 руб., для организаций - 300 руб.

Если отчуждаемая квартира находится в долевой собственности, то, как уже отмечалось выше, продавец обязан соблюсти правила о преимущественной покупке доли. Следует иметь в виду, что если правило о преимущественной покупке доли было нарушено, то любой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Стоит обратить особое внимание, если квартиру реализует доверенное лицо продавца. К сожалению, в последнее время участились случаи мошенничества, когда жилплощадь продают по фальшивым доверенностям. Лучше всего напрямую связаться с продавцом и удостовериться в его намерениях продать квартиру через доверенное лицо.

Для государственной регистрации права собственности от приобретателя требуется: 1)

документ, удостоверяющий личность; 2)

квитанция по оплате государственной пошлины за регистрацию.

После произведенной государственной регистрации покупатель получает на руки зарегистрированный договор купли-продажи (обязательное приложение к договору - составленный продавцом и покупателем акт приема передачи квартиры) и свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.